Mas de 55 términos inmobiliarios explicados de forma clara y sencilla. Tu guía esencial para comprar propiedad en España y la Costa del Sol.
Impuesto que grava la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos. En la compra de vivienda nueva, se aplica sobre el precio escriturado. En Andalucía el tipo es del 1,2%.
Cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda. Las más habituales son las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): si el comprador se retira, pierde la señal; si es el vendedor, debe devolver el doble. Normalmente suponen entre el 5% y el 10% del precio.
Certificado obligatorio que clasifica la eficiencia energética de un inmueble en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Es necesario para vender o alquilar cualquier propiedad en España y debe ser emitido por un técnico certificado.
Deudas, hipotecas, embargos u otras obligaciones que pesan sobre un inmueble y que figuran inscritas en el Registro de la Propiedad. Antes de comprar, es fundamental comprobar que la vivienda esté libre de cargas o conocer cuáles existen.
Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que contiene la descripción física, jurídica y económica de todos los bienes inmuebles. La referencia catastral es el identificador único de cada propiedad y es necesaria para cualquier operación inmobiliaria.
Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad (superficie, ventilación, instalaciones). En Andalucía se denomina Licencia de Ocupación y es necesaria para contratar suministros.
Documento emitido por la comunidad de propietarios que certifica si el vendedor está al corriente de pago de las cuotas comunitarias. El comprador debe solicitar este certificado antes de firmar la escritura.
Condición en un contrato hipotecario que establece un tipo de interés mínimo, independientemente de la evolución del índice de referencia (Euribor). Tras diversas sentencias judiciales, la mayoría han sido declaradas nulas por falta de transparencia.
Entidad jurídica formada por todos los propietarios de un edificio o urbanización. Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y se encarga de la gestión y mantenimiento de las zonas comunes (piscina, jardines, ascensores, fachada, etc.).
Acuerdo legal entre propietario (arrendador) e inquilino (arrendatario) por el que se cede el uso de un inmueble a cambio de una renta. En España se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Documento privado entre comprador y vendedor que recoge las condiciones de la transacción: precio, plazos, forma de pago y penalizaciones. Precede a la firma de la escritura pública ante notario.
Porcentaje que corresponde a cada vivienda dentro de una comunidad de propietarios. Determina el voto en las juntas y la proporción de gastos comunes que debe asumir cada propietario. Se fija en el título constitutivo del edificio.
Derecho preferente que permite a determinadas personas (inquilino, copropietario, administración pública) adquirir un inmueble en las mismas condiciones que un tercero. El tanteo se ejerce antes de la venta y el retracto después.
Pago extraordinario que la comunidad de propietarios acuerda para financiar obras o reparaciones no cubiertas por la cuota ordinaria. Puede ser para rehabilitación de fachada, instalación de ascensor, reparación de piscina, etc.
Medida judicial o administrativa por la que se retiene un bien inmueble como garantía de pago de una deuda. Un inmueble embargado puede venderse, pero la carga pasa al nuevo propietario si no se cancela previamente.
Documento notarial que formaliza legalmente la compraventa de un inmueble. El notario da fe de la operación y verifica la identidad de las partes, la titularidad y las cargas. Es imprescindible para inscribir la propiedad en el Registro.
Índice de referencia europeo que se utiliza para calcular el tipo de interés de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España. Se publica diariamente y la revisión de la hipoteca suele ser anual o semestral.
Deposito obligatorio que el inquilino entrega al propietario al firmar un contrato de alquiler. Por ley, equivale a un mes de renta para vivienda habitual y dos meses para uso distinto. El propietario debe depositarla en el organismo autonomico correspondiente.
Unidad de propiedad inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad con un número de finca único. Puede referirse a un terreno, una vivienda, un local comercial o cualquier otro inmueble registrado.
Cuota mensual o trimestral que cada propietario paga para el mantenimiento de las zonas comunes del edificio o urbanización: limpieza, jardinería, piscina, seguro del edificio, conserjeria, etc.
Prestamo bancario garantizado con el propio inmueble que se adquiere. En España, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación para residentes y entre el 60-70% para no residentes. El plazo máximo habitual es de 30 años.
