+57 терминов рынка недвижимости, объяснённых ясно и простым языком. Ваше незаменимое руководство для покупки недвижимости в Испании и на Коста-дель-Соль.
Гербовый сбор за оформление документов. Налог на оформление нотариальных, коммерческих и административных документов. При покупке новостройки он начисляется на цену, указанную в нотариальном акте. В Андалусии ставка составляет 1,2%.
Задаток, который покупатель передаёт продавцу в качестве залога для бронирования жилья. Наиболее распространены «штрафные» задатки (arras penitenciales, ст. 1454 Гражданского кодекса): если покупатель отказывается, он теряет задаток; если продавец — он обязан вернуть двойную сумму. Обычно задаток составляет от 5% до 10% цены.
Сертификат энергоэффективности. Обязательный сертификат, оценивающий энергоэффективность объекта по шкале от A (наиболее эффективный) до G (наименее эффективный). Он необходим для продажи или сдачи в аренду любой недвижимости в Испании и должен быть выдан сертифицированным специалистом.
Обременения. Долги, ипотеки, аресты или иные обязательства, которые лежат на объекте недвижимости и внесены в Реестр собственности. Перед покупкой крайне важно убедиться, что жильё свободно от обременений, или точно знать, какие из них существуют.
Кадастр. Административный реестр при Министерстве финансов, содержащий физическое, юридическое и экономическое описание всех объектов недвижимости. Кадастровый номер — это уникальный идентификатор каждого объекта, необходимый для любой сделки с недвижимостью.
Свидетельство о пригодности для проживания. Административный документ, подтверждающий, что жильё отвечает минимальным требованиям пригодности (площадь, вентиляция, инженерные сети). В Андалусии оно называется «Licencia de Ocupación» и необходимо для подключения коммунальных услуг.
Справка об отсутствии задолженности перед сообществом собственников. Документ, выдаваемый сообществом собственников и подтверждающий, оплатил ли продавец взносы на содержание дома. Покупателю следует запросить эту справку до подписания нотариального акта.
«Нижний порог» по ставке. Условие в ипотечном договоре, устанавливающее минимальную процентную ставку независимо от динамики базового индекса (Euribor). После ряда судебных решений большинство таких условий были признаны недействительными из-за недостаточной прозрачности.
Сообщество собственников. Юридическое объединение всех собственников здания или жилого комплекса. Оно регулируется Законом о горизонтальной собственности и отвечает за управление и содержание мест общего пользования (бассейн, сады, лифты, фасад и т. д.).
Частный договор купли-продажи. Частный документ между покупателем и продавцом, фиксирующий условия сделки: цену, сроки, порядок оплаты и штрафы. Он предшествует подписанию публичного нотариального акта у нотариуса.
Доля участия. Процент, приходящийся на каждую квартиру в составе сообщества собственников. Он определяет вес голоса на собраниях и долю общих расходов, которую несёт каждый собственник. Устанавливается в учредительном акте здания.
Преимущественное право покупки и право выкупа. Преимущественное право, позволяющее определённым лицам (нанимателю, сособственнику, государственному органу) приобрести объект на тех же условиях, что и третье лицо. «Tanteo» реализуется до продажи, а «retracto» — после неё.
Целевой (внеочередной) взнос. Дополнительный платёж, согласованный сообществом собственников для финансирования работ или ремонта, не покрываемых обычными взносами. Может предназначаться для ремонта фасада, установки лифта, ремонта бассейна и т. д.
Арест (наложение взыскания). Судебная или административная мера, по которой объект недвижимости удерживается в качестве обеспечения уплаты долга. Арестованный объект можно продать, но обременение переходит к новому собственнику, если оно не снято заранее.
Публичный нотариальный акт. Нотариальный документ, юридически оформляющий покупку недвижимости. Нотариус удостоверяет сделку и проверяет личность сторон, право собственности и обременения. Он необходим для регистрации права в Реестре собственности.
Европейский базовый индекс, используемый для расчёта процентной ставки по большинству ипотек с плавающей ставкой в Испании. Он публикуется ежедневно, а пересмотр ставки по ипотеке обычно происходит раз в год или раз в полгода.
Залог при аренде. Обязательный депозит, который наниматель передаёт собственнику при подписании договора аренды. По закону он равен месячной арендной плате для основного жилья и двум месяцам для иного использования. Собственник обязан передать его в соответствующий региональный орган.
Зарегистрированный объект недвижимости. Единица недвижимости, внесённая в Реестр собственности под уникальным номером (número de finca). Может относиться к участку земли, жилью, коммерческому помещению или любому другому зарегистрированному объекту.
Взносы на содержание дома. Ежемесячный или ежеквартальный взнос, который каждый собственник платит за содержание мест общего пользования здания или комплекса: уборка, озеленение, бассейн, страхование здания, консьерж и т. д.
Golden Visa (вид на жительство в обмен на инвестиции): вид на жительство, который Испания предоставляла иностранным инвесторам из стран, не входящих в ЕС, как правило, за покупку недвижимости стоимостью от 500.000 € (Закон 14/2013). ОБНОВЛЕНИЕ 2025: Испания отменила Golden Visa; путь инвестиций в недвижимость перестал быть доступным с 3 апреля 2025 года (Органический закон 1/2025). Получить вид на жительство в Испании путём покупки недвижимости больше нельзя.
