Licencia turística Costa del Sol 2026: ¿comprar para Airbnb?
Respuesta rápida:
Sí, en la mayor parte de la Costa del Sol se puede seguir comprando para alquiler turístico, pero ya no es un trámite posterior a la compra: es parte de la decisión de compra. En 2026 la viabilidad depende de tres filtros encadenados —ayuntamiento, comunidad de propietarios y Junta de Andalucía— y cambia de una dirección a otra dentro del mismo municipio. Málaga capital y Manilva tienen las nuevas altas suspendidas; Fuengirola exige acceso independiente; Mijas ha impuesto condiciones. En Marbella, Estepona, Benalmádena, Torremolinos o Benahavís sigue siendo posible tramitar, siempre verificando el inmueble concreto.
TL;DR
- El número estatal NRUA ya no es exigible. El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos en mayo de 2026: el identificador válido vuelve a ser el código VFT del Registro de Turismo de Andalucía.
- La comunidad de propietarios manda. Desde el 3 de abril de 2025 hace falta aprobación expresa por mayoría de tres quintos para iniciar una nueva actividad turística en un edificio en propiedad horizontal.
- El municipio decide antes que la Junta. Estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía no protege frente a una moratoria, una zona saturada o una exigencia urbanística municipal.
- Málaga capital y Manilva están cerradas a nuevas altas; Fuengirola aplica el requisito de acceso independiente; Mijas concede con condiciones. El resto de la costa occidental sigue abierto caso por caso.
- Comprar una vivienda que ya opera legalmente suele ser hoy la vía más segura, pero exige verificar código VFT activo, titular de la explotación, estatutos, actas y ausencia de expedientes antes de firmar las arras.
Actualizado el 24 de julio de 2026 por el equipo de SolProp (Fuengirola, Málaga).
Es, con diferencia, la pregunta que más nos hacen los compradores nacionales e internacionales: «¿Todavía merece la pena comprar un piso en la Costa del Sol para alquilarlo por días?». La respuesta de hace dos años ya no sirve, y no solo porque haya cambiado la normativa: es que ha cambiado quién decide. Entre 2024 y 2026 el control del alquiler turístico se ha desplazado del Estado a las comunidades autónomas y, sobre todo, a los ayuntamientos y a las comunidades de vecinos.
Por eso, la pregunta útil ya no es «¿puedo obtener una licencia turística en la Costa del Sol?», sino «¿esta vivienda concreta, en esta dirección y dentro de esta comunidad, puede explotarse legalmente como alojamiento turístico?». Esta guía responde a las dos, municipio por municipio, con el estado real de la normativa a julio de 2026.
Las cuatro comprobaciones que deciden si una vivienda es viable
Antes de entrar en cada municipio, esta es la foto general. Si falla cualquiera de estas comprobaciones, la vivienda no puede operar legalmente como alojamiento turístico, por muy atractiva que sea su ubicación o su precio.
| Comprobación | Nivel | Situación en 2026 |
|---|---|---|
| Compatibilidad urbanística | Municipal | Determinante. Puede haber moratoria, zona saturada o requisitos de acceso o instalaciones independientes. |
| Aprobación de la comunidad | Propiedad horizontal | Obligatoria para nuevas actividades desde el 3 de abril de 2025 (mayoría de 3/5). |
| Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía | Autonómico | Vigente. Declaración responsable y código VFT visible en toda la publicidad. |
| Requisitos de la vivienda | Autonómico | Superficie, plazas, ventilación, climatización y equipamiento mínimos. |
| Registro de viajeros (SES.Hospedajes) | Estatal | Vigente. Comunicación de datos de huéspedes al Ministerio del Interior. |
| Número estatal NRUA | Estatal | Anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Ya no es exigible para anunciarse. |
Conviene insistir en un matiz que cuesta dinero: estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía no anula las restricciones locales. La Junta comunica las nuevas inscripciones a los ayuntamientos, que pueden revisar la compatibilidad urbanística y solicitar la cancelación cuando el inmueble no cumple las condiciones aplicables.
Lo que cambió en 2026: el Supremo anula el registro estatal (NRUA)
Este es el cambio más importante del año y el que más confusión sigue generando. La Sala Tercera del Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo de 2026, anuló parcialmente el Real Decreto 1312/2024 al considerar que el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional que se superponía a los registros turísticos autonómicos ya existentes. La resolución se publicó en el Boletín Oficial del Estado y puedes consultar la nota oficial del Consejo General del Poder Judicial.
