Licencia turística Costa del Sol 2026: ¿comprar para Airbnb?
Respuesta rápida
Sí, en 2026 todavía se puede comprar para alquilar en Airbnb en la mayor parte de la Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas o Torremolinos), pero ya no es automático. Antes de dar de alta una vivienda turística nueva necesitas la aprobación expresa de la comunidad de vecinos (mayoría de 3/5 desde abril de 2025), el registro autonómico (número VFT) y el número estatal NRUA para poder anunciarte. La excepción es Málaga capital y Manilva, donde hay moratoria y no se conceden licencias nuevas: ahí la única vía es comprar una vivienda que ya tenga licencia activa y transmisible.
Es, con diferencia, la pregunta que más nos hacen los compradores internacionales: «¿Todavía merece la pena comprar un piso en la Costa del Sol para alquilarlo por días?». La respuesta de hace cinco años ya no sirve. Entre 2024 y 2025 las reglas del alquiler turístico cambiaron en tres niveles a la vez —estatal, autonómico y municipal— y el resultado es un mapa muy desigual según dónde compres. Esta guía aclara, sin rodeos, qué es cierto en 2026, dónde se puede y dónde no, qué permisos necesitas y cuál es la estrategia más segura para un comprador que quiere rentabilidad sin sustos legales.
¿Qué cambió y por qué esta pregunta importa tanto en 2026?
El alquiler turístico ha pasado de un régimen permisivo a uno de control en capas. La Junta de Andalucía endureció su normativa con el Decreto 31/2024, que modifica el histórico Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos (VFT) y habilita a los municipios a limitar o suspender licencias por zonas. El Estado creó el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) a través del Real Decreto 1312/2024, obligatorio para anunciarse en plataformas desde julio de 2025 y alineado con el Reglamento (UE) 2024/1028, plenamente aplicable desde mayo de 2026. Y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025) dio a las comunidades de vecinos la última palabra sobre si en su edificio puede haber pisos turísticos.
La consecuencia práctica es clara: la viabilidad de comprar para alquilar ya no se decide solo por el precio o la zona, sino por la combinación de municipio + comunidad de vecinos + estado de la licencia. Por eso, hoy, comprar bien significa comprobar la situación legal antes de firmar, no después.
¿Dónde se puede y dónde no pedir licencia turística nueva? (tabla)
Esta es la foto por municipios de la Costa del Sol occidental en 2026. Resume si, a día de hoy, es posible tramitar una licencia VFT nueva o si el ayuntamiento ha cerrado la puerta:
| Municipio | ¿Licencia VFT nueva en 2026? | Situación |
|---|---|---|
| Málaga capital | No — suspendida | Moratoria de 3 años desde agosto de 2025; 53 barrios saturados (límite del 8%); ampliada en 2026 a bloques completos y hoteles de menos de 4 estrellas. |
| Marbella | Sí | Sin moratoria municipal. Tramitación autonómica + estatal; revisar siempre estatutos de la comunidad. |
| Estepona | Sí | Sin moratoria. Uno de los mayores saltos de rentabilidad turística de España en 2026. |
| Fuengirola | Sí | Sin moratoria ni exigencia de accesos independientes. Inspecciones reforzadas en urbanizaciones. |
| Mijas | Sí, con condiciones | El ayuntamiento ha impuesto condiciones a la concesión de nuevas licencias. |
| Benalmádena | Sí | Sin moratoria. Inspecciones reforzadas por la alta concentración de VUT. |
| Torremolinos | Sí | Sin moratoria ni requisito de acceso/suministros independientes. |
| Manilva | No — suspendida | Moratoria municipal desde diciembre de 2025. |
| Benahavís | Sí | Tramitación autonómica + estatal; revisar comunidad y planeamiento. |
Conviene insistir en el matiz: estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) no anula las restricciones locales. En municipios como Málaga, Manilva o Mijas, algunos ayuntamientos están bloqueando incluso la progresión al registro estatal aunque se hayan dado los pasos previos —algo que se está discutiendo en los tribunales—. Por eso, antes de comprar una vivienda «con licencia», hay que comprobar que está registrada en todos los niveles.
