Impuestos al comprar una vivienda en Andalucia: ITP, IVA, plusvalia y gastos ocultos
Respuesta rápida: en Andalucía, comprar una vivienda de segunda mano tributa al 7 % de ITP (con tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % para viviendas de hasta 150.000–250.000 €). La obra nueva tributa al 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD, es decir, un 11,2 %. A eso hay que sumar notaría, registro, gestoría y abogado. En la práctica: entre un 9 % y un 11 % adicional en segunda mano y entre un 13 % y un 15 % en obra nueva.
TL;DR: los 5 puntos que debes retener
- ITP en Andalucía: 7 % como tipo general en vivienda usada. Los tipos reducidos (6 % y 3,5 %) exigen que sea vivienda habitual y que el valor no supere 150.000 € o 250.000 € según el perfil.
- Obra nueva: 11,2 % de carga fiscal (IVA 10 % + AJD 1,2 %). La VPO de régimen especial baja al 4 % de IVA.
- La base imponible ya no es el precio de escritura. Desde 2022 se tributa sobre el mayor de dos importes: el precio pagado o el valor de referencia del Catastro. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en febrero de 2026.
- Tienes 2 meses desde la firma para presentar el modelo 600 en la Agencia Tributaria de Andalucía, no 30 días como en el régimen estatal.
- En la Costa del Sol los tipos reducidos casi nunca aplican. Con Fuengirola a 5.098 €/m² y Marbella a 5.767 €/m² (Fotocasa, 2T 2026), el techo de 150.000 € equivale a un estudio de menos de 30 m².
El precio de la vivienda es solo el principio. Esta guía desglosa, concepto a concepto y con cifras cerradas, todos los impuestos y gastos que debes calcular antes de comprar en Andalucía en 2026, con simuladores por tramo de precio y las particularidades de la Costa del Sol.
El error más caro que comete un comprador no es pagar de más por la vivienda: es presupuestar solo el precio. En Andalucía, impuestos y gastos asociados suman decenas de miles de euros que deben estar disponibles en efectivo, porque el banco no los financia. Y desde 2022 hay un factor añadido que descoloca a mucha gente: Hacienda no calcula el impuesto sobre lo que has pagado, sino sobre lo que el Catastro dice que vale la casa.
Vamos por partes, empezando por la cifra que necesitas.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda en Andalucía?
Depende de una única variable determinante: si la vivienda es de segunda mano o la compras directamente al promotor. Esta tabla resume el marco completo vigente en 2026.
| Concepto | Vivienda de segunda mano | Obra nueva (compra al promotor) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 7 % | IVA: 10 % |
| Impuesto documental | No aplica | AJD: 1,2 % |
| Carga fiscal total | 7 % | 11,2 % |
| Tipos reducidos | 6 % y 3,5 % | IVA 4 % (VPO especial); AJD 1 %, 0,3 % y 0,1 % |
| Base imponible | La mayor entre precio escriturado y valor de referencia del Catastro | Precio de venta pactado |
| Quién lo recauda | Junta de Andalucía | AEAT (IVA) y Junta de Andalucía (AJD) |
| Plazo de liquidación | 2 meses (modelo 600) | IVA en la firma; AJD 2 meses (modelo 600) |
La conclusión práctica sorprende a muchos compradores: la obra nueva es fiscalmente más cara que la segunda mano, con una diferencia de 4,2 puntos porcentuales. Sobre una vivienda de 400.000 €, eso son 16.800 € de diferencia solo en impuestos.
La base imponible ya no es el precio de escritura: el valor de referencia del Catastro
Este es el cambio normativo que más dinero cuesta a quien lo desconoce, y el que más consultas nos genera en la oficina.
Qué es y por qué te afecta
La Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal introdujo el valor de referencia del Catastro. Desde el 1 de enero de 2022 funciona como base imponible mínima del ITP y del AJD: pagas impuestos sobre el mayor de estos dos importes:
- El precio realmente escriturado.
- El valor de referencia que el Catastro publica para ese inmueble concreto.
Si compras un piso por 240.000 € y su valor de referencia es 280.000 €, el ITP se calcula sobre 280.000 €: 19.600 € en lugar de 16.800 €. Son 2.800 € que no esperabas.
El valor de referencia se consulta gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble. Hazlo antes de firmar las arras, no después.