Qué queda anulado y qué sigue vigente
| Obligación | Estado tras la sentencia |
|---|---|
| Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA / NRA) para anunciarse en plataformas | Anulado |
| Declaración anual de arrendamientos ante el registro estatal | Anulada |
| Ventanilla única digital y obligaciones de transmisión de datos de las plataformas | Vigente |
| Registro turístico autonómico (código VFT en Andalucía) | Vigente y plenamente exigible |
| Registro de viajeros en SES.Hospedajes | Vigente |
| Obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria | Vigentes (son independientes del registro anulado) |
En la práctica, para un comprador esto significa dos cosas. Primera: si un artículo, una gestoría o un anuncio te sigue diciendo que necesitas el NRUA para publicar en Airbnb o Booking, la información está desactualizada. Segunda, y más relevante: al desaparecer la capa estatal, todo el peso de la decisión recae ahora en la Junta de Andalucía y, sobre todo, en el ayuntamiento. La diligencia municipal es hoy más determinante que nunca.
Si ya tenías un NRUA asignado o tu expediente quedó denegado o pendiente, conviene revisar tu caso con un profesional: el número nació de un acto registral que hoy carece de amparo normativo, y existen vías para reclamar tasas abonadas durante la tramitación.
Licencia turística por municipios: dónde sí y dónde no en 2026
Esta es la foto de la Costa del Sol occidental a julio de 2026. Resume si, a día de hoy, es realista tramitar una nueva inscripción de vivienda de uso turístico o si el ayuntamiento ha cerrado la puerta.
| Municipio | ¿Nueva licencia en 2026? | Situación |
|---|---|---|
| Málaga capital | No — suspendida | Moratoria desde agosto de 2025, por un máximo de tres años. Antes ya se bloqueaban las altas en 43 barrios saturados (tope del 8 %). |
| Manilva | No — suspendida | Moratoria municipal desde diciembre de 2025. |
| Fuengirola | Sí, con una limitación clave | El Ayuntamiento aplica el artículo 7.1.6 del PGOU: los pisos sin entrada independiente no se tramitan como vivienda turística. |
| Mijas | Sí, con condiciones | El Ayuntamiento ha impuesto condiciones a la concesión de nuevas licencias. Además, hay que distinguir suelo urbano de rural. |
| Marbella | Sí | Sin moratoria municipal. El filtro real suele ser la comunidad: muchas urbanizaciones tienen estatutos restrictivos. |
| Estepona | Sí | Sin moratoria. Gran diversidad urbanística: la viabilidad puede cambiar entre dos propiedades cercanas. |
| Benalmádena | Sí | Sin moratoria, con inspecciones reforzadas por la alta concentración de viviendas turísticas. |
| Torremolinos | Sí | Sin moratoria. Atención a edificios que funcionaron como apartahoteles o complejos turísticos. |
| Benahavís | Sí | Tramitación autonómica ordinaria; revisar comunidad y planeamiento. |
| Alhaurín de la Torre | Depende del suelo | Clave distinguir suelo urbano de rural: en el medio rural puede aplicarse el régimen de alojamiento turístico rural, no el de VFT. |
La base legal de estas moratorias es el Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda, que habilita a los ayuntamientos andaluces a suspender las autorizaciones de nuevas viviendas de uso turístico mientras revisan su planeamiento. Y no es una potestad teórica: en febrero de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía avaló el modelo de Málaga capital, incluido el tope del 8 % de viviendas turísticas por barrio.
Las cuatro capas que debes superar antes de comprar
1. Compatibilidad urbanística municipal
Es el primer paso y debería hacerse antes de firmar el contrato de arras, no después. Cada ayuntamiento puede regular dónde y en qué condiciones se permiten las viviendas turísticas, y las limitaciones pueden afectar a un municipio completo, a determinados barrios, a edificios residenciales, a viviendas sin acceso independiente o a inmuebles situados en plantas concretas.
La normativa andaluza reconoce expresamente que los ayuntamientos pueden establecer límites al número de viviendas turísticas por edificio, sector, área o zona, siempre que estén justificados y publicados. Por tanto, no basta con comprobar que hay otros apartamentos anunciados en Airbnb en el mismo barrio: incluso dentro del mismo edificio pueden existir diferencias entre viviendas, locales transformados, accesos o títulos registrales. Lo correcto es obtener respuesta municipal por escrito o encargar un informe de compatibilidad urbanística.