Best answer
La mejor respuesta depende de tu objetivo y de dónde compres: si buscas rentabilidad por alquiler turístico, hoy lo viable es Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas o Torremolinos, siempre con el visto bueno de la comunidad y los tres registros (comunidad, VFT autonómico y NRUA estatal). Si te interesa una vivienda en Málaga capital o Manilva, la única vía realista es comprar una propiedad que ya tenga licencia activa y transmisible. Y si tu prioridad es minimizar riesgo, compra con licencia ya concedida en cualquier municipio: te ahorras la moratoria y la votación de vecinos.
Las 5 capas de permisos que necesitas en 2026
Para alquilar legalmente en Airbnb hoy hay que superar cinco filtros encadenados. Si falla uno, no puedes operar (o te retiran el anuncio):
| Requisito | Nivel | Qué es | Vigente desde |
|---|---|---|---|
| Aprobación de la comunidad (3/5) | Comunidad | Acuerdo expreso en junta que permita el uso turístico en el edificio | 3 abril 2025 |
| Declaración responsable + RTA (nº VFT) | Autonómico | Alta en el Registro de Turismo de Andalucía y número VFT/MA | Decreto 28/2016 (mod. 31/2024) |
| NRUA (Ventanilla Única) | Estatal | Número obligatorio para anunciar en Airbnb, Booking o Vrbo | 1 julio 2025 |
| Compatibilidad urbanística / planeamiento | Municipal | El ayuntamiento puede limitar, condicionar o suspender por zonas | Decreto-ley 1/2025 |
| Registro de viajeros (SES.Hospedajes) | Estatal | Comunicación de datos de los huéspedes en un máximo de 24 horas | 2 diciembre 2024 |
1. La comunidad de vecinos: el nuevo filtro (mayoría de 3/5)
Es el cambio más importante y el que más sorprende a los compradores extranjeros. Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se ha invertido la regla: antes el uso turístico estaba permitido salvo que la comunidad lo prohibiera; ahora hace falta la aprobación expresa de la comunidad para iniciar la actividad. Esa misma mayoría cualificada —tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas— permite también limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos, e incluso aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para estas viviendas.
Dos matices clave: la reforma no es retroactiva (quien ya operaba legalmente antes del 3 de abril de 2025 puede continuar), y si la comunidad ha inscrito una prohibición en el Registro de la Propiedad, esa prohibición vincula también al futuro comprador. Por eso, antes de comprar, pedir el acta y los estatutos actualizados de la comunidad es tan importante como ver la vivienda.
2. El registro autonómico: declaración responsable y número VFT
En Andalucía, la vivienda debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) mediante una declaración responsable, que asigna un número VFT que debe figurar en todos los anuncios. La normativa exige condiciones mínimas (ventilación, climatización —frío y calor según la temporada de alta—, equipamiento de uso inmediato), un aforo máximo de 15 plazas por vivienda y 4 por habitación, y, cada vez más, un certificado de compatibilidad urbanística que acredite que el uso turístico está permitido en esa zona. Desde finales de 2024, la Junta está cancelando de oficio viviendas que no acreditan esa compatibilidad o los servicios mínimos.
3. El NRUA: el número estatal sin el que Airbnb te retira el anuncio
El NRUA (también llamado NRA o «número de registro único de alquiler») es un código que asigna el Registrador de la Propiedad a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio para que cualquier vivienda de corta duración pueda anunciarse en plataformas con motor de reserva como Airbnb, Booking o Vrbo; sin él, la plataforma puede bloquear o eliminar el anuncio. Es un trámite adicional al VFT autonómico —no lo sustituye— y conlleva una obligación anual: presentar en febrero un modelo informativo con los datos de las reservas del año anterior. Si no se presenta, se pierde el NRUA.