El caso de Casares que llegó al Tribunal Constitucional
El asunto no es teórico ni lejano: nació aquí. Un matrimonio compró una vivienda con garaje en Casares (Málaga) por 209.000 € y la administración andaluza elevó la base imponible hasta 272.468 € aplicando el valor de referencia, un 30 % por encima del precio escriturado. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Málaga) planteó cuestión de inconstitucionalidad.
En febrero de 2026 el Tribunal Constitucional avaló el sistema, pero con un matiz decisivo: el valor de referencia es una presunción iuris tantum, es decir, admite prueba en contrario sin límite probatorio, incluidos dictámenes periciales. No es un dogma inatacable.
Cómo impugnarlo si es desproporcionado
El procedimiento correcto es: autoliquidar primero (pagar sobre el valor de referencia, dentro de plazo) y solicitar después la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos. La Agencia Tributaria de Andalucía advierte que, cuando la base es el valor de referencia, no cabe reservarse el derecho a promover tasación pericial contradictoria por la vía del recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa.
La jurisprudencia de 2026 ha sido clara en un punto: no basta con discrepar. Se exige un informe pericial motivado que acredite la desviación respecto al mercado o errores en los datos catastrales. Una tasación hipotecaria genérica, elaborada para otra finalidad, no suele bastar. El Tribunal Supremo admitió en abril de 2026 un recurso de casación que fijará doctrina sobre qué prueba es suficiente, así que este punto puede evolucionar.
El dato que da la medida del problema: según la Dirección General del Catastro, en 2024 solo se pidió rectificación en el 1,15 % de los casos en que el valor de referencia superaba el precio de transmisión, y en la mitad de ellos se corrigió. Se recurre poco, y cuando se recurre bien, funciona.
Vivienda de segunda mano: el ITP en Andalucía
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo paga siempre el comprador. Andalucía unificó su régimen con la Ley 5/2021, de 20 de octubre, sustituyendo la antigua escala progresiva por un tipo general único del 7 %, uno de los más moderados del régimen común.
Tipos reducidos: quién puede pagar 6 % o 3,5 %
| Perfil del comprador | Tipo ITP | Valor máximo del inmueble |
|---|---|---|
| Tipo general (cualquier comprador) | 7 % | Sin límite |
| Vivienda habitual, sin requisito personal | 6 % | 150.000 € |
| Menor de 35 años | 3,5 % | 150.000 € |
| Víctima de violencia doméstica o de terrorismo | 3,5 % | 150.000 € |
| Compra en municipio en riesgo de despoblación | 3,5 % | 150.000 € |
| Miembro de familia numerosa | 3,5 % | 250.000 € |
| Persona con discapacidad ≥ 33 % (comprador o su núcleo familiar) | 3,5 % | 250.000 € |
Tres reglas que se pasan por alto constantemente:
- Los tipos reducidos no son progresivos. No pagas 6 % hasta 150.000 € y 7 % sobre el exceso: si superas el límite en un solo euro, todo tributa al tipo general.
- El límite se mide sobre la base imponible, no sobre lo que pagas. Una vivienda comprada por 145.000 € con valor de referencia de 158.000 € pierde el tipo reducido y tributa al 7 % sobre 158.000 €.
- En parejas casadas o de hecho inscritas basta con que uno cumpla el requisito de edad o discapacidad. Si compran varias personas sin ese vínculo, el tipo reducido solo se aplica a la parte proporcional de quien lo cumple.
Requisitos de vivienda habitual (y cómo se pierde el beneficio)
Para conservar el tipo reducido debes residir efectivamente en la vivienda en un plazo de 12 meses y mantenerla como habitual durante al menos tres años. Si la vendes o la alquilas antes, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria e ingresar la diferencia hasta el tipo general más intereses de demora.
Y un aviso operativo: los tipos reducidos no se aplican de oficio. Si no los consignas correctamente en el modelo 600, Hacienda liquida al 7 % y no lo corrige por su cuenta.
Por qué en la Costa del Sol casi nadie llega a los tipos reducidos
Aquí conviene ser honestos en lugar de vender expectativas. Los límites de 150.000 € y 250.000 € se fijaron pensando en la media andaluza, y la Costa del Sol occidental hace tiempo que juega en otra liga.
| Municipio | Precio medio (€/m²) | Superficie máxima para el tipo del 3,5 % (150.000 €) |
|---|---|---|
| Benahavís | 5.825 | 26 m² |
| Marbella | 5.767 | 26 m² |
| Estepona | 5.199 | 29 m² |
| Fuengirola | 5.098 | 29 m² |
| Provincia de Málaga (media) | 4.690 | 32 m² |
| Andalucía (media) | 2.990 | 50 m² |
Traducción: si compras en Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Marbella o Estepona, presupuesta el 7 %. El tipo reducido del 3,5 % es una realidad en el interior de la provincia o en municipios en riesgo de despoblación, no en primera línea de costa. Si tu presupuesto es ajustado y la fiscalidad pesa en la decisión, merece la pena revisar las zonas emergentes de la Costa del Sol que aún tienen precios razonables.