2. Aprobación expresa de la comunidad de propietarios (3/5)
Es el cambio que más sorprende a los compradores extranjeros. Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se ha invertido la regla: antes el uso turístico estaba permitido salvo que la comunidad lo prohibiera; ahora hace falta aprobación expresa para iniciar la actividad. El acuerdo requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esa misma mayoría cualificada permite a la comunidad limitar la actividad, imponer condiciones, prohibir nuevas viviendas turísticas o aprobar un incremento de determinados gastos comunes dentro de los límites legales. La Junta de Andalucía solicita hoy un certificado del secretario o administrador que acredite esa aprobación expresa y vigente.
Dos matices decisivos: la reforma no es retroactiva —quien ya operaba legalmente antes de esa fecha puede continuar— y, si la comunidad ha inscrito una prohibición en el Registro de la Propiedad, esa prohibición vincula también al futuro comprador. Pedir estatutos, título constitutivo y actas recientes es tan importante como visitar la vivienda.
3. Declaración responsable y código VFT ante la Junta de Andalucía
Aunque propietarios y agencias hablen de «licencia turística», en Andalucía el procedimiento se articula mediante una declaración responsable presentada telemáticamente con certificado digital. En ella el titular manifiesta que la vivienda puede destinarse legalmente al alojamiento turístico, que cumple la normativa urbanística municipal y los requisitos de habitabilidad, que no tiene prohibida la actividad y que cuenta con las autorizaciones exigibles.
Finalizado el procedimiento, la vivienda obtiene un código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía que debe mostrarse en la publicidad y en las plataformas de reserva. Ahora bien: presentar la declaración responsable no convierte automáticamente cualquier vivienda en legal. Si después se comprueba que una manifestación era incorrecta o que el uso es incompatible con el planeamiento, la inscripción puede cancelarse.
4. Alta en SES.Hospedajes y comunicación de huéspedes
El titular debe darse de alta en la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior y comunicar los datos de reservas y personas alojadas. Es una obligación operativa diaria, independiente de la inscripción turística andaluza y fácil de automatizar con un check-in online, pero su incumplimiento reiterado puede acarrear sanciones.
Requisitos que debe cumplir la vivienda en Andalucía
La normativa andaluza fija mínimos de superficie, capacidad, ventilación, climatización y equipamiento. Estos son los que más veces bloquean una inscripción en la práctica:
| Requisito | Exigencia |
|---|---|
| Superficie por plaza | Mínimo 14 m² construidos de uso principal por plaza |
| Superficie mínima total | 25 m², salvo que el planeamiento municipal exija más |
| Capacidad máxima | 15 plazas en vivienda completa; 6 plazas en alquiler por habitaciones |
| Baños | Dos con más de 5 plazas; tres con más de 8 plazas |
| Ventilación | Exterior o a patios ventilados en dormitorios y salones, con sistema de oscurecimiento |
| Climatización | Refrigeración fija en meses cálidos y calefacción en meses fríos de funcionamiento |
| Equipamiento | Mobiliario y enseres suficientes para uso inmediato, agua fría y caliente, botiquín |
| Atención e información | Teléfono 24 horas, hojas oficiales de quejas y reclamaciones, normas de convivencia |
Dos exclusiones importantes: no pueden inscribirse las viviendas de protección pública, y las viviendas en situación de asimilado a fuera de ordenación requieren autorización municipal expresa para el cambio de actividad. En el alquiler por habitaciones, además, la persona propietaria o titular de la explotación debe residir y estar empadronada en la vivienda.
Licencia turística en Fuengirola en 2026
Fuengirola es uno de los municipios con más interés inversor de la costa y, a la vez, uno donde más cuidado hay que tener. El Ayuntamiento decidió aplicar el artículo 7.1.6 de su planeamiento municipal para impedir la tramitación de viviendas turísticas en pisos que no cuenten con una entrada independiente. La medida se aplicó a las solicitudes presentadas desde el 22 de febrero de 2024 y a todas las posteriores que incumplan esa condición; el Consistorio llegó a solicitar a la Junta la cancelación de unas 600 inscripciones. Puedes leer el anuncio oficial del Ayuntamiento de Fuengirola.
En la práctica, esto significa que muchos apartamentos situados en edificios residenciales convencionales tienen difícil iniciar una nueva actividad turística en Fuengirola, aunque el edificio esté lleno de pisos anunciados en plataformas. El Ayuntamiento también aplica a estas viviendas la tarifa de basura reservada a establecimientos turísticos.
Antes de comprar para alquiler turístico en Fuengirola comprueba:
- Si la vivienda dispone de acceso independiente en los términos exigidos por el planeamiento.