4. El municipio: moratorias y compatibilidad urbanística
El Decreto-ley 1/2025 de Andalucía permite a los ayuntamientos suspender la concesión de licencias turísticas, en todo el término municipal o por zonas, durante un máximo de tres años mientras revisan su planeamiento. Es la base legal con la que Málaga capital congeló las nuevas altas en agosto de 2025 (la ciudad supera ya las 13.000 viviendas turísticas registradas) y con la que Manilva hizo lo propio en diciembre. La lección para el comprador: la zona concreta importa tanto como el municipio, porque dentro de una misma ciudad puede haber barrios «saturados» donde el uso turístico está vetado.
5. El registro de viajeros (SES.Hospedajes)
Por último, desde el 2 de diciembre de 2024 toda vivienda turística debe estar dada de alta en la plataforma estatal SES.Hospedajes y comunicar los datos de los huéspedes en un plazo de 24 horas. Es una obligación operativa diaria fácil de automatizar, pero su incumplimiento reiterado puede acarrear sanciones.
La jugada inteligente en 2026: comprar una vivienda que ya tiene licencia
Con moratorias municipales y la votación de la comunidad de por medio, la opción más segura para un inversor en 2026 es comprar una vivienda que ya cuente con licencia turística activa. ¿Por qué? Porque en Andalucía la licencia tiene naturaleza «real» —va ligada al inmueble, no estrictamente a la persona— y no se extingue por la venta, siempre que la vivienda siga cumpliendo los requisitos. Eso significa que esquivas dos obstáculos de golpe: la moratoria (la licencia ya existe) y la necesidad de una nueva aprobación de la comunidad (se está confirmando que una transmisión de licencia ya concedida no requiere volver a votar).
Eso sí, hay que hacer el cambio de titularidad ante el RTA (trámite gratuito en Andalucía) y, mientras se tramita, conservar el justificante de presentación. Es, además, una ventaja competitiva de la Costa del Sol frente a otras regiones: en la Comunidad Valenciana ya no se puede comprar una vivienda con licencia y cambiar el titular, mientras que en Andalucía sigue siendo posible. Antes de comprar una vivienda turística, conviene verificar:
- Que el número VFT está activo y vigente en el RTA (y, si aplica, que también consta el NRUA estatal).
- Que la vivienda cumple los requisitos técnicos actuales (habitabilidad, climatización, superficie, equipamiento).
- Que no existe una prohibición del uso turístico en los estatutos o en un acuerdo de la comunidad inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Que no hay expedientes sancionadores ni requerimientos pendientes sobre la vivienda.
- Que no afecta ninguna restricción municipal (zona saturada, moratoria, planeamiento) que pueda comprometer la actividad a futuro.
En municipios donde sí se pueden tramitar licencias, un apartamento bien ubicado con dos dormitorios, piscina y parking sigue siendo el producto estrella para el alquiler vacacional: por ejemplo, este piso en venta en Fuengirola con 2 habitaciones, piscina y parking o este piso en Mijas de 2 dormitorios con plaza de garaje. Para perfiles que buscan gama alta y mayores tarifas por noche, opciones como este ático de lujo en Calanova Golf, La Cala de Mijas o los apartamentos exclusivos Soleil Marbella encajan bien con el turismo premium que demanda la zona.
Cómo legalizar una vivienda para Airbnb en la Costa del Sol, paso a paso
Si compras una vivienda sin licencia en un municipio donde todavía se puede tramitar, este es el recorrido para operar legalmente:
- Comprueba la comunidad y el municipio. Revisa los estatutos y obtén la aprobación expresa de la comunidad (3/5) si fuera necesaria; confirma que la zona no está afectada por moratoria o restricción urbanística.