Obra nueva: IVA más AJD
Cuando compras directamente al promotor, la operación no tributa por ITP sino por IVA, y además se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la primera copia de la escritura.
IVA: 10 % general, 4 % en VPO de régimen especial
El IVA es un impuesto estatal, idéntico en toda España: 10 % para vivienda libre y 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. No lo liquidas tú: lo pagas al promotor junto con el precio y él lo ingresa en la Agencia Tributaria.
Ojo con los pagos a cuenta durante la construcción: cada entrega devenga su IVA en el momento del cobro. Si compras sobre plano, revisa nuestra guía para comprar obra nueva sobre plano en la Costa del Sol antes de firmar el contrato con el promotor.
AJD: 1,2 % general y tipos reducidos en Andalucía
| Supuesto | Tipo AJD | Valor máximo |
|---|---|---|
| Tipo general | 1,2 % | Sin límite |
| Vivienda habitual, sin requisito personal | 1 % | 150.000 € |
| Menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o terrorismo, o municipio en riesgo de despoblación (vivienda habitual) | 0,3 % | 150.000 € |
| Familia numerosa o discapacidad ≥ 33 % (vivienda habitual) | 0,1 % | 250.000 € |
Ejemplo cerrado. Piso de obra nueva en Fuengirola por 320.000 €:
- IVA (10 %): 32.000 €
- AJD (1,2 %): 3.840 €
- Total impuestos: 35.840 € (11,2 %)
Esa misma vivienda, si fuera de segunda mano, pagaría 22.400 € de ITP. La diferencia, 13.440 €, es real y debe entrar en la comparativa junto al ahorro en reformas, la eficiencia energética y la garantía decenal de la obra nueva.
El AJD de la hipoteca lo paga el banco, no tú
Confusión habitual. Hay dos AJD distintos en juego:
- AJD de la escritura de compraventa de obra nueva: lo paga el comprador (1,2 %).
- AJD de la escritura de préstamo hipotecario: desde el Real Decreto-ley 17/2018 lo paga la entidad prestamista. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario añadió que el banco asume además notaría, registro y gestoría de la hipoteca. Al prestatario solo le corresponde la tasación y las copias que solicite.
Si vas a financiar la compra, conviene tener claro qué costes son negociables y cuáles no: lo detallamos en la guía sobre cómo obtener la hipoteca perfecta para tu nueva vivienda.
Simulador de gastos: cuánto cuesta realmente comprar en Andalucía
Estas son las cifras completas, no solo los impuestos. Escenario: comprador que aplica el tipo general, sin hipoteca, con abogado inmobiliario al 1 % más IVA.
Segunda mano (ITP 7 %)
| Precio | ITP 7 % | Notaría | Registro | Gestoría | Abogado | Total gastos | % sobre precio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 14.000 € | 750 € | 450 € | 350 € | 2.420 € | 17.970 € | 9,0 % |
| 255.000 € | 17.850 € | 800 € | 500 € | 350 € | 3.086 € | 22.586 € | 8,9 % |
| 350.000 € | 24.500 € | 900 € | 600 € | 350 € | 4.235 € | 30.585 € | 8,7 % |
| 500.000 € | 35.000 € | 1.100 € | 700 € | 350 € | 6.050 € | 43.200 € | 8,6 % |
| 800.000 € | 56.000 € | 1.400 € | 950 € | 350 € | 9.680 € | 68.380 € | 8,5 % |
Un ejemplo concreto de nuestra cartera: este piso en venta en Fuengirola por 255.000 € con 2 habitaciones, piscina y parking exige tener disponibles unos 22.600 € adicionales el día de la firma. Si además financias el 70 %, súmale la entrada: en total, en torno a 99.100 € de fondos propios.
