Alquilar de larga temporada en la Costa del Sol: contrato, fianza y LAU

Tienes un apartamento de dos dormitorios en Fuengirola que llevas cuatro veranos alquilando por semanas. Te ha ido bien: 18.000 € brutos el último año, ocupación alta de junio a septiembre y meses muertos de noviembre a febrero. Este año te has cansado de las entradas a medianoche, de la lavandería y de las reseñas, y te planteas pasarlo a larga temporada por 1.100 € al mes. Son 13.200 € brutos, casi 5.000 € menos. A cambio, cero gestión.

La cuenta parece sencilla hasta que miras la letra pequeña. El contrato que firmes te ata cinco años, no uno. La fianza no la guardas tú. Y la reducción fiscal que tenías en la cabeza —ese 60% del que habla todo el mundo— probablemente ya no te corresponde: desde 2024 el porcentaje general bajó al 50%, y los tramos buenos exigen una declaración de zona tensionada que Andalucía no ha hecho.

Este artículo desglosa lo que de verdad cobras al año alquilando de larga temporada en la Costa del Sol, qué te obliga a hacer la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuánto te va a costar Hacienda con las reglas nuevas y en qué casos la cuenta sale y en cuáles no. Con los números al lado, no en abstracto.

Larga temporada, temporada y vacacional: tres contratos distintos

La confusión empieza en el nombre. En la costa se llama «alquiler de larga temporada» a cosas que legalmente son tres figuras diferentes, y de cuál firmes depende todo lo demás.

Figura	Qué es	Duración	Norma
Arrendamiento de vivienda	La vivienda es el domicilio permanente del inquilino	Mínimo 5 años (7 si arrienda una sociedad)	LAU, título II
Arrendamiento para uso distinto de vivienda	Temporada: estudios, trabajo, invierno. El inquilino tiene su domicilio en otro sitio	La pactada, sin prórroga obligatoria	LAU, título III
Vivienda de uso turístico	Comercializada por canales turísticos, por días	Estancias cortas	Normativa turística andaluza

La diferencia entre las dos primeras no la decide el título del contrato: la decide el uso real. Un contrato que ponga «arrendamiento de temporada» en la cabecera pero que se firme con una familia que empadrona a los hijos en el colegio del barrio es, a efectos legales, un arrendamiento de vivienda con sus cinco años. Los juzgados miran los hechos.

Esto importa mucho en la Costa del Sol, donde el «alquiler de temporada» de septiembre a junio se ha vuelto la vía habitual para esquivar la prórroga obligatoria. Funciona cuando el inquilino es real —un profesional desplazado una temporada, un jubilado del norte de Europa que pasa el invierno— y no funciona cuando es una vivienda habitual disfrazada. Si vas por ese camino, la causa de la temporalidad tiene que estar escrita en el contrato y ser cierta.

Si lo que te interesa es la comparación de rentabilidad entre alquilar por semanas o por años, la tienes desarrollada en el artículo sobre alquiler vacacional frente a larga temporada en la Costa del Sol. Aquí vamos a la mecánica del contrato de vivienda, que es la que ata.

Los cinco años que firmas sin darte cuenta

Es el punto que más sorprende al propietario que viene del vacacional. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que si pactas una duración inferior a cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco años. Siete si el arrendador es una persona jurídica.

La obligación es asimétrica y conviene entenderla bien:

• Tú no puedes echarlo al terminar el año que firmasteis. El contrato se renueva y punto.
• Él sí puede irse. El inquilino puede desistir pasados seis meses, avisando con treinta días.
• Cumplidos los cinco años, si ninguno de los dos avisa, entra una prórroga tácita de hasta tres años más, también por plazos anuales.
• Los preavisos no son iguales: cuatro meses de antelación si el que no renueva eres tú, dos meses si es él.

Sumado, un contrato de «un año» puede convertirse en ocho. Ese es el compromiso real que asumes, y es la razón principal por la que el paso del vacacional a la larga temporada no se deshace fácil.

La única puerta de salida: la necesidad justificada

Hay una excepción y es estrecha. Puedes recuperar la vivienda antes de los cinco años si la necesitas como vivienda permanente para ti, para un familiar en primer grado o para tu cónyuge en caso de divorcio o nulidad. Tres condiciones:

1. Tiene que constar expresamente en el contrato. Si no lo pusiste al firmar, no existe.
2. Debe haber transcurrido al menos el primer año.
3. Hay que comunicarlo con dos meses de antelación y ocupar la vivienda de verdad.