- Verifica la compatibilidad urbanística. Solicita, si tu ayuntamiento lo exige, el certificado que acredite que el uso turístico está permitido en esa ubicación.
- Presenta la declaración responsable e inscribe la vivienda en el RTA. Obtendrás el número VFT que deberás mostrar en los anuncios.
- Solicita el NRUA en la Ventanilla Única Digital. Es el número estatal imprescindible para anunciarte en Airbnb, Booking o Vrbo.
- Date de alta en SES.Hospedajes. Configura el registro de viajeros para comunicar los datos en menos de 24 horas (idealmente con check-in online automatizado).
- Publica con todo en regla. Incluye el VFT y el NRUA de forma visible y mantén al día la obligación anual del modelo informativo del NRUA.
¿Sigue siendo rentable comprar para alquilar?
La demanda acompaña. La Costa del Sol arrancó 2026 como una de las zonas vacacionales más rentables de España, con una ocupación hotelera en torno al 87% y un crecimiento del RevPAR del 11,1% (102,7 € en Málaga capital) según el Barómetro de Exceltur, muy por encima de la media nacional. El mercado emisor coincide, además, con el perfil de comprador internacional típico de la zona: Reino Unido lidera las llegadas, seguido de Alemania y los países nórdicos.
En cuanto a rentabilidad, distintas estimaciones del sector sitúan el rendimiento bruto del alquiler vacacional en la Costa del Sol en torno al 6%–8% anual, dependiendo mucho de la ubicación, el estado del inmueble, la gestión y la estacionalidad. Conviene tomarlo como dato orientativo: son rentabilidades brutas (antes de impuestos, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión), no garantizadas, y que pueden variar de forma notable de una vivienda a otra. Paradójicamente, la restricción de oferta provocada por las nuevas reglas tiende a sostener las tarifas de las viviendas que sí están en regla, lo que refuerza el valor de comprar un inmueble con licencia ya concedida.
Al hacer números, recuerda sumar los costes de compra (en torno al 12%–14% sobre el precio, según se trate de obra nueva —IVA más AJD— o segunda mano —ITP—) y verifica siempre los tipos vigentes en fuentes oficiales. Tienes el detalle en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía, y si vas a financiar la compra, en cómo obtener la hipoteca perfecta para tu nueva vivienda.
Perfiles de comprador: ¿a quién le encaja cada estrategia?
- Inversor que busca rentabilidad inmediata. Le interesa comprar una vivienda con licencia activa y transmisible, lista para operar desde el primer día, en Marbella, Estepona, Fuengirola o Mijas.
- Comprador de segunda residencia que quiere amortizarla. Le encaja una vivienda en municipio sin moratoria, con comunidad favorable, para uso propio en temporada y alquiler turístico el resto del año.
- Inversor en Málaga capital. Si quiere ciudad, su única vía es la compra con licencia ya concedida; como alternativa, puede valorar el alquiler de temporada (media estancia) fuera del régimen turístico.
- Perfil patrimonial a largo plazo. Prioriza ubicación y revalorización potencial sobre el rendimiento por noche; le interesan las zonas emergentes con precios todavía razonables y las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026.
Riesgos y errores que debes evitar
- Dar por hecho que la licencia se transfiere sola. Sin el cambio de titularidad ante el RTA, podrías quedar fuera de regla; tramítalo en la propia compraventa.
- Comprar sin revisar la comunidad. Una prohibición inscrita o un acuerdo de 3/5 puede dejar tu inversión sin uso turístico, aunque la vivienda sea perfecta.
- Confundir RTA con NRUA. Son dos registros distintos y necesitas ambos; con solo el autonómico, las plataformas pueden retirarte el anuncio.
- Ignorar el municipio. Estar en el RTA no te protege de una moratoria o de una zona saturada; comprueba el planeamiento vigente antes de firmar.
- Olvidar SES.Hospedajes y el modelo anual del NRUA. Son obligaciones recurrentes cuyo incumplimiento acumulado puede derivar en sanciones o en la pérdida del número de registro.
