Guia completa para comprar una propiedad en la Costa del Sol
Todo lo que necesitas saber para comprar tu vivienda en la Costa del Sol: desde la búsqueda inicial hasta la firma en notaría, paso a paso y sin sorpresas.
Comprar una propiedad en la Costa del Sol es el sueño de miles de personas cada año, tanto españoles como extranjeros. Sin embargo, el proceso puede resultar complejo si no conoces los pasos, los costes reales y las particularidades legales. Esta guía te acompaña desde el primer momento hasta que tengas las llaves en la mano.
Por qué la Costa del Sol sigue siendo una apuesta segura
Antes de entrar en el proceso de compra, conviene entender qué hace especial a esta región:
- Clima excepcional: Más de 320 días de sol al año y temperaturas suaves en invierno
- Conectividad: El aeropuerto de Málaga ofrece vuelos directos a más de 120 destinos europeos
- Infraestructuras de primer nivel: Sanidad de calidad, colegios internacionales, campos de golf de prestigio
- Mercado consolidado: Demanda sostenida tanto para residencia como para alquiler vacacional
- Calidad de vida: Gastronomía, cultura, naturaleza y ocio en un mismo entorno
Si te interesa conocer qué zonas ofrecen mejor potencial según tu objetivo, te recomendamos consultar nuestro análisis sobre las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1: Define tu presupuesto real
No te centres solo en el precio de la vivienda. Necesitas calcular el presupuesto total incluyendo:
| Concepto | Porcentaje/Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 100% |
| Impuestos (ITP o IVA + AJD) | 8-11% |
| Notaría | 0,5-1% |
| Registro de la Propiedad | 0,2-0,5% |
| Gestoría | 300-600 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300-500 € |
| Abogado (recomendado) | 1% aprox. |
Regla práctica: Al precio de la vivienda, súmale un 12-14% para gastos. Si compras por 300.000 €, necesitarás disponer de 336.000-342.000 € en total.
Si necesitas financiación, los bancos suelen prestar entre el 70-80% del valor de tasación (60-70% para no residentes). Esto significa que deberás tener ahorrado al menos el 20-30% del precio más los gastos. Para entender cómo conseguir las mejores condiciones, consulta nuestra guía sobre cómo obtener la hipoteca perfecta.
Paso 2: Obtén el NIE (si eres extranjero)
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para cualquier transacción inmobiliaria en España. Sin él, no puedes comprar, abrir una cuenta bancaria ni firmar ante notario.
Cómo obtenerlo:
- Desde España: En la Oficina de Extranjería o comisaría de policía con cita previa
- Desde el extranjero: En el consulado español de tu país
Documentos necesarios:
- Formulario EX-15
- Pasaporte original y copia
- Justificación del motivo (contrato de arras, carta de intención de compra)
- Tasa pagada (actualmente unos 12 €)
Plazo: Entre 1 y 4 semanas según la vía elegida. Solicítalo cuanto antes.
Paso 3: Busca la propiedad adecuada
Una vez claro el presupuesto, comienza la búsqueda. Nuestras recomendaciones:
Define tus prioridades:
- ¿Primera línea de playa o urbanización con vistas?
- ¿Apartamento con servicios o villa independiente?
- ¿Zona turística o residencial?
- ¿Obra nueva o segunda mano?
- ¿Para vivir, para alquilar o como segunda residencia?
Visita en persona:
Las fotos pueden engañar. Visita las propiedades que te interesen, preferiblemente a diferentes horas del día. Comprueba:
- Estado real de la vivienda y zonas comunes
- Orientación y luz natural
- Ruidos (tráfico, ocio nocturno, obras cercanas)
- Calidad de los acabados
- Comunidad de vecinos
Investiga la zona:
Pasea por el barrio, habla con vecinos, comprueba servicios cercanos (supermercados, transporte, sanidad). Una buena vivienda en mala ubicación es una mala inversión.