Obra nueva (IVA 10 % + AJD 1,2 %)
| Precio | IVA 10 % | AJD 1,2 % | Notaría | Registro | Gestoría | Abogado | Total gastos | % sobre precio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 2.400 € | 750 € | 450 € | 350 € | 2.420 € | 26.370 € | 13,2 % |
| 350.000 € | 35.000 € | 4.200 € | 900 € | 600 € | 350 € | 4.235 € | 45.285 € | 12,9 % |
| 500.000 € | 50.000 € | 6.000 € | 1.100 € | 700 € | 350 € | 6.050 € | 64.200 € | 12,8 % |
| 800.000 € | 80.000 € | 9.600 € | 1.400 € | 950 € | 350 € | 9.680 € | 101.980 € | 12,7 % |
Regla de presupuesto: reserva un 12–14 % sobre el precio de compra. En segunda mano te sobrará margen; en obra nueva encajará casi exacto. Si el resultado supera tu capacidad financiera, ajusta el precio máximo de búsqueda, nunca los gastos.
Notaría, registro y gestoría: qué es negociable y qué no
- Notaría. Los honorarios están fijados por arancel estatal, así que no compites por precio entre notarías. Sí influyen el número de fincas registrales (una plaza de garaje o un trastero independientes encarecen), la extensión de la escritura y las copias autorizadas. Horquilla habitual: 550–1.400 €. El comprador elige notario, aunque el vendedor sugiera el suyo.
- Registro de la Propiedad. También por arancel, entre 400 y 950 € en operaciones habituales. La inscripción no es obligatoria por ley, pero sin ella no eres oponible frente a terceros. Inscribe siempre.
- Gestoría. Entre 300 y 600 €. Es opcional si presentas tú el modelo 600 y las inscripciones. Si hay hipoteca, el banco impone su gestoría y la paga él.
Gastos que casi nadie te cuenta
| Concepto | Coste orientativo | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| Tasación (solo si hay hipoteca) | 300–600 € | Sí, si financias |
| Abogado inmobiliario | ≈ 1 % + IVA | No, muy recomendable |
| Nota simple registral previa | 10–25 € | No, imprescindible en la práctica |
| Certificado de deudas de comunidad | 0–50 € | Sí, lo aporta el vendedor |
| IBI prorrateado del ejercicio en curso | Variable | Pactable en arras |
| Alta y cambio de titularidad de suministros | 50–200 € | En la práctica, sí |
| Seguro de hogar | 200–600 €/año | Exigido por el banco si hay hipoteca |
| Cédula de habitabilidad o certificado energético | 0 € | Corresponde al vendedor |
Sobre el IBI conviene un apunte: el sujeto pasivo es quien figura como titular a 1 de enero, o sea, el vendedor. Pero el Tribunal Supremo admite que el vendedor repercuta la parte proporcional al comprador salvo pacto en contrario. Se resuelve en las arras: déjalo escrito.
La plusvalía municipal: la paga el vendedor
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava la revalorización del suelo, no de la construcción, y corresponde legalmente al vendedor en las compraventas.
Tras la anulación del sistema anterior por el Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció dos métodos de cálculo —objetivo (valor catastral del suelo por coeficientes según años de tenencia) y real (plusvalía efectiva por el porcentaje que representa el suelo)— y el ayuntamiento debe aplicar el que resulte más favorable al contribuyente. Si no hubo incremento real de valor, no hay impuesto.
Como comprador te afecta de dos maneras. Primera: algunos vendedores intentan repercutirla en el contrato. Es pactable, pero no estás obligado a aceptarlo; si te lo plantean, negócialo o ajusta el precio. Segunda: cuando tú vendas, la pagarás. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes y tipos dentro de los máximos legales, así que Marbella, Mijas o Torremolinos no aplican necesariamente lo mismo.
Compradores no residentes: qué cambia
En el momento de la compra, un comprador extranjero paga exactamente los mismos impuestos que un español: mismo ITP, mismo IVA, mismo AJD. Las diferencias aparecen después.
- NIE obligatorio antes de escriturar, además de cuenta bancaria española para domiciliar suministros e impuestos.
- IRNR sobre alquileres. Residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Resto de países: 24 % sobre el ingreso íntegro, sin deducciones. Se declara con el modelo 210.
- Imputación de rentas si no alquilas. Aunque la vivienda esté vacía o sea de uso propio, tributas por una renta ficticia del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % o 24 % según el país de residencia.
- Patrimonio. Andalucía bonifica al 100 % la cuota autonómica del Impuesto sobre el Patrimonio, pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (estatal, Ley 38/2022) actúa como suelo por encima de 3 M€ de patrimonio neto. Relevante en el segmento prime de Marbella y Sotogrande.
