Impuestos al comprar una vivienda en Andalucia: ITP, IVA, plusvalia y gastos ocultos
El precio de la vivienda es solo el principio. Te explicamos todos los impuestos y gastos que debes calcular antes de comprar en Andalucía para evitar sorpresas desagradables.
Uno de los errores más comunes al comprar una vivienda es centrarse únicamente en el precio de venta. En Andalucía, los impuestos y gastos asociados pueden sumar entre un 10% y un 14% adicional, una cifra que muchos compradores descubren demasiado tarde. Esta guía desglosa cada concepto para que puedas calcular tu presupuesto real con precisión.
Impuestos según el tipo de vivienda
Lo primero que debes saber es que la fiscalidad cambia radicalmente dependiendo de si compras una vivienda nueva o de segunda mano.
Vivienda de segunda mano: ITP
Si compras una propiedad usada, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, el tipo general es del 7% sobre el valor de escritura.
Ejemplo práctico: Para una vivienda de 250.000 €, el ITP sería de 17.500 €.
Sin embargo, existen tipos reducidos para determinados colectivos:
| Situación | Tipo de ITP |
|---|---|
| Tipo general | 7% |
| Vivienda habitual menor de 150.000 € | 6% |
| Menores de 35 años (vivienda habitual < 150.000 €) | 3,5% |
| Familias numerosas (vivienda habitual) | 3,5% |
| Personas con discapacidad ≥33% | 3,5% |
Importante: Para acceder a los tipos reducidos, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y cumplir los requisitos de valor máximo. Además, debes mantenerla como vivienda habitual durante al menos tres años.
El plazo para pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se liquida mediante el modelo 600 en la Agencia Tributaria de Andalucía.
Vivienda nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor (obra nueva), no pagas ITP sino IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
IVA: El tipo aplicable a viviendas es del 10%. Para viviendas de protección oficial de régimen especial, se reduce al 4%.
AJD: En Andalucía, el tipo general es del 1,2% sobre el valor escriturado. Existen tipos reducidos del 0,3% para vivienda habitual de menores de 35 años o familias numerosas.
Ejemplo práctico: Para un piso nuevo de 300.000 €:
- IVA (10%): 30.000 €
- AJD (1,2%): 3.600 €
- Total impuestos: 33.600 €
Como ves, la obra nueva resulta fiscalmente más cara que la segunda mano en términos de impuestos directos, aunque puede compensarse con menores costes de mantenimiento y reformas.
La plusvalía municipal: el impuesto que paga el vendedor (pero que afecta al comprador)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, lo paga el vendedor. Sin embargo, afecta indirectamente al comprador de dos formas.
Primero, porque el vendedor puede intentar repercutirlo en el precio de venta. Segundo, porque cuando tú vendas en el futuro, también tendrás que pagarlo.
La plusvalía se calcula sobre el valor catastral del suelo (no de la construcción) y los años de tenencia. Tras la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable.
Consejo: Si el vendedor intenta incluir la plusvalía como gasto a cargo del comprador en el contrato de arras, negocia. Por ley, es obligación del vendedor, aunque las partes pueden pactar otra cosa.
Gastos de notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, hay gastos obligatorios que no son negociables:
Notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen del precio de la vivienda. Orientativamente:
| Valor de escritura | Coste aproximado |
|---|---|
| 100.000 € | 550 - 650 € |
| 200.000 € | 700 - 850 € |
| 300.000 € | 850 - 1.000 € |
| 500.000 € | 1.000 - 1.200 € |
Si hay hipoteca, se suman los honorarios de la escritura del préstamo, aunque desde 2019 los gastos de notaría de la hipoteca los paga el banco.
Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura cuesta entre el 0,2% y el 0,5% del valor, también regulado por arancel. Para una vivienda de 250.000 €, espera entre 400 € y 600 €.
Gestoría
Aunque puedes hacer los trámites tú mismo, la mayoría de compradores (y todos los que piden hipoteca) usan gestoría. El coste oscila entre 300 € y 600 € dependiendo de la complejidad.
Los gastos ocultos que nadie te cuenta
Más allá de impuestos y aranceles, hay costes que muchos compradores olvidan:
Tasación
Si solicitas hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial. Aunque desde 2019 el banco asume muchos gastos, la tasación suele correr a cargo del comprador. Coste: 300 - 500 €.
Para entender mejor cómo funciona la financiación y qué gastos asume cada parte, consulta nuestra guía sobre cómo obtener la hipoteca perfecta.