Paso 4: Verificaciones legales antes de comprometerte
Antes de firmar nada, tu abogado debe comprobar:
Sobre la propiedad:
- Nota simple del Registro: Confirma quién es el propietario y si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres)
- Certificado de estar al corriente de IBI: Que no haya deudas con el ayuntamiento
- Certificado de la comunidad: Que el vendedor esté al día con los pagos de comunidad
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: Imprescindible para dar de alta suministros
- Certificado energético: Obligatorio para cualquier venta
En obra nueva, además:
- Licencia de obras y final de obra
- Seguro decenal
- Memoria de calidades
En propiedades antiguas o reformadas:
- Verificar que las reformas tienen licencia
- Comprobar que la superficie registrada coincide con la real
Paso 5: El contrato de arras
Una vez elegida la propiedad y hechas las comprobaciones, se firma el contrato de arras. Este documento:
- Reserva la propiedad a tu favor
- Establece el precio y condiciones de la compraventa
- Fija una fecha límite para la escritura
- Implica el pago de una señal (habitualmente el 10% del precio)
Tipos de arras más comunes:
| Tipo | Si el comprador se retira | Si el vendedor se retira |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Pierde la señal | Devuelve el doble |
| Arras confirmatorias | Se puede reclamar daños y perjuicios | Se puede reclamar daños y perjuicios |
Las arras penitenciales son las más habituales. Asegúrate de que el contrato especifique claramente qué tipo de arras se aplican.
Importante: Nunca firmes un contrato de arras sin que tu abogado lo revise previamente.
Paso 6: Gestiona la financiación (si la necesitas)
Si vas a solicitar hipoteca, este es el momento de formalizar la solicitud. El banco necesitará:
Documentación personal:
- DNI/NIE y pasaporte
- Declaración de la Renta (últimos 2 años)
- Nóminas o justificantes de ingresos (últimos 6 meses)
- Vida laboral o certificado de empleo
- Extractos bancarios
Documentación de la propiedad:
- Contrato de arras
- Nota simple actualizada
- Tasación (el banco la encargará)
Plazos: La aprobación puede tardar entre 2 y 6 semanas. Solicita la hipoteca con tiempo suficiente antes de la fecha de escritura.
Paso 7: La firma ante notario
El día de la escritura, comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial) se reúnen en la notaría para firmar la escritura pública de compraventa.
Qué ocurre en la firma:
- El notario lee la escritura y explica las cláusulas
- Se verifica la identidad de las partes
- Se firma la escritura
- Se realiza el pago (cheque bancario o transferencia)
- Se entregan las llaves
Si hay hipoteca:
- Primero se firma la escritura del préstamo hipotecario
- Después se firma la compraventa
- El banco transfiere el importe directamente al vendedor
Documentos a llevar:
- DNI/NIE original
- Cheque bancario conformado por el importe acordado
- Justificante del pago de arras
- Últimos recibos de suministros (para el cambio de titularidad)
Paso 8: Trámites posteriores a la compra
La firma no es el final. Quedan gestiones importantes:
Inmediatamente después:
- Pagar el impuesto: ITP (vivienda usada) o IVA+AJD (obra nueva) en los 30 días siguientes
- Inscribir en el Registro de la Propiedad: Protege tu derecho como propietario
En las semanas siguientes:
- Cambiar la titularidad del IBI en el ayuntamiento
- Dar de alta o cambiar los suministros (agua, luz, gas)
- Comunicar la compra a la comunidad de propietarios
- Contratar seguro de hogar (obligatorio si tienes hipoteca)
Diferencias clave: residente vs. no residente
| Aspecto | Residente en España | No residente |
|---|---|---|
| NIE | Ya tienes DNI o NIE | Debes solicitarlo |
| Cuenta bancaria | Cuenta habitual | Necesitas abrir cuenta en España |
| Hipoteca máxima | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Tipo de interés | Estándar | +0,25% a +0,5% |
| Impuesto sobre alquileres | IRPF progresivo | 19% (UE) o 24% (no UE) sobre bruto |
| Representación | Puedes actuar directamente | Recomendable poder notarial |
Errores frecuentes que debes evitar
- No contratar abogado: El notario da fe de la firma, pero no defiende tus intereses. Un abogado inmobiliario cuesta alrededor del 1% y puede ahorrarte problemas graves.