- Al vender, retención del 3 %. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo a cuenta de tu IRNR (modelo 211).
- Comprar no da residencia. El programa de residencia por inversión inmobiliaria quedó suprimido en abril de 2025. Comprar una vivienda no habilita por sí mismo a residir en España más allá de los plazos ordinarios de estancia.
Si vienes del Reino Unido, el marco de residencia y trámites está desarrollado en nuestra guía post-Brexit para británicos en la Costa del Sol. Y para dimensionar el presupuesto anual completo, no solo el de la compra, es útil el coste de vida en la Costa del Sol en 2026.
Y cuando vendas: lo que conviene saber desde hoy
La fiscalidad de salida condiciona decisiones de entrada. Tres supuestos que preguntan a diario:
- Ganancia patrimonial en IRPF. Tributa en la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % según tramos.
- Mayores de 65 años. La ganancia por la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir, siempre que haya sido residencia habitual durante al menos tres años. Para segundas residencias, la exención exige reinvertir en una renta vitalicia (hasta 240.000 €, en seis meses). Atención: esta exención opera solo en el IRPF; la plusvalía municipal se sigue debiendo salvo que la ordenanza del ayuntamiento contemple una bonificación específica.
- Exención por reinversión. A cualquier edad, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
Calendario y trámites: cómo liquidar sin recargos
| Trámite | Plazo | Modelo | Organismo |
|---|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 2 meses desde el día siguiente al devengo | 600 | Agencia Tributaria de Andalucía |
| AJD (obra nueva) | 2 meses desde el día siguiente al devengo | 600 | Agencia Tributaria de Andalucía |
| IVA (obra nueva) | En el momento de cada pago | — | Lo ingresa el promotor en la AEAT |
| Plusvalía municipal (vendedor) | 30 días hábiles | Ordenanza municipal | Ayuntamiento |
| Imputación de rentas no residentes | Año natural siguiente | 210 | AEAT |
El modelo 600 se confecciona y presenta telemáticamente en la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía, con certificado digital, o presencialmente en las gerencias provinciales y entidades colaboradoras. Si se te pasa el plazo, hay recargo por presentación extemporánea, aunque se reduce un 25 % si ingresas el total junto con la autoliquidación.
Nuestra recomendación
| Tu prioridad | Qué te conviene | Por qué |
|---|---|---|
| Vivir aquí (estilo de vida) | Segunda mano bien ubicada | Ahorras 4,2 puntos de impuestos y compras en zonas ya consolidadas, con servicios y transporte. El margen fiscal liberado financia la reforma. |
| Rentabilidad por alquiler | Segunda mano en Fuengirola, Torremolinos o Benalmádena | Menor coste de entrada sobre el mismo ingreso potencial. El ITP del 7 % impacta menos en el retorno que el 11,2 % de la obra nueva. |
| Revalorización a largo plazo | Obra nueva en zonas de expansión | Eficiencia energética, garantía decenal y menor mantenimiento pueden compensar el sobrecoste fiscal en horizontes largos. La revalorización es potencial, nunca garantizada. |
| Familia con hijos | Segunda mano amplia en Mijas o Alhaurín | Más metros por euro y, si eres familia numerosa, es el único escenario realista para acercarte al tipo del 3,5 % (límite de 250.000 €). |
Andalucía tiene una de las cargas fiscales más moderadas de España para comprar vivienda. El problema nunca son los tipos: es descubrirlos tarde. Consulta el valor de referencia del Catastro antes de firmar las arras y calcula con el 12–14 % en la mano. Ese único gesto evita el 90 % de los sustos.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de compraventa en Andalucía
¿Cuánto es el ITP en Andalucía en 2026?
El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Andalucía es del 7 % para vivienda de segunda mano. Existen tipos reducidos del 6 % para vivienda habitual de hasta 150.000 € y del 3,5 % para menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o de terrorismo y compras en municipios en riesgo de despoblación (hasta 150.000 €), así como para familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 33 % (hasta 250.000 €).
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva en Andalucía?
Se paga IVA del 10 % (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del 1,2 %. La carga fiscal total es del 11,2 %, superior al 7 % del ITP de segunda mano. Sobre una vivienda de 320.000 € equivale a 35.840 € de impuestos.
¿El ITP se calcula sobre el precio de escritura o sobre el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP y del AJD es el valor de referencia del Catastro cuando este supera el precio escriturado. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en febrero de 2026, en un caso originado por una compraventa en Casares (Málaga), aunque admitió que puede rebatirse mediante prueba pericial suficiente.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP en Andalucía?
