Glosario Inmobiliario
+57 términos inmobiliarios explicados de forma clara y sencilla. Tu guía esencial para comprar propiedad en España y la Costa del Sol.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto que grava la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos. En la compra de vivienda nueva, se aplica sobre el precio escriturado. En Andalucía el tipo es del 1,2%.
Arras
Cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda. Las más habituales son las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): si el comprador se retira, pierde la señal; si es el vendedor, debe devolver el doble. Normalmente suponen entre el 5% y el 10% del precio.
Calificación energética
Certificado obligatorio que clasifica la eficiencia energética de un inmueble en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Es necesario para vender o alquilar cualquier propiedad en España y debe ser emitido por un técnico certificado.
Cargas
Deudas, hipotecas, embargos u otras obligaciones que pesan sobre un inmueble y que figuran inscritas en el Registro de la Propiedad. Antes de comprar, es fundamental comprobar que la vivienda esté libre de cargas o conocer cuáles existen.
Catastro
Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que contiene la descripción física, jurídica y económica de todos los bienes inmuebles. La referencia catastral es el identificador único de cada propiedad y es necesaria para cualquier operación inmobiliaria.
Cédula de habitabilidad
Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad (superficie, ventilación, instalaciones). En Andalucía se denomina Licencia de Ocupación y es necesaria para contratar suministros.
Certificado de deuda pendiente
Documento emitido por la comunidad de propietarios que certifica si el vendedor está al corriente de pago de las cuotas comunitarias. El comprador debe solicitar este certificado antes de firmar la escritura.
Comunidad de propietarios
Entidad jurídica formada por todos los propietarios de un edificio o urbanización. Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y se encarga de la gestión y mantenimiento de las zonas comunes (piscina, jardines, ascensores, fachada, etc.).
Contrato de compraventa
Documento privado entre comprador y vendedor que recoge las condiciones de la transacción: precio, plazos, forma de pago y penalizaciones. Precede a la firma de la escritura pública ante notario.
Cuota de participación
Porcentaje que corresponde a cada vivienda dentro de una comunidad de propietarios. Determina el voto en las juntas y la proporción de gastos comunes que debe asumir cada propietario. Se fija en el título constitutivo del edificio.
Derecho de tanteo y retracto
Derecho preferente que permite a determinadas personas (inquilino, copropietario, administración pública) adquirir un inmueble en las mismas condiciones que un tercero. El tanteo se ejerce antes de la venta y el retracto después.
Derrama
Pago extraordinario que la comunidad de propietarios acuerda para financiar obras o reparaciones no cubiertas por la cuota ordinaria. Puede ser para rehabilitación de fachada, instalación de ascensor, reparación de piscina, etc.
Embargo
Medida judicial o administrativa por la que se retiene un bien inmueble como garantía de pago de una deuda. Un inmueble embargado puede venderse, pero la carga pasa al nuevo propietario si no se cancela previamente.
Escritura pública
Documento notarial que formaliza legalmente la compraventa de un inmueble. El notario da fe de la operación y verifica la identidad de las partes, la titularidad y las cargas. Es imprescindible para inscribir la propiedad en el Registro.
Euribor
Índice de referencia europeo que se utiliza para calcular el tipo de interés de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España. Se publica diariamente y la revisión de la hipoteca suele ser anual o semestral.
Fianza
Depósito obligatorio que el inquilino entrega al propietario al firmar un contrato de alquiler. Por ley, equivale a un mes de renta para vivienda habitual y dos meses para uso distinto. El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Finca
Unidad de propiedad inmobiliaria inscrita en el Registro de la Propiedad con un número de finca único. Puede referirse a un terreno, una vivienda, un local comercial o cualquier otro inmueble registrado.
Gastos de comunidad
Cuota mensual o trimestral que cada propietario paga para el mantenimiento de las zonas comunes del edificio o urbanización: limpieza, jardinería, piscina, seguro del edificio, conserjería, etc.
