Piso
Apartamento reformado en Plaza de Uncibay – Centro Histórico de Málaga
Ubicación:Málaga
Habitaciones:2Baños:1Superficie:60m²
375.000 €
Analizamos la rentabilidad bruta por alquiler de las 12 zonas de la provincia de Málaga y seleccionamos la propiedad que encaja con tu estrategia: alquiler vacacional, larga temporada, obra nueva o house flipping.
Sí, siempre que se elija la zona con criterio: la diferencia entre la zona más rentable y la menos rentable de la provincia de Málaga es de 3,0 puntos de rentabilidad bruta. Según el SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026), el rango va del 4,5% en Nueva Andalucía al 7,5% en Manilva. Analizamos cada oportunidad con esos datos antes de recomendártela.
A fecha Q2 2026, la rentabilidad bruta por alquiler estimada en la Costa del Sol oscila entre el 4,5% y el 7,5% según la zona (mayor en Manilva) — SolProp Costa del Sol Price Index.
Fuente: SolProp Costa del Sol Price Index · estimación propia · Q2 2026
Cinco formas de invertir en vivienda en Málaga, con lo que mide cada cifra explicitado en cada tarjeta
Vivienda en zona turística explotada por estancias cortas. Máxima rentabilidad bruta del índice, a cambio de más gestión, estacionalidad y la licencia VFT obligatoria en Andalucía.
6,8–7,5%
Rentabilidad bruta · 3 zonas de mayor yield del índice
Inquilino estable con contrato anual. Menos ingreso por noche pero también menos gestión, menos vacío y flujo de caja predecible.
6,1%
Rentabilidad bruta · mediana de las 12 zonas del índice
Rentabilidad bruta por alquiler estimada y revalorización interanual de las 12 zonas que cubre el SolProp Costa del Sol Price Index. Ordenadas de mayor a menor rentabilidad: la mediana provincial es del 6,1%.
| Zona | Municipio | Rentabilidad bruta | Revalorización interanual | Precio/m² | Precio medio | Guía |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Manilva | Manilva | 7,5% | +14,5% | 2934 €/m² | 293.000 € | |
| Torremolinos | Torremolinos |
Según el SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026), el precio estimado por metro cuadrado ha crecido entre el 11,0% y el 20,5% interanual según la zona, con Estepona a la cabeza. La escasez de oferta y la demanda internacional sostienen la tendencia.
El comprador internacional —británico, escandinavo, alemán y holandés— representa una parte muy relevante de las operaciones en la Costa del Sol y sostiene una demanda estable y diversificada, poco correlacionada con el ciclo económico español.
La rentabilidad bruta por alquiler estimada en las 12 zonas del índice va del 4,5% en Nueva Andalucía al 7,5% en Manilva, con una mediana del 6,1%. La rentabilidad neta se sitúa habitualmente entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo.
Rentabilidad bruta 5,9% · Revalorización interanual +11,0% · 3119 €/m²
Mijas Costa combina proximidad a la playa con un entorno residencial tranquilo. Los precios competitivos y la creciente demanda de alquiler la convierten en una de las zonas con mejor relación inversión-rentabilidad de la Costa del Sol.
Rentabilidad bruta 6,5% · Revalorización interanual +11,0% · 3496 €/m²
Con alta ocupación turística durante todo el año y excelente conectividad por tren y autobús, Fuengirola ofrece propiedades con alta liquidez y rentabilidades consistentes superiores al 6%.
Rentabilidad bruta 5,5% · Revalorización interanual +18,0% · 5607 €/m²
La Golden Mile, Puerto Banús y Nueva Andalucía son sinónimo de lujo y exclusividad. Marbella atrae al comprador internacional de alto poder adquisitivo, con revalorizaciones que superan la media nacional.
Rentabilidad bruta 5,8% · Revalorización interanual +20,5% · 3416 €/m²
El flipping inmobiliario consiste en adquirir una vivienda por debajo de mercado —normalmente por su estado de conservación—, ejecutar una reforma integral y revenderla dentro del mismo ciclo de mercado. En la provincia de Málaga funciona porque la revalorización interanual estimada del stock (11,0%-20,5% según zona) acompaña al margen que aporta la reforma.