Ежегодный налог на недвижимость. Муниципальный налог, взимаемый ежегодно за владение любым объектом недвижимости. Он рассчитывается путём применения коэффициента к кадастровой стоимости объекта. Размер зависит от муниципалитета; на Коста-дель-Соль он составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости.
Налог на состояние (имущество). Налог на чистые активы физических лиц. В Андалусии с 2022 года действует 100% льгота, поэтому фактически он не уплачивается. Применяется к активам, находящимся на территории Испании, включая активы нерезидентов.
Налог на передачу имущества. Налог, уплачиваемый при покупке вторичного жилья. В Андалусии общая ставка составляет 7%. Он должен быть уплачен в течение 30 рабочих дней с момента подписания нотариального акта.
Подоходный налог нерезидентов. Налог, который обязаны платить собственники-нерезиденты в Испании. Он применяется как при сдаче недвижимости в аренду (с полученного дохода), так и без сдачи (вменённый доход исходя из кадастровой стоимости). Резиденты ЕС облагаются по ставке 19%, а нерезиденты ЕС — 24%.
НДС. Косвенный налог, применяемый при покупке новостройки (нового жилья). Общая ставка для жилья составляет 10%, а для социального жилья — 4%. Он уплачивается застройщику вместе с ценой жилья.
Закон о горизонтальной собственности. Правовой акт (Закон 49/1960), регулирующий сообщества собственников в Испании. Он устанавливает права и обязанности собственников, порядок проведения собраний, необходимое большинство для каждого вида решений и порядок управления общими элементами.
Лицензия на первичное заселение. Муниципальная лицензия, подтверждающая, что новостройка соответствует градостроительным и строительным нормам. Она необходима для первого подключения коммунальных услуг (вода, электричество, газ).
Идентификационный номер иностранца. Налоговый идентификационный номер, обязательный для любого иностранца, совершающего экономические операции в Испании, включая покупку недвижимости. Его оформляют в Управлении по делам иностранцев или в испанском консульстве в стране проживания.
Выписка из Реестра собственности. Документ, выдаваемый Реестром собственности и обобщающий основные сведения об объекте: кто является собственником, описание объекта, площадь и обременения (ипотеки, аресты). Это первый документ, который следует запросить перед покупкой.
Нотариус. Государственное должностное лицо, удостоверяющее юридические акты, в том числе куплю-продажу недвижимости. Нотариус составляет публичный акт, проверяет личность сторон и обременения, а также занимается уплатой налогов и регистрацией права. Покупатель имеет право выбрать нотариуса.
Голое право собственности. Право собственности на объект без права им пользоваться и извлекать из него доход — эти права принадлежат узуфруктуарию. Голый собственник владеет имуществом, но не может проживать в нём или получать с него доход до прекращения узуфрукта (обычно после смерти узуфруктуария). Это распространено в наследствах и в сделках, когда пожилые люди продают голое право собственности, сохраняя право проживания.
Новостройка. Вновь построенное жильё, продаваемое впервые. Его можно приобрести на этапе строительства (по плану) или уже готовым. Применяемые налоги — НДС (10%) + AJD (1,2% в Андалусии), в отличие от вторичного жилья (ITP 7%).
Муниципальный налог на прирост стоимости земли. Муниципальный налог (IIVTNU) на увеличение стоимости земли с момента последней передачи. При купле-продаже его платит продавец, а при наследовании — наследник. После решения Конституционного суда 2021 года он уплачивается только при наличии реального прироста.
Нотариальная доверенность. Документ, которым одно лицо (доверитель) уполномочивает другое (поверенного) действовать от его имени при определённых юридических действиях, например при подписании акта купли-продажи. Это распространено, когда покупатель не может приехать в Испанию для подписания.
Долевая собственность без раздела. Юридическая ситуация, когда несколько лиц являются сособственниками одного объекта без его физического раздела. Каждый сособственник владеет идеальной (условной) долей имущества. Для продажи объекта целиком требуется согласие всех сособственников.
Кадастровый номер. Буквенно-цифровой код из 20 знаков, который однозначно и единственным образом идентифицирует каждый объект недвижимости в Кадастре. Он указывается в квитанции IBI и необходим для нотариального акта. Его можно бесплатно проверить на электронном портале Кадастра.
Реестр собственности. Государственное учреждение, в котором регистрируются акты и договоры, касающиеся недвижимости. Регистрация не является обязательной, но настоятельно рекомендуется, так как обеспечивает правовую определённость и защиту от третьих лиц. Без регистрации невозможно получить ипотеку.
Арендная плата. В контексте аренды — периодическая (обычно ежемесячная) сумма, которую наниматель платит собственнику за пользование жильём. Ежегодная индексация арендной платы регулируется законом.
Налоговый представитель. Физическое или юридическое лицо — резидент Испании, действующий перед Налоговым агентством от имени нерезидента. Он обязателен для собственников-нерезидентов из стран за пределами ЕС и рекомендуется всем нерезидентам, имеющим налоговые обязательства в Испании.