Golden Visa
Golden Visa (visado de residencia por inversión): permiso de residencia que España concedía a inversores extranjeros no comunitarios, habitualmente por la compra de inmuebles por valor de 500.000 € o más (Ley 14/2013). ACTUALIZACIÓN 2025: España eliminó la Golden Visa; la vía de la inversión inmobiliaria dejó de estar disponible a partir del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Ya no es posible obtener la residencia en España comprando una propiedad.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Impuesto municipal anual que grava la titularidad de cualquier inmueble. Se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral de la propiedad. Varía según el municipio; en la Costa del Sol oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
Impuesto de Patrimonio
Impuesto que grava el patrimonio neto de las personas físicas. En Andalucía existe una bonificación del 100% desde 2022, por lo que efectivamente no se paga. Aplica a los bienes situados en territorio español, incluidos los de no residentes.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto que se paga en la compra de vivienda de segunda mano. En Andalucía el tipo general es del 7%. Se liquida en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
Impuesto que deben pagar los propietarios no residentes en España. Se aplica tanto si el inmueble está alquilado (sobre los rendimientos obtenidos) como si no (imputación de renta sobre el valor catastral). Los residentes en la UE tributan al 19% y los de fuera al 24%.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Impuesto indirecto que se aplica a la compra de vivienda nueva (obra nueva). El tipo general para vivienda es del 10% y para vivienda de protección oficial del 4%. Se paga al promotor junto con el precio de la vivienda.
Ley de Propiedad Horizontal
Norma jurídica (Ley 49/1960) que regula las comunidades de propietarios en España. Establece los derechos y obligaciones de los propietarios, el régimen de las juntas, las mayorías necesarias para cada tipo de acuerdo y la gestión de los elementos comunes.
Licencia de primera ocupación (LPO)
Licencia municipal que certifica que una vivienda de obra nueva cumple con la normativa urbanística y de edificación. Es necesaria para dar de alta los suministros (agua, luz, gas) por primera vez.
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Número de identificación fiscal obligatorio para cualquier extranjero que realice operaciones económicas en España, incluida la compra de un inmueble. Se solicita en la Oficina de Extranjería o en el consulado español del país de origen.
Nota simple
Documento emitido por el Registro de la Propiedad que resume la información esencial de un inmueble: quién es el titular, descripción de la finca, superficie y cargas (hipotecas, embargos). Es el primer documento que debe solicitarse antes de comprar.
Notario
Funcionario público que da fe de los actos jurídicos, como la compraventa de un inmueble. Redacta la escritura pública, verifica la identidad de las partes, comprueba cargas y se encarga de liquidar impuestos y registrar la propiedad. El comprador tiene derecho a elegir notario.
Nuda propiedad
Derecho de propiedad sobre un inmueble sin el derecho a usarlo ni disfrutarlo, que corresponde al usufructuario. El nudo propietario es dueño del bien pero no puede ocuparlo ni obtener sus rentas hasta que se extingue el usufructo (normalmente al fallecer el usufructuario). Es habitual en herencias y en operaciones de venta de la nuda propiedad por parte de personas mayores.
Obra nueva
Vivienda de nueva construcción que se vende por primera vez. Puede comprarse sobre plano (antes de construirse) o terminada. Los impuestos aplicables son IVA (10%) + AJD (1,2% en Andalucía), a diferencia de la vivienda de segunda mano (ITP 7%).
Plusvalía municipal
Impuesto municipal (IIVTNU) que grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Lo paga el vendedor en las compraventas y el heredero en herencias. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se paga si existe ganancia real.
Poder notarial
Documento por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) para actuar en su nombre en determinados actos jurídicos, como firmar una escritura de compraventa. Es habitual cuando el comprador no puede desplazarse a España para la firma.
Proindiviso
Situación jurídica en la que varias personas son copropietarias de un mismo inmueble sin que esté físicamente dividido. Cada copropietario posee un porcentaje ideal del bien. Para vender el inmueble completo se necesita el acuerdo de todos.
Registro de la Propiedad
Institución pública donde se inscriben los actos y contratos relativos a la propiedad inmobiliaria. La inscripción no es obligatoria pero sí muy recomendable, ya que otorga seguridad jurídica y protección frente a terceros. Sin inscripción, no se puede obtener hipoteca.
Renta
En el ámbito del alquiler, es la cantidad periódica (generalmente mensual) que el inquilino paga al propietario por el uso de la vivienda. La actualización anual de la renta está regulada por ley.
Segunda mano
Vivienda que ya ha tenido al menos un propietario anterior y se transmite en una segunda o posterior venta. El impuesto aplicable es el ITP (7% en Andalucía), en lugar del IVA + AJD de la obra nueva.