- Si existe informe municipal favorable o resolución previa sobre ese inmueble.
- Si la comunidad ha aprobado expresamente la actividad.
- Si la inscripción turística está activa y corresponde exactamente a esa vivienda.
- Si el vendedor era también el titular de la explotación.
- Si el cambio de titularidad puede comunicarse sin perder la habilitación existente.
Por eso, en nuestro propio municipio —la oficina de SolProp está en Fuengirola— recomendamos priorizar viviendas que ya operan legalmente. Un ejemplo del tipo de activo que encaja: este apartamento con licencia turística junto al puerto deportivo de Fuengirola. Si buscas producto de alquiler vacacional clásico, también funciona bien un piso de dos dormitorios con piscina y parking, siempre verificando su situación urbanística. Puedes ver precios y rentabilidades estimadas en nuestra guía de la zona de Fuengirola o explorar toda la oferta en comprar casa en Fuengirola.
Licencia turística en Mijas
Mijas combina núcleo urbano, urbanizaciones costeras y propiedades en entornos rurales, y el Ayuntamiento ha impuesto condiciones a la concesión de nuevas licencias. Eso hace que la clasificación del suelo sea aquí especialmente determinante: una vivienda en suelo rural puede no tramitarse bajo el mismo régimen que un apartamento en Mijas Costa.
Antes de comprar conviene revisar la situación urbanística, la licencia de ocupación o título equivalente, la correspondencia entre Catastro, Registro y realidad física, la comunidad de propietarios y la existencia de obras o ampliaciones no declaradas. Las discrepancias en piscinas, terrazas cerradas, sótanos convertidos o habitaciones añadidas complican tanto la inscripción turística como una futura venta.
En Mijas Costa el producto estrella sigue siendo el apartamento de dos dormitorios cerca de playa: este piso con vistas al mar y licencia turística en El Juncal es un buen ejemplo, y para tarifas por noche más altas encaja un ático de lujo en Calanova Golf, La Cala de Mijas. Más contexto de precios en la guía de Mijas Costa y en comprar casa en Mijas.
Licencia turística en Benalmádena
En Benalmádena la abundancia de alojamientos turísticos no garantiza que cualquier vivienda nueva pueda destinarse a ese uso. Hay que diferenciar con claridad entre apartamentos ubicados en complejos originalmente turísticos, viviendas residenciales con actividad turística anterior, nuevas solicitudes en edificios convencionales e inmuebles con prohibiciones o limitaciones comunitarias.
Aquí es especialmente importante revisar el título constitutivo del edificio, y no solamente los estatutos más recientes: muchas restricciones vienen de origen. Consulta precios y rentabilidad estimada en la guía de Benalmádena o la oferta disponible en comprar casa en Benalmádena.
Licencia turística en Torremolinos
La demanda turística de Torremolinos hace atractiva la inversión vacacional —es, de hecho, una de las zonas con mayor rentabilidad bruta estimada de la costa—, pero la rentabilidad solo debe calcularse después de verificar la legalidad.
Presta atención especial a edificios que históricamente funcionaron como apartahoteles, complejos turísticos o establecimientos divididos después en propiedades independientes: la denominación comercial del edificio no determina por sí sola el régimen legal de cada apartamento. Datos de mercado en la guía de Torremolinos y oferta en comprar casa en Torremolinos.
Licencia turística en Estepona en 2026
Estepona no tiene moratoria municipal, por lo que sigue siendo posible tramitar nuevas viviendas turísticas. Ahora bien, la viabilidad debe comprobarse dirección a dirección: conviven apartamentos en casco urbano, urbanizaciones de costa, complejos residenciales cerrados y viviendas en áreas con condiciones urbanísticas distintas. Dos propiedades a pocos metros pueden tener resultados opuestos.
El proceso habitual consiste en solicitar información urbanística sobre la vivienda, revisar estatutos y actas, obtener la aprobación expresa de la comunidad cuando sea necesaria, comprobar superficies y equipamiento, presentar la declaración responsable ante la Junta y dar de alta el alojamiento en SES.Hospedajes.
Consejo práctico: si la rentabilidad de la operación depende del alquiler turístico, la oferta de compra o el contrato de arras debería incluir una condición vinculada a la verificación de la compatibilidad turística. Estepona ha sido además una de las zonas con mayor revalorización estimada de la costa en el último año; puedes ver el detalle en la guía de zona de Estepona.