Impuesto municipal anual que grava la titularidad de cualquier inmueble. Se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral de la propiedad. Varia según el municipio; en la Costa del Sol oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
Impuesto que grava el patrimonio neto de las personas físicas. En Andalucía existe una bonificación del 100% desde 2022, por lo que efectivamente no se paga. Aplica a los bienes situados en territorio español, incluidos los de no residentes.
Impuesto que se paga en la compra de vivienda de segunda mano. En Andalucía el tipo general es del 7%. Se liquida en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Impuesto que deben pagar los propietarios no residentes en España. Se aplica tanto si el inmueble está alquilado (sobre los rendimientos obtenidos) como si no (imputación de renta sobre el valor catastral). Los residentes en la UE tributan al 19% y los de fuera al 24%.
Impuesto indirecto que se aplica a la compra de vivienda nueva (obra nueva). El tipo general para vivienda es del 10% y para vivienda de protección oficial del 4%. Se paga al promotor junto con el precio de la vivienda.
Norma jurídica (Ley 49/1960) que regula las comunidades de propietarios en España. Establece los derechos y obligaciones de los propietarios, el régimen de las juntas, las mayorias necesarias para cada tipo de acuerdo y la gestión de los elementos comunes.
Licencia municipal que certifica que una vivienda de obra nueva cumple con la normativa urbanística y de edificación. Es necesaria para dar de alta los suministros (agua, luz, gas) por primera vez.
Número de identificación fiscal obligatorio para cualquier extranjero que realice operaciones económicas en España, incluida la compra de un inmueble. Se solicita en la Oficina de Extranjería o en el consulado español del país de origen.
Documento emitido por el Registro de la Propiedad que resume la información esencial de un inmueble: quien es el titular, descripción de la finca, superficie y cargas (hipotecas, embargos). Es el primer documento que debe solicitarse antes de comprar.
Funcionario público que da fe de los actos jurídicos, como la compraventa de un inmueble. Redacta la escritura pública, verifica la identidad de las partes, comprueba cargas y se encarga de liquidar impuestos y registrar la propiedad. El comprador tiene derecho a elegir notario.
Vivienda de nueva construcción que se vende por primera vez. Puede comprarse sobre plano (antes de construirse) o terminada. Los impuestos aplicables son IVA (10%) + AJD (1,2% en Andalucía), a diferencia de la vivienda de segunda mano (ITP 7%).
Impuesto municipal (IIVTNU) que grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Lo paga el vendedor en las compraventas y el heredero en herencias. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se paga si existe ganancia real.
Documento por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) para actuar en su nombre en determinados actos jurídicos, como firmar una escritura de compraventa. Es habitual cuando el comprador no puede desplazarse a España para la firma.
Situación jurídica en la que varias personas son copropietarias de un mismo inmueble sin que esté físicamente dividido. Cada copropietario posee un porcentaje ideal del bien. Para vender el inmueble completo se necesita el acuerdo de todos.
Código alfanumérico de 20 caracteres que identifica de forma única e inequívoca cada bien inmueble en el Catastro. Aparece en el recibo del IBI y es necesaria para la escritura. Puede consultarse gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro.
Institución pública donde se inscriben los actos y contratos relativos a la propiedad inmobiliaria. La inscripción no es obligatoria pero si muy recomendable, ya que otorga seguridad jurídica y protección frente a terceros. Sin inscripción, no se puede obtener hipoteca.
En el ámbito del alquiler, es la cantidad periódica (generalmente mensual) que el inquilino paga al propietario por el uso de la vivienda. La actualización anual de la renta esta regulada por ley.
Persona física o jurídica residente en España que actua ante la Agencia Tributaria en nombre de un no residente. Es obligatorio para propietarios no residentes fuera de la UE y recomendable para todos los no residentes que tengan obligaciones fiscales en España.
Pago inicial (generalmente entre 3.000 y 6.000 euros) que el comprador entrega a la inmobiliaria o al vendedor para retirar la propiedad del mercado mientras se formalizan las arras o el contrato. Suele descontarse del precio final.
Vivienda que ya ha tenido al menos un propietario anterior y se transmite en una segunda o posterior venta. El impuesto aplicable es el ITP (7% en Andalucía), en lugar del IVA + AJD de la obra nueva.
