Tasación, valoración de mercado y valor catastral: no son lo mismo

Tres personas te dan tres cifras distintas por la misma vivienda y las tres tienen razón. No es un error: es que están midiendo cosas diferentes. La tasación homologada, la valoración de mercado y el valor catastral se confunden a diario, y elegir la equivocada te puede costar tiempo, dinero o un problema con Hacienda. Aquí tienes cuál necesitas según lo que quieras hacer.

Tasación homologada: la del banco

Es la valoración oficial que exige la normativa hipotecaria (Orden ECO/805/2003). Solo puede emitirla una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España, y sirve para un fin muy concreto: que el banco sepa cuánto presta sobre la garantía. Tiene una metodología reglada, una validez de seis meses y un coste que suele pagar quien pide la hipoteca.

La necesitas cuando vas a pedir o subrogar una hipoteca. Para vender no hace falta, y de hecho la cifra de tasación no tiene por qué coincidir con lo que el mercado está dispuesto a pagar por tu casa.

SolProp no emite tasaciones homologadas —no somos una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España—; si la necesitas, te derivamos a un partner acreditado.

Valoración de mercado: la de vender bien

Es la estimación de por cuánto se vendería tu vivienda hoy, en condiciones reales de mercado. Se apoya en el método comparativo (qué se ha vendido de verdad en tu zona, ajustado por planta, orientación, estado, vistas y gastos de comunidad), no en un algoritmo genérico que no distingue un primero interior de un ático con vistas al mar.

La necesitas cuando vas a vender y quieres fijar el precio de salida correcto: ni tan alto que la vivienda se queme en los portales durante meses, ni tan bajo que regales dinero. Es lo que SolProp sí ofrece, con conocimiento local de la Costa del Sol.

Valor catastral: el de los impuestos

Es un valor administrativo que fija el Catastro para calcular impuestos —el IBI, y como referencia en el ITP de segunda mano, en plusvalías y en el Impuesto de Sucesiones—. No es el precio de mercado: suele ser bastante inferior, y se actualiza con criterios fiscales, no comerciales.

Lo consultas cuando necesitas calcular un impuesto. Confundirlo con el precio de venta es un error caro en los dos sentidos: ni vendas por el catastral, ni declares una herencia solo con esa cifra sin entender qué valor pide Hacienda.

Entonces, ¿cuál necesito?

• Para vender: valoración de mercado. Es la que te dice el precio real de salida.
• Para pedir hipoteca: tasación homologada, sí o sí, por una sociedad inscrita en el Banco de España.
• Para una herencia: valor de mercado a fecha de fallecimiento para el Impuesto de Sucesiones; en casos de reparto o conflicto, una valoración independiente evita discusiones entre herederos.
• Para un divorcio: una valoración independiente del inmueble común, que sirva de base objetiva para el reparto o la compensación.

El error que más se repite

Fijar el precio de venta a partir del valor catastral (te quedas corto) o a partir de una tasación hipotecaria antigua (que responde a otra pregunta). Las tres cifras son legítimas, pero cada una contesta algo distinto. Antes de tomar una decisión sobre tu vivienda, asegúrate de estar mirando el número correcto.

Si estás pensando en vender en la Costa del Sol y quieres saber por cuánto se vendería de verdad tu vivienda, pide una valoración de mercado y decide con la cifra correcta en la mano.