Licencia turística en Marbella y Benahavís
Marbella tiene fuerte demanda vacacional y no aplica moratoria municipal, pero el obstáculo real suele estar en las comunidades de propietarios. En muchas urbanizaciones los estatutos prohíben expresamente actividades económicas, de hospedaje o alquiler turístico; en otras existen acuerdos posteriores aprobados en junta.
Antes de comprar una propiedad para alquiler vacacional en Marbella o Benahavís conviene solicitar estatutos completos, certificado del administrador, actas de los últimos años, certificado de deudas, información sobre litigios relacionados con viviendas turísticas y confirmación urbanística municipal. Una propiedad de alto valor no está automáticamente autorizada para alquiler turístico.
Para perfiles premium, los apartamentos exclusivos Soleil Marbella encajan con el turismo de gama alta de la zona. Precios y rentabilidad estimada en la guía de Marbella, y oferta completa en comprar casa en Marbella. Si tu perfil es golf, revisa también nuestra guía de propiedad de golf en la Costa del Sol.
Licencia turística en Málaga capital: moratoria hasta 2028
Málaga capital es el caso más restrictivo de la provincia. Desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta que entre en vigor la modificación urbanística que prepara el Ayuntamiento. Antes de esa suspensión general ya se bloqueaban las altas en 43 barrios declarados saturados, aplicando un tope del 8 % de viviendas turísticas sobre el parque residencial del barrio. En febrero de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía desestimó un recurso contra ese modelo y validó tanto el tope del 8 % como la prohibición por barrios.
Para un comprador, la conclusión es directa: no adquieras una vivienda en Málaga capital contando con conseguir una inscripción turística nueva después de la compra. Y si te ofrecen una vivienda «con licencia», la due diligence debe ser reforzada: comprobar que la inscripción continúa activa, que la vivienda cumple la normativa urbanística, que la actividad se ejercía efectivamente, que no existe expediente de cancelación, que la comunidad permite el uso y que el cambio de titular o explotador es viable.
Alternativa razonable para quien quiere ciudad: el alquiler de temporada o media estancia, fuera del régimen turístico, con causa contractual adecuada. Es una fórmula que en Málaga capital está absorbiendo parte de la demanda corporativa y de estudiantes. Puedes ver la evolución de precios en la guía de Málaga ciudad y comparar con el resto de la costa en el mapa interactivo de precios.
Licencia turística en Alhaurín de la Torre y el interior
Alhaurín de la Torre aparece cada vez más en búsquedas sobre licencias turísticas, y aquí lo determinante no es la moratoria sino la clasificación del suelo. Hay que distinguir entre viviendas en suelo urbano, viviendas en urbanizaciones, propiedades en suelo rural e inmuebles con edificaciones ampliadas o regularizadas.
La normativa andaluza excluye del régimen ordinario de viviendas de uso turístico a las situadas en el medio rural cuando deben regularse como alojamiento de turismo rural. Por eso una villa rural en Alhaurín de la Torre puede requerir un análisis completamente distinto al de un apartamento en Fuengirola o Estepona. Antes de comprar, solicita una comprobación urbanística de la parcela y de todas sus edificaciones: en el interior de Málaga es habitual encontrar ampliaciones sin licencia que bloquean cualquier tramitación posterior.
Cómo obtener una licencia turística en la Costa del Sol, paso a paso
Si compras una vivienda sin licencia en un municipio donde todavía se puede tramitar, este es el recorrido completo para operar legalmente:
- Comprueba el municipio. Solicita información urbanística sobre la dirección concreta y confirma que no hay moratoria, zona saturada ni requisitos de acceso o instalaciones independientes que excluyan la vivienda.
- Revisa la comunidad. Pide estatutos, título constitutivo y actas recientes, y obtén el acuerdo expreso de 3/5 si la actividad es nueva. Solicita certificado del administrador o secretario.
- Verifica la vivienda. Contrasta superficie catastral, plazas posibles, ventilación, climatización y equipamiento frente a los mínimos exigidos, y comprueba la licencia de ocupación o título equivalente.
- Presenta la declaración responsable. Tramítala telemáticamente con certificado digital ante la Junta de Andalucía, adjuntando nota simple actualizada, certificado de la comunidad, título de explotación y, en alquiler por habitaciones, el certificado de empadronamiento.
- Obtén y publica el código VFT. Debe figurar de forma visible en todos los anuncios y plataformas. Es hoy el identificador válido tras la anulación del registro estatal.
- Date de alta en SES.Hospedajes. Configura el registro de viajeros para comunicar los datos de los huéspedes dentro del plazo, idealmente con check-in online automatizado.