Necesitas comprar entre un 25% y un 35% por debajo del precio/m² de la zona. Los costes fijos de entrada y salida —ITP del 7% en Andalucía, notaría, registro, tenencia y comisión de venta— consumen entre 12 y 15 puntos del precio de compra: sin descuento real de entrada, la operación no sale.
Una reforma integral en la Costa del Sol se mueve en 750-950 €/m² para calidades medias, y sube por encima de 1.200 €/m² si hay que tocar estructura, bajantes o instalación eléctrica completa. Es la partida que más desvía el resultado respecto al plan.
Te acompañamos en cada paso de tu inversión
Estudiamos tu perfil inversor y objetivos financieros
Te presentamos propiedades que se ajustan a tu estrategia
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Propiedades seleccionadas por su potencial de rentabilidad
La Costa del Sol es uno de los mercados más observados de Europa para la inversión inmobiliaria. Según nuestro propio SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026), la rentabilidad bruta por alquiler estimada en la provincia de Málaga va del 4,5% al 7,5% según la zona, con una mediana del 6,1%, mientras el precio estimado por metro cuadrado crece entre el 11,0% y el 20,5% interanual. Un volumen turístico elevado y sostenido durante casi todo el año, combinado con precios todavía competitivos frente a otras costas europeas, explica por qué la provincia atrae tanto al inversor nacional como al internacional. Conviene subrayar que estas cifras son estimaciones propias y brutas: la rentabilidad neta, una vez descontados gastos e impuestos, queda entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo.
Las estrategias más habituales son cuatro. El alquiler vacacional de corta estancia, que concentra la parte alta del rango de rentabilidad del índice y exige licencia VFT. El alquiler de larga temporada, con menos ingreso por noche pero flujo de caja predecible y mucha menos gestión. La obra nueva sobre plano, que permite escalonar el pago durante la construcción. Y el house flipping —comprar a reformar, reformar y revender en 9-15 meses—, la estrategia con mayor margen potencial y también mayor riesgo de ejecución. En el índice, Estepona lidera la revalorización interanual estimada con un 20,5%, mientras que la mayor rentabilidad bruta por alquiler corresponde a Manilva con un 7,5%.
El perfil del inversor en la Costa del Sol es cada vez más diverso: desde profesionales que buscan diversificar su cartera con activos inmobiliarios, hasta jubilados europeos que adquieren una propiedad para uso propio con opción de alquiler. El marco legal español ofrece seguridad jurídica y múltiples opciones de visado de residencia para compradores extracomunitarios. La conectividad del aeropuerto de Málaga, con vuelos directos a más de 100 destinos, garantiza un flujo constante de potenciales inquilinos.
En SolProp ofrecemos un servicio integral para inversores: identificamos las mejores oportunidades del mercado, gestionamos todo el proceso de compra y, si lo deseas, nos encargamos de la gestión del alquiler y mantenimiento de tu propiedad. Nuestro equipo cuenta con más de 15 años de experiencia en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol y un profundo conocimiento de cada zona. Solicita una consulta gratuita y descubre cómo hacer crecer tu patrimonio con inmuebles en el sur de España.
Resolvemos las dudas más habituales de los inversores en la Costa del Sol
Según el SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026), la rentabilidad bruta por alquiler estimada en la provincia de Málaga va del 4,5% en Nueva Andalucía al 7,5% en Manilva, con una mediana del 6,1% entre las 12 zonas. Todas esas cifras son brutas: la neta, tras gastos e impuestos, queda entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo. A la renta se suma la revalorización interanual estimada del stock, entre el 11,0% y el 20,5% según zona, que solo se materializa al vender.
Para entrar en el mercado de alquiler vacacional lo habitual es disponer de un capital propio mínimo de 60.000-80.000 €, que cubra el 20-30% del precio más los gastos de compra. Apartamentos de 200.000-300.000 € en Fuengirola, Torremolinos o La Cala de Mijas suelen ser el punto de entrada óptimo.