Dos meses desde el día siguiente al devengo, es decir, desde la firma de la escritura. Es un plazo propio de Andalucía establecido en la Ley 5/2021, más amplio que los 30 días hábiles del régimen estatal. Se liquida con el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía.
¿Puedo aplicar el ITP reducido del 3,5 % si compro en Marbella o Fuengirola?
En la práctica, casi nunca. El tipo del 3,5 % exige que el valor del inmueble no supere 150.000 € (o 250.000 € para familias numerosas y personas con discapacidad). Con precios medios de 5.767 €/m² en Marbella y 5.098 €/m² en Fuengirola (Fotocasa, 2T 2026), 150.000 € equivalen a un estudio de menos de 30 m². En la Costa del Sol occidental conviene presupuestar el 7 %.
¿Qué IVA se paga por una VPO en Andalucía?
Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributan al 4 % de IVA en lugar del 10 %. En AJD, la adquisición de VPO puede acceder a tipos reducidos del 0,3 %, siempre que exista calificación definitiva y se cumplan los requisitos de vivienda habitual.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
El banco. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo del AJD en las escrituras de préstamo hipotecario es la entidad prestamista. La Ley 5/2019 añadió que el banco también asume notaría, registro y gestoría de la hipoteca. El comprador solo paga la tasación y las copias que solicite.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por ley la paga el vendedor en las compraventas. Algunos vendedores intentan repercutirla al comprador en el contrato: es pactable, pero no hay obligación de aceptarlo. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 existen dos métodos de cálculo y el ayuntamiento debe aplicar el más favorable; si no hubo incremento real de valor del suelo, no se paga.
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su vivienda habitual?
La ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF si el vendedor tiene 65 años o más y el inmueble ha sido su vivienda habitual durante al menos tres años, sin necesidad de reinvertir. Sin embargo, la plusvalía municipal sí se debe: la exención por edad opera solo en el tributo estatal, salvo que la ordenanza fiscal del ayuntamiento contemple una bonificación propia.
¿Qué porcentaje total debo reservar sobre el precio de la vivienda?
Entre un 9 % y un 11 % en segunda mano y entre un 13 % y un 15 % en obra nueva, incluyendo impuestos, notaría, registro, gestoría y abogado. Como regla de presupuesto, reserva un 12–14 %: cubre ambos escenarios con margen. Recuerda que estos gastos no los financia el banco y deben estar disponibles en efectivo el día de la firma.
¿Pagan más impuestos los compradores extranjeros no residentes?
No. En el momento de la compra, un no residente paga exactamente los mismos ITP, IVA y AJD que un comprador español. Las diferencias aparecen después: tributación por IRNR de los alquileres (19 % con gastos deducibles para residentes en la UE, Islandia y Noruega; 24 % sobre ingresos brutos para el resto), imputación de rentas inmobiliarias si la vivienda no se alquila y una retención del 3 % del precio cuando llegue el momento de vender.
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En SolProp comprobamos el valor de referencia del Catastro de cada inmueble antes de que firmes nada, calculamos la factura fiscal completa de tu operación y coordinamos abogado, gestoría y notaría. Trabajamos a diario con compradores británicos, alemanes, nórdicos y rusoparlantes en Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Marbella y Estepona.
Si aún estás en fase de orientación general, empieza por la guía completa para comprar una propiedad en la Costa del Sol, y si tu objetivo es invertir, contrasta zonas y rentabilidades en nuestro análisis de las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026.
Aviso. Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos, límites y plazos citados corresponden a la normativa vigente en Andalucía a la fecha de actualización y pueden modificarse. Verifica siempre tu caso concreto con la Agencia Tributaria de Andalucía, la Agencia Estatal de Administración Tributaria o un asesor fiscal colegiado antes de autoliquidar.
Fuentes: Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía; Junta de Andalucía, Consejería de Economía, Hacienda, Fondos Europeos y Diálogo Social (tipos reducidos de TPO y AJD); Agencia Tributaria de Andalucía (modelo 600 y valor de referencia); Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal; Real Decreto-ley 26/2021 (IIVTNU); Real Decreto-ley 17/2018 y Ley 5/2019 (AJD e hipotecas); Ley 38/2022 (ITSGF); Sentencia del Tribunal Constitucional de febrero de 2026 sobre el valor de referencia; Índice Inmobiliario Fotocasa, 2T 2026. Última actualización: 24 de julio de 2026.