Abogado inmobiliario
No es obligatorio pero sí muy recomendable, especialmente para extranjeros o compras complejas. Un abogado revisa cargas, contratos y protege tus intereses. Coste habitual: 1% del precio o tarifa fija de 1.500 - 3.000 €.
Cambio de titularidad de suministros
Agua, luz y gas requieren cambio de titular. Aunque el coste es menor (50-150 € en total), hay que contemplarlo.
IBI del año en curso
El IBI lo paga quien sea propietario a 1 de enero. Si compras en marzo, el vendedor ya lo habrá pagado (o lo deberá). Es habitual pactar un prorrateo en la escritura para que cada parte pague la parte proporcional del año.
Comunidad de propietarios
Verifica que el vendedor esté al corriente de pagos. Las deudas de comunidad del año en curso y el anterior son transmisibles al comprador. Exige siempre certificado de la comunidad antes de firmar.
Ejemplo completo: cuánto cuesta realmente comprar
Veamos un caso típico de compra de vivienda usada en la Costa del Sol:
Precio de compra: 280.000 €
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio vivienda | 280.000 € |
| ITP (7%) | 19.600 € |
| Notaría | 850 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Abogado (1%) | 2.800 € |
| TOTAL | 304.550 € |
El coste real es un 8,8% superior al precio de la vivienda. Si añades la entrada de la hipoteca (20-30% del valor), necesitarás tener disponibles entre 80.000 € y 110.000 € en efectivo.
Diferencias fiscales para no residentes
Si no eres residente fiscal en España, la tributación es similar en la compra, pero difiere significativamente en otros aspectos:
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes: Si alquilas la propiedad, tributas al 19% (residentes UE) o 24% (resto) sobre los ingresos brutos, sin poder deducir gastos.
- Impuesto sobre el Patrimonio: Aplica si tu patrimonio en España supera cierto umbral.
- Plusvalía en venta futura: Se te retendrá un 3% del precio de venta como pago a cuenta.
Para conocer las zonas con mayor potencial de rentabilidad si planeas alquilar, revisa nuestro análisis de las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026.
Cómo planificar tu presupuesto
Nuestra recomendación es sencilla: al precio de la vivienda, súmale siempre un 12-14% para gastos e impuestos. Si el resultado supera tu capacidad financiera, ajusta el precio máximo de búsqueda, no los gastos.
Además, mantén una reserva adicional para imprevistos post-compra: pequeñas reparaciones, muebles, electrodomésticos o adaptaciones que siempre surgen en una vivienda nueva para ti.
Si quieres entender el proceso completo de compra paso a paso, desde la búsqueda hasta la firma, te recomendamos nuestra guía completa para comprar una propiedad en la Costa del Sol.
Comprar una vivienda en Andalucía tiene una carga fiscal moderada comparada con otras comunidades, pero ignorar estos gastos puede descuadrar tu presupuesto. Calcula todo antes de buscar y evitarás sustos.
Preguntas frecuentes sobre impuestos de compraventa en Andalucía
¿Cuánto es el ITP en Andalucía en 2026?
El tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Andalucía es del 7% sobre el valor de escritura para viviendas de segunda mano. Existen tipos reducidos del 6% para viviendas habituales de menos de 150.000 € y del 3,5% para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
En obra nueva se paga IVA del 10% (o 4% para VPO de régimen especial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2% en Andalucía. Esto significa que los impuestos totales en obra nueva (11,2%) son superiores al ITP de segunda mano (7%).
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
Por ley, la plusvalía municipal la paga el vendedor. Sin embargo, en la práctica, algunos vendedores intentan repercutirla al comprador en el contrato. Es un punto negociable, pero el comprador no está obligado a aceptar este gasto. Si te lo proponen, negocia.
¿Cuánto cuestan la notaría y el registro en total?
La notaría suele costar entre el 0,5% y el 1% del valor de escritura, y el registro entre el 0,2% y el 0,5%. Para una vivienda de 250.000 €, serían aproximadamente 800-1.000 € de notaría y 400-600 € de registro. Añade 300-600 € de gestoría para la tramitación.
¿Cuál es el porcentaje total de gastos sobre el precio de la vivienda?
En total, debes calcular entre un 10% y un 14% adicional al precio de la vivienda para cubrir todos los gastos e impuestos. Para segunda mano el porcentaje es menor (10-12%) y para obra nueva es mayor (12-14%) debido al IVA más elevado.
¿Necesitas ayuda con tu compra?
En SolProp trabajamos con abogados y asesores fiscales especializados que pueden guiarte en cada paso del proceso. Te ayudamos a calcular todos los costes reales y a evitar sorpresas desagradables.