Por rentabilidad bruta estimada, las zonas que encabezan el índice son Manilva (7,5%), Torremolinos y Benalmádena. Por demanda turística contrastada destacan además Puerto Banús y Nueva Andalucía en Marbella, el centro y el paseo marítimo de Fuengirola, Puerto Marina en Benalmádena, La Carihuela en Torremolinos y La Cala de Mijas. La proximidad a la playa y al aeropuerto sigue siendo decisiva.
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Compra en zona con crecimiento de precio por encima de la mediana provincial y venta a medio plazo. El retorno no llega vía renta, sino al vender.
11,0–20,5%
Revalorización interanual estimada · rango del índice
Compra sobre plano con pago escalonado durante la construcción. Permite entrar con menos capital inicial y llegar a la entrega con la plusvalía del ciclo ya acumulada.
20,5%
Revalorización interanual · Estepona, zona líder del índice
Compra de vivienda a reformar muy por debajo de mercado, reforma integral y reventa en 9-15 meses. El mayor margen potencial y también la mayor exposición al coste de obra.
8-14%
Margen bruto objetivo sobre inversión total · estimación propia, fuera del índice
Cifras derivadas del SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026) salvo donde se indique lo contrario. Rentabilidad bruta = ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra, antes de gastos, impuestos y periodos de vacío. Son estimaciones propias, no transacciones oficiales.
| 7,2% |
| +13,0% |
| 3546 €/m² |
| 311.000 € |
| Ver zona |
| Benalmádena | Benalmádena | 6,8% | +11,5% | 3465 €/m² | 330.000 € | Ver zona |
|---|
| Málaga Ciudad | Málaga | 6,5% | +15,8% | 3967 €/m² | 397.000 € | Ver zona |
|---|
| Fuengirola | Fuengirola | 6,5% | +11,0% | 3496 €/m² | 315.000 € | Ver zona |
|---|
| Nerja | Nerja | 6,2% | +16,2% | 3839 €/m² | 377.000 € | Ver zona |
|---|
| Mijas Costa | Mijas | 6,0% | +12,5% | 3300 €/m² | 394.000 € | Ver zona |
|---|
| Mijas | Mijas | 5,9% | +11,0% | 3119 €/m² | 395.000 € | Ver zona |
|---|
| Estepona | Estepona | 5,8% | +20,5% | 3416 €/m² | 411.000 € | Ver zona |
|---|
| Rincón de la Victoria | Rincón de la Victoria | 5,8% | +18,0% | 3377 €/m² | 354.000 € | Ver zona |
|---|
| Marbella | Marbella | 5,5% | +18,0% | 5607 €/m² | 786.000 € | Ver zona |
|---|
| Nueva Andalucía | Marbella | 4,5% | +16,0% | 6034 €/m² | 987.000 € | Ver zona |
|---|
Estimación SolProp · SolProp Costa del Sol Price Index · actualizado Q2 2026. Cifras estimadas, no transacciones oficiales del Catastro ni de los Registradores de la Propiedad.
Rentabilidad bruta = ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra, antes de comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, IRNR y periodos de vacío. La rentabilidad neta se sitúa habitualmente entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo de la bruta.
El clima suave sostiene la demanda turística durante buena parte del año y reduce la estacionalidad frente a otros destinos costeros europeos, lo que se traduce en menos meses de vacío para el alquiler vacacional.
Estepona vive una transformación urbana con nuevas promociones de obra nueva, un casco antiguo renovado y precios en ascenso: lidera la revalorización interanual estimada del índice con un 20,5%. Ideal para inversores que buscan revalorización a medio plazo más que rentabilidad por alquiler inmediata.
Cada mes extra de tenencia suma IBI, comunidad, suministros y coste financiero sin aportar valor. El objetivo razonable es cerrar compra, reforma y venta en 9-15 meses; por encima de 18 meses el margen se erosiona rápido.
Apartamento de 82 m² comprado a 2305 €/m², un 35% por debajo del precio/m² estimado de Torremolinos (3546 €/m²), y revendido reformado a 4000 €/m².
