Comprar casa en España siendo extranjero: guía completa 2026 (Costa del Sol)
Respuesta rápida
Sí, cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, sea o no residente y sea o no ciudadano de la UE, sin restricciones. Solo necesitas un NIE (número de identificación de extranjero), y es muy recomendable un abogado independiente y una cuenta bancaria en España. Los gastos de compra rondan el 12%–14% del precio (impuestos, notaría, registro y honorarios), iguales para nacionales y extranjeros. No necesitas residencia para comprar, aunque comprar tampoco te da residencia. Y sobre el famoso impuesto del 100% a extracomunitarios: en 2026 es solo una propuesta, no está en vigor.
La Costa del Sol lleva décadas siendo uno de los destinos favoritos del comprador internacional: británicos, alemanes, nórdicos y compradores de habla rusa encabezan la demanda extranjera. Comprar aquí siendo extranjero es más sencillo de lo que muchos temen, pero conviene conocer el terreno: qué trámites necesitas, cuánto cuesta de verdad, cómo funciona la financiación y qué implicaciones fiscales tiene ser propietario no residente. Esta guía reúne todo el proceso en un solo sitio, con enlaces a nuestras guías específicas de impuestos, hipoteca y zonas.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí, sin ninguna restricción por nacionalidad. Tanto los ciudadanos de la UE como los extracomunitarios (por ejemplo, británicos tras el Brexit, suizos o compradores de habla rusa) pueden adquirir propiedades en España en las mismas condiciones que un español. No existe límite al número de viviendas ni obligación de residir en el país. La compra es, además, un derecho pleno de propiedad: no es un arrendamiento a largo plazo ni una concesión.
Lo único que la ley exige a cualquier extranjero para operar es identificarse fiscalmente mediante el NIE. A partir de ahí, el proceso es prácticamente idéntico al de un comprador nacional, con algunos matices en la financiación y en la fiscalidad posterior que veremos más abajo.
El proceso paso a paso
Comprar una vivienda en España como extranjero sigue un recorrido claro. Estos son los pasos, en orden:
- Obtén tu NIE. Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país o en España (en persona o mediante un representante con poder). Es imprescindible para firmar la compraventa y pagar impuestos.
- Abre una cuenta bancaria en España. No es obligatoria, pero facilita los pagos (señal, impuestos, suministros) y suele ser necesaria si vas a pedir hipoteca.
- Contrata un abogado independiente. Distinto del vendedor y de la agencia. Hará la due diligence: comprobar la titularidad, cargas, licencias, deudas de comunidad y situación urbanística.
- Reserva la vivienda. Con un contrato de reserva y una señal, la propiedad se retira del mercado mientras se preparan los siguientes pasos.
- Firma el contrato de arras. Normalmente con un 10% del precio. Fija condiciones y plazo; si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si lo hace el vendedor la devuelve duplicada.
- Completa la due diligence. Tu abogado revisa la nota simple del Registro, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, el estado de pagos de la comunidad y el IBI.
- Firma la escritura ante notario. Se paga el resto del precio, el notario da fe de la compraventa y recibes las llaves.
- Paga impuestos e inscribe en el Registro. Se liquidan el ITP o el IVA + AJD y se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- Cambia suministros y da de alta los impuestos. Agua, luz, comunidad, IBI y, si no resides, el IRNR anual.
De principio a fin, una compra sin hipoteca puede cerrarse en 4 a 8 semanas; con financiación, algo más. Para el detalle del proceso general, puedes apoyarte en nuestra guía para comprar propiedad en la Costa del Sol.
Qué necesitas: NIE, cuenta bancaria y abogado
El NIE es tu identificador fiscal como extranjero y aparece en todos los documentos de la operación. El abogado independiente es la mejor inversión que puedes hacer: protege tu compra frente a cargas ocultas, problemas urbanísticos o deudas del vendedor, y revisa cada contrato antes de que firmes. La cuenta bancaria española agiliza pagos y domiciliaciones. Muchos compradores extranjeros que no pueden desplazarse otorgan un poder notarial a su abogado para que tramite el NIE, abra la cuenta e incluso firme la escritura en su nombre.