Si estos documentos no se adjuntan desde el principio, la Administración puede requerirlos después; la falta de respuesta al requerimiento puede dar lugar al inicio de un procedimiento de cancelación.
¿Cuánto cuesta una licencia turística en la Costa del Sol?
No existe un precio único, y ese es precisamente el error de cálculo más frecuente. La declaración responsable ante la Junta es solo una parte del proceso: el grueso del coste suele estar en adaptar la vivienda y resolver problemas documentales o urbanísticos, no en la tramitación.
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Trámites administrativos | Tasas municipales por informes o certificados, informe de compatibilidad urbanística, certificado de la comunidad |
| Asesoramiento | Honorarios de gestoría o abogado, informe técnico o certificado de un profesional |
| Adaptación de la vivienda | Climatización fija, oscurecimiento, botiquín, señalética, equipamiento y mobiliario de uso inmediato |
| Operativa | Seguro de responsabilidad civil, sistema de acceso o check-in, software de gestión y comunicación de huéspedes |
| Regularización (si aplica) | Legalización de obras, ampliaciones o discrepancias entre Catastro, Registro y realidad física |
A esto hay que sumar los costes de la compraventa, que en Andalucía se sitúan en torno al 12 %–14 % sobre el precio: ITP del 7 % en segunda mano, o IVA del 10 % más AJD del 1,2 % en obra nueva, además de notaría, registro, gestoría y abogado. Tienes el desglose completo en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía. Recomendamos verificar los tipos vigentes en fuentes oficiales antes de cerrar números.
¿La licencia turística se transmite al comprar la vivienda?
En Andalucía la habilitación va ligada al inmueble y no se extingue automáticamente por la venta, siempre que la vivienda siga cumpliendo los requisitos. Pero la expresión «se vende con licencia turística» debe comprobarse documentalmente, nunca aceptarse de palabra. El nuevo propietario o explotador debe además comunicar el cambio de titularidad ante el Registro de Turismo de Andalucía.
Verifica, como mínimo:
- Código de inscripción y estado activo en el Registro de Turismo de Andalucía.
- Titular actual de la explotación y fecha de inicio de la actividad.
- Compatibilidad urbanística vigente y ausencia de moratoria o zona saturada.
- Autorización comunitaria, estatutos y actas, incluida cualquier prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Número de plazas autorizadas y correspondencia entre la vivienda registrada y la realidad física.
- Ausencia de expedientes sancionadores o de cancelación en curso.
- Procedimiento y plazos para comunicar el cambio de titular o explotador.
Una inscripción turística no debe valorarse como un activo independiente —ni pagarse como sobreprecio— hasta confirmar que puede continuar después de la compraventa. La escritura y el contrato de arras deberían describir con claridad qué documentación se transmite y qué ocurre si la actividad no puede mantenerse.
Checklist antes de firmar las arras
Sobre la vivienda
- Nota simple actualizada y referencia catastral.
- Licencia de ocupación o título equivalente.
- Superficie y distribución reales frente a las registradas.
- Legalidad de ampliaciones y cerramientos.
- Capacidad turística posible y requisitos de climatización y equipamiento.
Sobre el ayuntamiento
- Compatibilidad urbanística por escrito.
- Restricciones por zona, edificio o tipo de acceso.
- Moratorias o suspensiones vigentes.
- Expedientes urbanísticos abiertos sobre el inmueble.
Sobre la comunidad
- Estatutos y título constitutivo completos.
- Actas recientes y acuerdo expreso de aprobación.
- Prohibiciones inscritas en el Registro de la Propiedad.
- Cuotas especiales, recargos y litigios en curso.
Sobre la rentabilidad
- Ocupación anual conservadora y precio medio realista por noche.
- Comisiones de plataformas, limpieza, lavandería y gestión de reservas.
- Mantenimiento, suministros, comunidad, seguro e impuestos.
- Periodos sin ocupación y escenario alternativo de alquiler de temporada o larga duración.
¿Sigue siendo rentable comprar para alquiler turístico?
Puede serlo, pero con una condición: la autorización turística forma parte del análisis de compra, no de la fase posterior. Paradójicamente, la restricción de oferta que provocan las nuevas reglas tiende a sostener las tarifas de las viviendas que sí están en regla, lo que refuerza el valor de comprar un inmueble con actividad ya habilitada.