Вторичное жильё. Жильё, у которого уже был как минимум один прежний собственник и которое передаётся при второй или последующей продаже. Применяемый налог — ITP (7% в Андалусии) вместо НДС + AJD, как у новостройки.
Сервитут. Вещное право, ограничивающее использование одного объекта в пользу другого. Наиболее распространены сервитут прохода (право пересекать чужой участок) и сервитут света и видов. Они должны быть внесены в Реестр собственности.
Перевод ипотеки (суброгация). Сделка, при которой покупатель принимает на себя существующую ипотеку продавца вместо оформления новой. Это может сэкономить на расходах по оформлению, но требует одобрения банка. Термин также означает смену банка-кредитора.
Общая (построенная) площадь. Полная площадь жилья, измеренная по внешней стороне стен, включая внутренние перегородки, ограждающие конструкции и, при наличии, пропорциональную долю общих элементов. Она больше полезной площади.
Полезная (жилая) площадь. Реально пригодная для проживания площадь жилья, измеренная по внутренней стороне стен. Она исключает перегородки, колонны и каналы. Обычно она на 15-25% меньше общей построенной площади.
Оценка стоимости. Официальная оценка объекта недвижимости, проводимая оценочной компанией, аккредитованной Банком Испании. Она обязательна для предоставления ипотеки и определяет максимальную стоимость, на основе которой банк рассчитает кредит. Её стоимость составляет от 250 до 500 евро.
Процентная ставка. Процент, который банк взимает за предоставление денег по ипотеке. Она может быть фиксированной (не меняется в течение всего срока кредита), плавающей (периодически пересматривается по формуле Euribor + маржа) или смешанной (фиксированная в первые годы и плавающая в дальнейшем).
Учредительный акт (о горизонтальном разделе). Публичный акт, создающий сообщество собственников путём разделения здания на самостоятельные объекты. Он описывает каждую квартиру, помещение или гараж, их принадлежности (кладовая, машино-место) и устанавливает доли участия.
Узуфрукт. Вещное право, позволяющее лицу (узуфруктуарию) пользоваться и распоряжаться чужим объектом недвижимости, включая право сдавать его в аренду и получать доход. Собственник сохраняет голое право собственности. Это очень распространено в наследствах.
Рыночная стоимость. Предполагаемая цена, по которой объект мог бы быть продан в нормальных рыночных условиях с учётом расположения, состояния, площади и сопоставимых объектов. Она отличается от кадастровой и оценочной стоимости.
Социальное (субсидируемое) жильё. Жильё, построенное при государственной поддержке и подпадающее под ограничения по цене и условиям доступа (максимальный уровень дохода). Оно имеет ограничения на продажу в течение определённого срока, а применяемый НДС составляет 4% вместо 10%.
Жильё для туристического использования. Жильё, предназначенное для временного размещения туристов за плату. В Андалусии требуется регистрация в Реестре туризма и соблюдение специальных требований. Это популярный вариант инвестиций на Коста-дель-Соль.
Места общего пользования. Помещения и сооружения, используемые совместно всеми собственниками сообщества: бассейн, сады, лифты, лестницы, коридоры, общая парковка. Их содержание финансируется за счёт взносов на содержание дома.
Отвечаем на самые частые вопросы испанских и иностранных покупателей.
Вам понадобится NIE (идентификационный номер иностранца), испанский банковский счёт, действующий загранпаспорт и, если вы оформляете ипотеку, подтверждение дохода и занятости. Также рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на праве недвижимости.
Для вторичного жилья: ITP в размере 7%. Для новостройки: НДС 10% + AJD 1,2%. Кроме того, есть расходы на нотариуса (0,1-0,5%), регистрацию (0,1-0,3%) и оформление (gestoría). В целом закладывайте дополнительно от 8% до 12% сверх цены покупки.
Nota simple — это выписка из Реестра собственности, в которой указаны собственник объекта, его описание и возможные обременения (ипотеки, аресты). Это первый документ, который следует запросить перед любой покупкой, чтобы убедиться, что всё в порядке.
«Штрафной» задаток (arras penitenciales) предполагает штраф: если покупатель отказывается, он теряет переданную сумму, а если отказывается продавец — он обязан вернуть двойную сумму. Señal же является просто авансом в счёт цены без особых юридических последствий, если не оговорено иное.
IBI (ежегодный, муниципальный), IRNR (ежеквартальный при сдаче в аренду, ежегодный без неё) и plusvalía municipal при продаже. В Андалусии налог на состояние не уплачивается благодаря 100% льготе. Также целесообразно иметь налогового представителя, если вы проживаете за пределами ЕС.
Испанские банки обычно предоставляют нерезидентам от 60% до 70% оценочной стоимости против обычных 80% для резидентов. Максимальный срок для нерезидентов, как правило, составляет 20-25 лет. Крайне важно предоставить переведённую и апостилированную финансовую документацию.
Наша команда сопровождает вас на всех этапах покупки. Свяжитесь с нами, и мы ответим на ваши вопросы без каких-либо обязательств.