Impuestos y gastos de compra
Aquí llega una buena noticia para el comprador extranjero: los impuestos de compra son los mismos que para un español. Dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano, no de tu nacionalidad. En conjunto, calcula un 12%–14% sobre el precio:
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% + AJD ~1,2% | ITP 7% (Andalucía) |
| Notaría | Sí (según valor) | Sí (según valor) |
| Registro de la Propiedad | Sí | Sí |
| Abogado independiente | ~1% + IVA (orientativo) | ~1% + IVA (orientativo) |
| Tasación (si hay hipoteca) | Sí | Sí |
| Total orientativo | ~12%–14% | ~12%–14% |
Tienes el desglose completo y actualizado en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía.
¿Es verdad que los extranjeros pagarán un impuesto del 100%?
Es la duda que más inquieta al comprador extracomunitario, así que vamos al grano: es una propuesta, no una ley, y en 2026 no está en vigor. El Gobierno la anunció en enero de 2025 y el PSOE la registró en el Congreso en mayo de 2025 como «Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la UE», pero no se ha votado ni debatido formalmente, y el propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 la dejó fuera de la agenda. El Ejecutivo, en minoría, no cuenta con los apoyos para aprobarla, y su encaje constitucional y europeo (libre circulación de capitales) está muy cuestionado.
Aun así, conviene conocer el detalle por si avanzara en el futuro: afectaría solo a no residentes extracomunitarios (los residentes y los ciudadanos de la UE quedarían al margen) y únicamente a la vivienda de segunda mano; la obra nueva comprada a promotor quedaría exenta. Mientras tanto, los compradores extranjeros siguen adquiriendo con las mismas reglas de siempre. Es un tema en evolución: te recomendamos verificar su estado con fuentes oficiales o con tu asesor antes de comprar.
Financiación: hipoteca para no residentes
Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros, también a no residentes. La diferencia principal está en el porcentaje financiado: mientras un residente puede llegar al 80% del valor, al no residente se le suele financiar en torno al 60%–70%, por lo que necesitarás una entrada mayor. El banco valorará tus ingresos, tu historial y la tasación de la vivienda, y pedirá documentación de tu país (a menudo traducida y apostillada). Compara ofertas y condiciones: tienes una guía práctica en cómo obtener la hipoteca perfecta para tu nueva vivienda.
¿Necesito residencia para comprar? ¿Y comprar me da residencia?
Son dos preguntas distintas con la misma lógica: comprar y residir son trámites independientes. No necesitas ser residente para comprar, y comprar no te otorga por sí mismo un permiso de residencia. La antigua vía de residencia por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025, de modo que hoy la propiedad no abre la puerta a la residencia. Si quieres pasar largas temporadas, los no comunitarios suelen valorar otras vías, como el visado de trabajo a distancia (nómada digital) o el visado de no lucrativo; conviene asesorarse según tu situación. Para el día a día, te puede interesar el coste de vida en la Costa del Sol en 2026 y por qué cada vez más europeos se mudan a la Costa del Sol.
Impuestos después de comprar: propietario no residente
La mayor diferencia por ser extranjero no aparece en la compra, sino después. Si no resides fiscalmente en España, pagarás cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210, aunque no alquiles la vivienda: Hacienda calcula una «renta imputada» por tenerla a tu disposición. Esta tabla resume las diferencias clave:
| Situación del comprador | En la compra | Cada año (IRNR) |
|---|---|---|
| Reside fiscalmente en España | Mismos impuestos (ITP o IVA+AJD) | No aplica IRNR; tributa por IRPF |
| No residente — UE / EEE | Mismos impuestos | IRNR al 19% sobre la renta real o imputada |
| No residente — extracomunitario | Mismos impuestos | IRNR al 24% sobre la renta real o imputada |
Si además vas a alquilar la vivienda por días, revisa antes las normas del alquiler turístico (licencia autonómica VFT, requisitos de registro vigentes y normas de la comunidad de propietarios). La fiscalidad de no residente hace muy recomendable contar con un asesor fiscal local.
Errores frecuentes de los compradores extranjeros
- No contratar abogado independiente. Fiarse solo del vendedor o de una agencia es el error más caro; la due diligence evita sorpresas.
- Subestimar los gastos. El precio no es el coste total: reserva ese 12%–14% adicional desde el principio.