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 189.000 € |
| ITP 7% (Andalucía) | 13.230 € |
| Notaría, registro y gestoría | 3200 € |
| Reforma integral (850 €/m²) | 69.700 € |
| Tenencia 10 meses (IBI, comunidad, suministros, financiación) | 8000 € |
| Inversión total | 283.130 € |
| Precio de venta | 328.000 € |
| Comisión de venta 3% y plusvalía municipal | -11.040 € |
| Neto obtenido en la venta | 316.960 € |
| Margen bruto | 33.830 € · 11,9% |
Ejemplo ilustrativo con supuestos propios, no una operación real ni una previsión. No incluye la tributación de la ganancia patrimonial (IRPF, IS o IRNR según el vehículo de compra), que reduce el margen final.
El flipping premia las zonas con stock antiguo susceptible de reforma, precio/m² por debajo de la media y crecimiento sostenido: Torremolinos, Benalmádena y el centro de Fuengirola cumplen las tres condiciones. Estepona lidera la revalorización interanual estimada del índice con un 20,5%, aunque su precio de entrada ya es más alto. Marbella y Nueva Andalucía tienen recorrido de reforma en producto premium, pero exigen mucho más capital y un comprador final más selectivo.
Sobrecoste y retraso de obra (el riesgo más frecuente), aparición de vicios ocultos tras el derribo, licencias municipales que se alargan, enfriamiento del mercado durante los meses de obra y falta de liquidez: el capital queda inmovilizado y sin generar renta durante toda la operación. A diferencia del alquiler, el flipping no produce flujo de caja hasta la venta.
Sí. En Andalucía es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (VFT) y cumplir requisitos mínimos: aire acondicionado en zonas habitables, ventilación, botiquín de primeros auxilios y hojas de reclamaciones. Algunos municipios y comunidades de propietarios imponen restricciones adicionales.
IRNR del 19% sobre el beneficio del alquiler para residentes en la UE o el EEE, o del 24% sobre los ingresos brutos si resides fuera. IBI municipal anual. Plusvalía municipal y ganancia patrimonial al vender. En Andalucía, el Impuesto de Patrimonio está bonificado al 100%.
Sí. Ofrecemos servicio integral de gestión: tramitación de la licencia VFT, publicación en plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo), gestión de reservas, check-in y check-out, limpieza, mantenimiento y reporting fiscal. La comisión habitual es del 20-25% sobre los ingresos.
Puede serlo, con un margen bruto objetivo del 8-14% sobre la inversión total en operaciones de 9-15 meses. Depende de tres variables: el descuento de compra (necesitas al menos un 25-35% por debajo del precio/m² de la zona), el coste de reforma (750-950 €/m² para una reforma integral de calidad media) y el plazo de venta. Los costes fijos —ITP del 7% en Andalucía, notaría, registro, tenencia y comisión de venta— consumen entre 12 y 15 puntos del precio de compra, así que una operación sin descuento real de entrada no sale. El margen indicado es bruto y no descuenta la tributación de la ganancia.
La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. La neta descuenta gastos de comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, periodos de vacío y el IRNR. En la Costa del Sol la diferencia habitual es de 1,5 a 2,5 puntos: una zona con un 7,5% bruto suele quedar entre el 5% y el 6% neto. Todas las cifras del SolProp Costa del Sol Price Index son brutas.
Solo con la renta y usando la rentabilidad bruta estimada del índice (4,5%-7,5% según zona), el capital invertido se recupera en unos 13-22 años. Con rentabilidad neta el plazo se alarga de forma apreciable. Si además se materializa la revalorización interanual estimada del stock (11,0%-20,5%), el horizonte de recuperación se acorta de forma sustancial, pero esa parte del retorno solo se cobra al vender.
El suelo no genera renta, así que no tiene rentabilidad por alquiler: su retorno es 100% revalorización y depende del planeamiento urbanístico municipal, que puede tardar años en moverse. En el índice, la tipología de terreno aparece con precios medios de 198.000-227.000 € en Torremolinos y Málaga capital. Es una operación para perfiles con horizonte largo y tolerancia a la iliquidez; para un primer inversor, un apartamento en zona con demanda de alquiler consolidada es bastante más predecible.