Si pasados tres meses desde el desalojo nadie la ocupa, el inquilino puede pedir volver por el tiempo que le quedaba —con indemnización de gastos— o cobrar una indemnización de una mensualidad por año pendiente. No es una cláusula decorativa: es la única salida y hay que escribirla el día uno.

La fianza: una mensualidad, y no la guardas tú

La fianza en arrendamiento de vivienda es de una mensualidad de renta y es obligatoria. No es opcional ni negociable a la baja. En arrendamientos para uso distinto de vivienda son dos.

Lo que casi nadie hace bien: esa fianza hay que depositarla en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma. No se queda en tu cuenta. En Andalucía el depósito se tramita ante la administración autonómica de vivienda, se devuelve al terminar el contrato y no depositarla es una infracción sancionable.

Hay dos razones prácticas para hacerlo aunque nadie te esté mirando. La primera es que el resguardo del depósito es tu prueba de que el contrato existe y en qué condiciones. La segunda es que si algún día reclamas daños al inquilino y la fianza no estaba depositada, empiezas el procedimiento habiendo incumplido tú primero.

Garantías adicionales: hasta dos mensualidades más

Además de la fianza legal puedes pedir garantías complementarias —depósito adicional, aval bancario, seguro de impago— pero en contratos de hasta cinco años (siete si arriendas como sociedad) el conjunto tiene un tope de dos mensualidades, sin contar la fianza obligatoria.

En la práctica, para un alquiler de 1.100 € eso significa un máximo de 1.100 € de fianza más 2.200 € de garantía adicional. Pedir seis meses por adelantado, como se ve todavía en algunos anuncios de la costa dirigidos a extranjeros, está fuera de la ley.

Lo que cambió en el IRPF y por qué te afecta más de lo que crees

Durante años la regla fue simple: alquilas vivienda habitual, te reduces el 60% del rendimiento neto. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda sustituyó ese porcentaje único por una escala, aplicable a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2024.

Reducción	Cuándo se aplica	¿Alcanzable en la Costa del Sol?
90%	Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado bajando la renta al menos un 5% frente al contrato anterior	No, mientras Andalucía no declare zonas tensionadas
70%	Vivienda incorporada al mercado en zona tensionada alquilada a jóvenes de 18 a 35 años; o vivienda protegida o asequible incentivada; o alquiler a administración pública o entidad sin ánimo de lucro	Solo por la vía de la administración o la entidad social
60%	La vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores a la firma del contrato	Sí, y es la vía realista
50%	Resto de casos	Sí: es el caso por defecto

La conclusión incómoda: el propietario medio de la Costa del Sol que firma hoy un contrato nuevo se queda en el 50%. Los dos tramos altos están amarrados a la declaración de zona de mercado residencial tensionado, que es una decisión de cada comunidad autónoma, y Andalucía no la ha adoptado. El 70% por vivienda protegida o por alquiler a una entidad social es real, pero no describe al dueño de un dos dormitorios en Benalmádena.

Dicho de otro modo: la reforma que se presentó como un incentivo al alquiler de larga duración, en Andalucía y para el propietario particular, es una subida de diez puntos en la base que tributa.

El 60% por rehabilitación, que es el que sí puedes buscar

Si has hecho obra en los dos años anteriores a la firma, recuperas el 60%. Es el único tramo que un particular de la costa alcanza por decisión propia, y encaja con una situación muy frecuente: el apartamento que venía del alquiler vacacional y necesita una puesta a punto antes de entrar en larga temporada.

Para que cuente hay que poder documentarlo: facturas con IVA, a tu nombre y con fecha anterior al contrato. Si estás planteándote la obra, en la guía de costes y licencias para reformar en la Costa del Sol están los rangos por partida y los plazos de licencia por municipio. El orden importa: primero la obra y sus facturas, después el contrato.

Si tienes un contrato anterior a 2024, piénsatelo dos veces

Los contratos firmados antes del 1 de enero de 2024 mantienen el régimen anterior. Si tienes uno vivo, con un inquilino que paga, romperlo para firmar otro nuevo puede costarte diez puntos de reducción durante los cinco años siguientes. Sobre un rendimiento neto de 10.000 €, son 1.000 € más de base imponible al año.

Qué gastos te puedes deducir antes de la reducción

La reducción no se aplica sobre lo que cobras: se aplica sobre el rendimiento neto, es decir, sobre los ingresos menos los gastos deducibles. Por eso los gastos importan el doble.