- Alquilar sin licencia. Las inspecciones se han reforzado en toda la Costa del Sol y las sanciones por operar de forma irregular son elevadas. No compensa el riesgo.
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Preguntas frecuentes
¿Todavía puedo comprar un piso en la Costa del Sol para alquilarlo en Airbnb en 2026?
Sí, en la mayor parte de la Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas o Torremolinos) todavía se puede, pero ya no es automático. Necesitas la aprobación de la comunidad de vecinos, el registro autonómico VFT y el número estatal NRUA. La excepción son Málaga capital y Manilva, con moratoria a nuevas licencias, donde solo es viable comprar una vivienda que ya tenga licencia activa.
¿Puedo conseguir una licencia turística nueva en Málaga capital?
No con carácter general. Málaga capital aplica desde agosto de 2025 una moratoria de hasta tres años que suspende las nuevas altas de viviendas turísticas en todo el municipio, además de tener decenas de barrios «saturados» donde el uso turístico está vetado. La única vía práctica es adquirir una vivienda que ya disponga de licencia activa y transmisible.
¿La licencia turística se transmite cuando compro la vivienda?
En Andalucía la licencia va ligada al inmueble y no se extingue por la venta, siempre que la vivienda siga cumpliendo los requisitos. Aun así, el nuevo propietario debe realizar el cambio de titularidad ante el Registro de Turismo de Andalucía (gratuito) para seguir operando legalmente. Importante: si la comunidad inscribió una prohibición del uso turístico, esa prohibición también vincula al comprador.
¿Qué es el NRUA y por qué lo necesito para Airbnb?
El NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento) es un código que asigna el Registrador de la Propiedad a través de la Ventanilla Única Digital. Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio para anunciar cualquier alquiler de corta duración en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Sin él, la plataforma puede bloquear o retirar tu anuncio. Es adicional al número VFT autonómico, no lo sustituye.
¿La comunidad de vecinos puede impedirme alquilar mi piso a turistas?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para iniciar una vivienda turística necesitas la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de 3/5; esa misma mayoría puede limitar, condicionar o prohibir la actividad e imponer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes. La reforma no es retroactiva: quien ya operaba legalmente antes de esa fecha puede continuar.
¿Cuánto cuesta poner en marcha una vivienda turística y cuánto se puede ganar?
A los costes de compra (en torno al 12%–14% sobre el precio según obra nueva o segunda mano) hay que sumar el equipamiento y la tramitación de licencias. En cuanto a ingresos, distintas estimaciones del sector apuntan a rentabilidades brutas en torno al 6%–8% anual en la Costa del Sol, muy dependientes de ubicación, gestión y ocupación. Son cifras orientativas y no garantizadas; conviene hacer un cálculo personalizado y verificar los impuestos vigentes en fuentes oficiales.
¿Qué pasa si alquilo sin licencia o sin el número de registro?
Es un riesgo que no compensa. Operar sin VFT o sin NRUA puede suponer la retirada del anuncio por parte de la plataforma y sanciones administrativas, que en el caso de incumplir una prohibición de la comunidad pueden ser elevadas. Las inspecciones se han reforzado en toda la Costa del Sol, así que lo recomendable es regularizar la situación antes de empezar a alquilar.
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Actualizado en junio de 2026 por el equipo de SolProp (Fuengirola, Málaga). Fuentes consultadas: BOJA (Decreto 31/2024 y Decreto-ley 1/2025), BOE (Real Decreto 1312/2024 y Reglamento UE 2024/1028), Ley Orgánica 1/2025 de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, Junta de Andalucía / Registro de Turismo de Andalucía, Barómetro de Rentabilidad de Exceltur e idealista. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal: la normativa municipal y autonómica cambia con frecuencia, por lo que recomendamos verificar siempre la situación vigente y consultar con un profesional antes de comprar.