Cantidad de dinero entregada como garantía de interés en la compra. A diferencia de las arras penitenciales, si no se especifica su naturaleza jurídica en el contrato, se considera un anticipo del precio sin penalización por desistimiento.
Derecho real que limita el uso de una propiedad en beneficio de otra. Las más comunes son la servidumbre de paso (derecho a cruzar una finca ajena) y la de luces y vistas. Deben constar en el Registro de la Propiedad.
Operación por la que el comprador asume la hipoteca existente del vendedor, en lugar de solicitar una nueva. Puede suponer un ahorro en gastos de constitución, pero requiere la aprobación del banco. También se refiere al cambio de banco acreedor.
Área total de la vivienda medida desde el exterior de los muros, incluyendo tabiques interiores, cerramientos y, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes. Es mayor que la superficie útil.
Área realmente habitable de la vivienda, medida desde el interior de los muros. Excluye tabiques, pilares y conductos. Suele ser entre un 15% y un 25% menor que la superficie construida.
Valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder una hipoteca y determina el valor máximo sobre el que el banco calculara el préstamo. Su coste oscila entre 250 y 500 euros.
Porcentaje que el banco cobra por prestar dinero en una hipoteca. Puede ser fijo (no cambia durante toda la vida del préstamo), variable (se revisa periódicamente según el Euribor + diferencial) o mixto (fijo durante los primeros años y después variable).
Escritura pública que crea una comunidad de propietarios al dividir un edificio en fincas independientes. Describe cada vivienda, local o garaje, sus anejos (trastero, plaza de garaje) y fija las cuotas de participación.
Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar de un inmueble ajeno, incluido el derecho a alquilarlo y percibir las rentas. El propietario conserva la nuda propiedad. Es muy habitual en herencias.
Valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro. Sirve de base para calcular el IBI y otros impuestos. Suele ser inferior al valor de mercado y se actualiza periódicamente por los ayuntamientos.
Precio estimado al que un inmueble podria venderse en condiciones normales de mercado, considerando ubicación, estado, superficie y propiedades comparables. Es diferente del valor catastral y del valor de tasación.
Vivienda construida con ayudas públicas y sujeta a limitaciones de precio y condiciones de acceso (ingresos maximos). Tiene restricciones de venta durante un periodo determinado y el IVA aplicable es del 4% en lugar del 10%.
Vivienda que se destina al alojamiento temporal de turistas a cambio de un precio. En Andalucía requiere inscripción en el Registro de Turismo y cumplir requisitos específicos. Es una opción de inversión popular en la Costa del Sol.
Espacios e instalaciones de uso compartido por todos los propietarios de una comunidad: piscina, jardines, ascensores, escaleras, pasillos, aparcamiento comunitario. Su mantenimiento se financia con los gastos de comunidad.
Resolvemos las dudas más habituales de compradores nacionales y extranjeros.
Necesitas un NIE (Número de Identificación de Extranjero), una cuenta bancaria española, pasaporte en vigor y, si solicitas hipoteca, justificantes de ingresos y empleo. También es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Para vivienda de segunda mano: ITP del 7%. Para obra nueva: IVA del 10% + AJD del 1,2%. Además, hay gastos de notaría (0,1-0,5%), registro (0,1-0,3%) y gestoría. En total, calcula entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio de compra.
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que informa sobre el titular del inmueble, su descripción y las cargas que pueda tener (hipotecas, embargos). Es el primer documento que debe solicitarse antes de cualquier compra para verificar que todo está en orden.
Las arras penitenciales implican una penalización: si el comprador desiste pierde la cantidad entregada, y si desiste el vendedor debe devolver el doble. La señal, en cambio, es simplemente un anticipo del precio sin consecuencias jurídicas específicas, salvo que se pacte lo contrario.
El IBI (anual, municipal), el IRNR (trimestral si hay alquiler, anual si no), y la plusvalía municipal cuando vendas. En Andalucía no se paga Impuesto de Patrimonio gracias a la bonificación del 100%. También conviene tener un representante fiscal si resides fuera de la UE.
Los bancos españoles suelen conceder entre el 60% y el 70% del valor de tasación a no residentes, frente al 80% habitual para residentes. El plazo máximo suele ser de 20-25 años para no residentes. Es fundamental presentar documentación financiera traducida y apostillada.
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