Servidumbre
Derecho real que limita el uso de una propiedad en beneficio de otra. Las más comunes son la servidumbre de paso (derecho a cruzar una finca ajena) y la de luces y vistas. Deben constar en el Registro de la Propiedad.
Subrogación hipotecaria
Operación por la que el comprador asume la hipoteca existente del vendedor, en lugar de solicitar una nueva. Puede suponer un ahorro en gastos de constitución, pero requiere la aprobación del banco. También se refiere al cambio de banco acreedor.
Superficie construida
Área total de la vivienda medida desde el exterior de los muros, incluyendo tabiques interiores, cerramientos y, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes. Es mayor que la superficie útil.
Superficie útil
Área realmente habitable de la vivienda, medida desde el interior de los muros. Excluye tabiques, pilares y conductos. Suele ser entre un 15% y un 25% menor que la superficie construida.
Tasación
Valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder una hipoteca y determina el valor máximo sobre el que el banco calculará el préstamo. Su coste oscila entre 250 y 500 euros.
Título constitutivo
Escritura pública que crea una comunidad de propietarios al dividir un edificio en fincas independientes. Describe cada vivienda, local o garaje, sus anejos (trastero, plaza de garaje) y fija las cuotas de participación.
Usufructo
Derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar de un inmueble ajeno, incluido el derecho a alquilarlo y percibir las rentas. El propietario conserva la nuda propiedad. Es muy habitual en herencias.
Valor de mercado
Precio estimado al que un inmueble podría venderse en condiciones normales de mercado, considerando ubicación, estado, superficie y propiedades comparables. Es diferente del valor catastral y del valor de tasación.
Vivienda de protección oficial (VPO)
Vivienda construida con ayudas públicas y sujeta a limitaciones de precio y condiciones de acceso (ingresos máximos). Tiene restricciones de venta durante un periodo determinado y el IVA aplicable es del 4% en lugar del 10%.
Vivienda de uso turístico (VUT)
Vivienda que se destina al alojamiento temporal de turistas a cambio de un precio. En Andalucía requiere inscripción en el Registro de Turismo y cumplir requisitos específicos. Es una opción de inversión popular en la Costa del Sol.
Zona común
Espacios e instalaciones de uso compartido por todos los propietarios de una comunidad: piscina, jardines, ascensores, escaleras, pasillos, aparcamiento comunitario. Su mantenimiento se financia con los gastos de comunidad.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España
Resolvemos las dudas más habituales de compradores nacionales y extranjeros.
¿Qué documentos necesito para comprar una vivienda en España como extranjero?
Necesitas un NIE (Número de Identificación de Extranjero), una cuenta bancaria española, pasaporte en vigor y, si solicitas hipoteca, justificantes de ingresos y empleo. También es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
¿Cuáles son los impuestos por comprar una vivienda en Andalucía?
Para vivienda de segunda mano: ITP del 7%. Para obra nueva: IVA del 10% + AJD del 1,2%. Además, hay gastos de notaría (0,1-0,5%), registro (0,1-0,3%) y gestoría. En total, calcula entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio de compra.
¿Qué es la nota simple y por qué es importante?
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que informa sobre el titular del inmueble, su descripción y las cargas que pueda tener (hipotecas, embargos). Es el primer documento que debe solicitarse antes de cualquier compra para verificar que todo está en orden.
¿Qué diferencia hay entre arras y señal?
Las arras penitenciales implican una penalización: si el comprador desiste pierde la cantidad entregada, y si desiste el vendedor debe devolver el doble. La señal, en cambio, es simplemente un anticipo del precio sin consecuencias jurídicas específicas, salvo que se pacte lo contrario.
¿Qué impuestos pago como propietario no residente en España?
El IBI (anual, municipal), el IRNR (trimestral si hay alquiler, anual si no), y la plusvalía municipal cuando vendas. En Andalucía no se paga Impuesto de Patrimonio gracias a la bonificación del 100%. También conviene tener un representante fiscal si resides fuera de la UE.
¿Qué porcentaje de hipoteca puedo obtener como no residente?
Los bancos españoles suelen conceder entre el 60% y el 70% del valor de tasación a no residentes, frente al 80% habitual para residentes. El plazo máximo suele ser de 20-25 años para no residentes. Es fundamental presentar documentación financiera traducida y apostillada.
¿Tienes dudas sobre algún término?
Nuestro equipo te asesora en todo el proceso de compra. Contacta con nosotros y resolvemos tus preguntas sin compromiso.