- Olvidar el IRNR. Muchos no residentes ignoran que deben declarar cada año aunque no alquilen; regularízalo desde el primer ejercicio.
- Dejarse llevar por titulares. El «impuesto del 100%» generó pánico, pero no está en vigor; decide con datos, no con ruido mediático.
- No planificar el cambio de divisa. Si tus ingresos no están en euros, el tipo de cambio puede mover el coste real miles de euros; planifícalo.
¿Comprar en la Costa del Sol desde el extranjero?
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en España sin ser residente?
Sí. Cualquier extranjero, resida o no en España y sea o no ciudadano de la UE, puede comprar una vivienda sin restricciones y con plenos derechos de propiedad. Solo necesitas un NIE para firmar y liquidar impuestos. No hay límite en el número de viviendas ni obligación de residir en el país.
¿Qué es el NIE y cómo lo consigo?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu identificador fiscal en España, imprescindible para comprar. Se solicita en un consulado español en tu país o en España, en persona o mediante un representante con poder notarial. Muchos compradores encargan a su abogado que lo tramite junto con la apertura de cuenta.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España (impuestos y gastos)?
Calcula un 12%–14% sobre el precio, igual para nacionales y extranjeros. En segunda mano se paga el ITP (7% en Andalucía) y en obra nueva el IVA (10%) más el AJD (~1,2%), a lo que se suman notaría, Registro de la Propiedad, honorarios del abogado y, si hay hipoteca, la tasación. Son cifras orientativas que conviene verificar en fuentes oficiales.
¿Es verdad que los extranjeros pagarán un impuesto del 100%?
No en 2026: es una propuesta, no una ley. Se anunció en enero de 2025 y se registró en el Congreso en mayo de 2025, pero no se ha votado ni debatido, y el paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 la dejó fuera. Afectaría solo a no residentes extracomunitarios y a la vivienda de segunda mano; la obra nueva quedaría exenta. Hoy los extranjeros compran con las reglas de siempre. Conviene verificar su estado actual antes de comprar.
¿Puedo pedir una hipoteca en España siendo no residente?
Sí. Los bancos españoles financian a no residentes, normalmente en torno al 60%–70% del valor (frente al 80% de un residente), por lo que necesitarás una entrada mayor. El banco valorará tus ingresos, tu historial y la tasación, y pedirá documentación de tu país, a menudo traducida y apostillada.
¿Comprar una vivienda me da derecho a residencia en España?
No. Comprar y residir son trámites independientes. La vía de residencia por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025, por lo que la propiedad no otorga residencia. Para estancias largas, los no comunitarios suelen tramitar otros visados (como el de trabajo a distancia o el de no lucrativo); lo mejor es asesorarse según tu caso.
¿Qué impuestos paga un propietario extranjero cada año?
Si no resides fiscalmente en España, pagarás cada año el IRNR mediante el modelo 210: al 19% si resides en la UE/EEE y al 24% en el resto, sobre la renta del alquiler o sobre una renta imputada si la vivienda está vacía. A ello se añaden, como a cualquier propietario, el IBI, la tasa de residuos, los gastos de comunidad y los suministros.
¿Necesito un abogado para comprar en España?
No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable, sobre todo para un comprador extranjero. Un abogado independiente (distinto del vendedor y la agencia) realiza la due diligence, revisa cargas, licencias y deudas, y comprueba cada contrato antes de que firmes. Es la mejor forma de comprar con seguridad.
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Fuentes y metodología
Información contrastada en junio de 2026 con publicaciones oficiales y del sector: la proposición de ley registrada en el Congreso sobre el impuesto complementario a no residentes extracomunitarios (mayo de 2025) y su estado no aprobado a 2026, la normativa del IRNR (modelo 210), y análisis fiscales e inmobiliarios de referencia (Fotocasa, idealista y despachos especializados). Los tipos impositivos, porcentajes de financiación y gastos son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma, el banco y el momento.
Actualizado en junio de 2026 por el equipo de SolProp (Fuengirola, Málaga). Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal: la fiscalidad del no residente y la normativa de compra pueden cambiar, por lo que recomendamos verificar los datos vigentes y consultar con un abogado y un asesor fiscal antes de comprar.