- Fiarse solo de las fotos: Visita siempre la propiedad en persona antes de firmar arras.
- Ignorar las cargas: Una nota simple desactualizada puede ocultar embargos recientes. Solicítala justo antes de firmar.
- No calcular todos los gastos: Muchos compradores se quedan cortos de presupuesto al olvidar impuestos, notaría y gestoría.
- Firmar arras sin condiciones: Si necesitas hipoteca, incluye una cláusula que permita recuperar las arras si el banco no te la concede.
- Precipitarse por miedo a perder la oportunidad: Una buena compra requiere tiempo y verificaciones. Si el vendedor te presiona excesivamente, desconfía.
Cronograma típico de una compra
| Fase | Duración aproximada |
|---|---|
| Búsqueda y selección | 1-3 meses |
| Verificaciones legales | 1-2 semanas |
| Firma de arras | 1 día |
| Tramitación de hipoteca | 3-6 semanas |
| Firma de escritura | 1 día |
| Inscripción y trámites | 2-4 semanas |
Total: Entre 2 y 5 meses desde que empiezas a buscar hasta que tienes las llaves.
Lista de comprobación antes de firmar
Antes de acudir a la notaría, verifica que tienes todo controlado:
- ☑️ NIE en vigor
- ☑️ Cuenta bancaria española con fondos disponibles
- ☑️ Nota simple actualizada (menos de 15 días)
- ☑️ Certificado de la comunidad al corriente
- ☑️ Último recibo de IBI pagado
- ☑️ Certificado energético
- ☑️ Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación
- ☑️ Hipoteca aprobada (si aplica)
- ☑️ Cheque bancario conformado
- ☑️ Contrato revisado por tu abogado
Comprar una propiedad en la Costa del Sol es una de las mejores decisiones que puedes tomar, pero requiere preparación. Dedica tiempo a entender el proceso, rodéate de profesionales de confianza y no te precipites. Tu futura casa te está esperando.
Preguntas frecuentes sobre comprar en la Costa del Sol
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí, cualquier persona de cualquier nacionalidad puede comprar una propiedad en España sin restricciones. Solo necesitas un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que puedes obtener en un consulado español o en España. No es necesario ser residente para comprar.
¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa en la Costa del Sol?
Los gastos adicionales suponen entre un 10% y un 14% del precio de la vivienda. Incluyen impuestos (ITP del 7% en segunda mano o IVA del 10% en obra nueva), notaría (0,5-1%), registro (0,2-0,5%), gestoría (300-600 €) y abogado (1% aprox.).
¿Cuánto tarda el proceso completo de compra?
Desde que empiezas a buscar hasta que tienes las llaves, el proceso suele durar entre 2 y 5 meses. La búsqueda puede llevar 1-3 meses, las verificaciones legales 1-2 semanas, la tramitación de hipoteca 3-6 semanas, y la inscripción registral 2-4 semanas tras la firma.
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. El notario da fe de la firma pero no defiende tus intereses. Un abogado inmobiliario revisa cargas, contratos y protege al comprador. Es especialmente importante para extranjeros o compras complejas. Su coste es de alrededor del 1% del precio.
¿Qué es el contrato de arras y cuánto se paga?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura que reserva la propiedad. Se paga una señal, habitualmente el 10% del precio. En arras penitenciales (las más comunes), si el comprador se retira pierde la señal; si se retira el vendedor, debe devolver el doble.
¿Listo para dar el paso?
En SolProp te acompañamos en todo el proceso: desde encontrar la propiedad perfecta hasta coordinar abogados, gestores y la firma en notaría. Nuestro equipo conoce cada rincón de la Costa del Sol y puede asesorarte según tus necesidades, ya seas residente o vengas del extranjero.
Buscar propiedades en la Costa del Sol → Contactar con un asesor →