Estas son nuestras estimaciones de rentabilidad bruta por zona, según el SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026):
| Zona | €/m² estimado | Rentabilidad bruta estimada | ¿Nuevas licencias? |
|---|---|---|---|
| Torremolinos | 3.546 €/m² | 7,2 % | Sí |
| Benalmádena | 3.465 €/m² | 6,8 % | Sí |
| Fuengirola | 3.496 €/m² | 6,5 % | Con acceso independiente |
| Mijas Costa | 3.300 €/m² | 6,0 % | Con condiciones |
| Estepona | 3.416 €/m² | 5,8 % | Sí |
| Marbella | 5.607 €/m² | 5,5 % | Sí, con filtro comunitario |
| Málaga ciudad | 3.967 €/m² | 6,5 % | No — moratoria |
| Manilva | 2.934 €/m² | 7,5 % | No — moratoria |
Fíjate en el detalle incómodo: las dos zonas con mayor rentabilidad bruta estimada —Manilva y Málaga ciudad— son precisamente las que tienen las nuevas altas suspendidas. Es un recordatorio de que el rendimiento sobre el papel no significa nada si el uso no es viable legalmente.
Una buena inversión debería funcionar en más de un escenario: alquiler turístico, alquiler de temporada, alquiler de larga duración, uso propio combinado con alquiler y reventa futura. Cuando una operación solo cuadra con una ocupación turística muy elevada, sin contemplar cambios normativos ni periodos vacíos, el riesgo aumenta considerablemente. Puedes contrastar zonas alternativas en nuestro análisis de las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026 y de zonas emergentes con precios todavía razonables.
Errores frecuentes al comprar para alquiler turístico
- Confiar en que la inscripción de la Junta es suficiente. El ayuntamiento puede revisar después la compatibilidad urbanística y pedir la cancelación.
- Comprar antes de consultar a la comunidad. Una prohibición estatutaria o la ausencia de acuerdo de 3/5 puede dejar la inversión sin uso turístico.
- Confundir un piso anunciado en Airbnb con un piso legal. La presencia de un anuncio no demuestra que exista habilitación vigente.
- Pagar sobreprecio por una «licencia» sin verificar su continuidad. Puede corresponder al anterior explotador, estar en revisión o no ser trasladable.
- Seguir exigiendo o pagando por el NRUA. Tras la sentencia del Supremo, el número estatal ya no es requisito para anunciarse.
- Calcular la rentabilidad con ingresos brutos. Hay que descontar gestión, limpieza, suministros, mantenimiento, impuestos, seguros y periodos sin reservas.
- No tener plan B. Las normas municipales cambian: la vivienda debería conservar atractivo residencial y posibilidades de alquiler no turístico.
Nuestra recomendación según tu perfil
La mejor respuesta depende de tu objetivo. Esto es lo que recomendamos en SolProp a cada tipo de comprador:
- Si buscas rentabilidad por alquiler turístico: compra una vivienda que ya opere legalmente, con código VFT activo y aprobación comunitaria acreditada. Torremolinos, Benalmádena y Mijas Costa ofrecen hoy el mejor equilibrio entre rentabilidad estimada y viabilidad administrativa.
- Si quieres una segunda residencia que se amortice: prioriza municipio sin moratoria y comunidad favorable, con uso propio en temporada y alquiler el resto del año. Verifica el acceso independiente si la vivienda está en Fuengirola.
- Si te interesa Málaga capital o Manilva: la única vía realista es una vivienda con habilitación activa y transmisible; como alternativa, valora el alquiler de temporada o media estancia.
- Si tu prioridad es patrimonial a largo plazo: pesa más la ubicación y la revalorización potencial que el rendimiento por noche. Marbella, Estepona y las zonas emergentes encajan mejor con ese objetivo. Ten en cuenta que la revalorización es potencial y no está garantizada.
Preguntas frecuentes sobre la licencia turística en la Costa del Sol
¿Se puede comprar un piso para Airbnb en la Costa del Sol en 2026?
Sí en la mayor parte de la costa, pero no de forma automática. Necesitas que el ayuntamiento permita el uso en esa dirección concreta, que la comunidad de propietarios lo apruebe expresamente por mayoría de tres quintos si la actividad es nueva y que la vivienda se inscriba en el Registro de Turismo de Andalucía. Málaga capital y Manilva tienen suspendidas las nuevas altas.
¿Cómo obtener una licencia turística en Fuengirola?
Primero hay que comprobar si la vivienda cumple la exigencia urbanística de acceso independiente que el Ayuntamiento aplica a través del artículo 7.1.6 de su planeamiento. Muchos pisos en edificios residenciales convencionales no la cumplen. Si se supera ese filtro, se revisa la comunidad, se verifican los requisitos físicos y se presenta la declaración responsable ante la Junta de Andalucía.
¿Se pueden pedir licencias turísticas nuevas en Estepona?
Sí, Estepona no tiene moratoria municipal, pero la viabilidad debe comprobarse dirección a dirección. Hay que consultar la normativa urbanística aplicable, revisar estatutos y actas de la comunidad y confirmar las características de la vivienda antes de presentar la declaración responsable.
¿Puedo conseguir una licencia turística nueva en Málaga capital?
Con carácter general, no. Desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta la aprobación de la nueva regulación urbanística. La única vía práctica es adquirir una vivienda que ya disponga de habilitación activa y transmisible.
¿Sigue siendo obligatorio el NRUA en 2026?
No. El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026 de 21 de mayo de 2026, anuló el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 por invadir competencias autonómicas. El identificador válido ante plataformas y administraciones vuelve a ser el código del registro turístico autonómico, que en Andalucía es el código VFT. Siguen vigentes la ventanilla única digital, las obligaciones de las plataformas y las obligaciones fiscales.
¿Necesito el permiso de la comunidad de vecinos?
Sí, para iniciar una nueva actividad turística en un edificio sometido a propiedad horizontal. Desde el 3 de abril de 2025 se exige la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas. La reforma no es retroactiva: quien ya operaba legalmente antes de esa fecha puede continuar.
¿La licencia turística se transmite al vender la vivienda?
En Andalucía la habilitación va ligada al inmueble y no se extingue por la venta, siempre que la vivienda siga cumpliendo los requisitos, pero el nuevo titular debe comunicar el cambio ante el Registro de Turismo de Andalucía. Nunca lo des por hecho: revisa la inscripción, el titular de la explotación, los estatutos, la compatibilidad urbanística y la existencia de expedientes abiertos antes de firmar.
¿Cuánto cuesta una licencia turística en la Costa del Sol?
No existe una tarifa única. El coste depende de las tasas municipales, los informes técnicos y de compatibilidad urbanística, la gestoría, los certificados de la comunidad, la adaptación de climatización y equipamiento y, en su caso, la regularización de obras. La tramitación autonómica suele ser la parte menor del presupuesto.
¿Cómo obtener una licencia turística en Alhaurín de la Torre?
Lo primero es determinar si la vivienda está en suelo urbano o rural. Las propiedades en el medio rural pueden quedar fuera del régimen ordinario de viviendas de uso turístico y regularse como alojamiento de turismo rural. También debe revisarse la legalidad de todas las edificaciones de la parcela antes de iniciar cualquier trámite.
¿Cuánto se tarda en obtener la licencia turística?
Depende de la documentación disponible, del municipio y de si hacen falta certificados o adaptaciones previas. La declaración responsable permite iniciar la actividad desde su presentación correcta, pero no subsana la falta de autorizaciones municipales o comunitarias: si esas faltan, el plazo real lo marca el ayuntamiento o la junta de propietarios.
¿Qué pasa si alquilo sin licencia turística?
Es un riesgo que no compensa. Operar sin inscripción puede suponer la retirada del anuncio por parte de la plataforma y sanciones administrativas que, en los casos más graves, alcanzan cuantías elevadas. Las inspecciones se han reforzado en toda la Costa del Sol, por lo que lo recomendable es regularizar la situación antes de empezar a alquilar.
¿Quieres comprar para alquilar sin sorpresas legales?
En SolProp analizamos la documentación, la ubicación, la comunidad y las alternativas de explotación antes de recomendarte una vivienda. Te decimos en qué municipios es viable hoy, qué propiedades ya operan con todo en regla y qué escenarios alternativos tiene cada inmueble si la normativa cambia.
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Fuentes y metodología
Fuentes consultadas: Decreto 31/2024 (BOJA), Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda (BOJA), Registro de Turismo de Andalucía, CGPJ (STS 620/2026), BOE, Ayuntamiento de Fuengirola, Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga, Ministerio del Interior y análisis jurídico de Garrigues. Las estimaciones de precio y rentabilidad proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (Q2 2026), elaborado a partir de oferta publicada y operaciones observadas por nuestro equipo; no son transacciones oficiales.
Guía elaborada por el equipo de SolProp, agencia inmobiliaria con oficina en Calle Miguel de Cervantes 24, Fuengirola (Málaga), especializada en compradores nacionales e internacionales en la Costa del Sol. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal, urbanístico o administrativo específico: la normativa municipal y autonómica cambia con frecuencia y debe comprobarse para cada vivienda antes de comprar o iniciar la actividad.