Gasto	Deducible	Detalle
IBI y tasa de basuras	Sí	La parte del periodo alquilado
Comunidad de propietarios	Sí	Cuotas ordinarias; las derramas de mejora van por amortización
Seguro de hogar e impago	Sí	Prima del periodo alquilado
Intereses de la hipoteca	Sí	Solo los intereses, nunca la amortización del capital
Reparación y conservación	Sí	Pintura, fontanería, sustitución de elementos
Mejora y ampliación	No, directamente	Se amortizan a lo largo de los años
Amortización del inmueble	Sí	3% sobre el mayor de: coste de construcción o valor catastral de la construcción
Honorarios de gestión y agencia	Sí	Incluida la comisión de intermediación
Suministros	Solo si los pagas tú	Si van a nombre del inquilino, no

Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden hacer que el rendimiento sea negativo en ese inmueble. El exceso se arrastra a los cuatro años siguientes.

La amortización del 3% es el gasto que más se olvida y suele ser el mayor de todos. Sobre un apartamento con valor de construcción de 90.000 €, son 2.700 € anuales que restan del rendimiento sin que salgan de tu bolsillo.

El caso completo, euro a euro

Apartamento de dos dormitorios y 68 m² en Fuengirola, a diez minutos andando de la playa. Comprado en 2019 por 195.000 €, con hipoteca viva. Valor catastral de la construcción: 84.000 €. Se alquila de larga temporada por 1.150 € al mes, contrato firmado en 2026, sin obra previa. Los importes son de un ejemplo construido, no de una operación concreta.

Concepto	Importe anual
Renta bruta (1.150 € × 12)	13.800 €
IBI	−520 €
Comunidad	−1.080 €
Seguro de hogar + impago	−410 €
Intereses de hipoteca	−1.640 €
Reparaciones y conservación	−600 €
Amortización (3% de 84.000 €)	−2.520 €
Gestión inmobiliaria	−1.150 €
Rendimiento neto	5.880 €
Reducción del 50%	−2.940 €
Base que tributa	2.940 €
IRPF al tipo marginal del 30%	−882 €
Neto en el bolsillo	≈ 8.800 €

El «neto en el bolsillo» son 13.800 € menos los gastos que salen de verdad de la cuenta —todos menos la amortización, que es un apunte contable— y menos el impuesto.

Con el 60% por rehabilitación, la base bajaría a 2.352 € y el impuesto a 706 €: unos 176 € al año de diferencia. Real, pero menor de lo que la gente supone. La reducción se aplica sobre el rendimiento neto, no sobre la renta bruta, y ahí es donde se desinfla.

¿Sale la cuenta frente al vacacional?

Comparemos el mismo apartamento en los dos regímenes, con supuestos razonables para la zona.

	Larga temporada	Vacacional
Ingreso bruto anual	13.800 €	19.500 €
Comisiones de plataforma	—	−2.900 €
Limpieza y lavandería	—	−2.600 €
Suministros (los paga el propietario)	—	−1.500 €
Gastos comunes (IBI, comunidad, seguro, intereses)	−3.650 €	−3.650 €
Gestión	−1.150 €	−2.900 €
Antes de impuestos	9.000 €	5.950 €
Reducción del 50% aplicable	Sí	No
Horas de gestión al año	10–15	120–200
Riesgo de impago	Concentrado en un inquilino	Repartido
Compromiso	5 años	Ninguno

Con estos supuestos la larga temporada gana, y gana por dos motivos que no aparecen en el titular de ingresos brutos: el vacacional no tiene reducción fiscal y sus costes variables se comen entre el 35% y el 45% de la facturación.

Pero los supuestos son la clave, y hay tres situaciones donde se invierte:

• Primera línea de playa en Marbella o Estepona, donde la tarifa de julio y agosto multiplica por cuatro la renta mensual equivalente. Ahí el vacacional saca ventaja incluso pagando comisiones.
• Gestión propia y tiempo disponible. Si te ahorras el 20%–25% de gestión externa y no valoras tus horas a precio de mercado, el vacacional mejora bastante.
• Vas a vender en dos o tres años. Un inquilino con contrato de cinco años no impide vender, pero reduce el número de compradores: el que quiere entrar a vivir descarta la vivienda.

Si tu caso es el primero, antes de decidir conviene leer qué exige hoy la licencia turística en la Costa del Sol, porque los requisitos se han endurecido y no todas las comunidades de propietarios lo permiten ya.

Si no resides en España, la cuenta es otra

Una parte grande de los propietarios de la costa no es residente fiscal en España. En ese caso no tributas por IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y la diferencia es considerable.

Residencia fiscal	Tipo	¿Deduces gastos?	¿Reducción del 50%?
España	Escala del IRPF	Sí	Sí
UE, Islandia, Noruega	19%	Sí	No
Resto (Reino Unido, EE. UU., Suiza…)	24%	No	No

Un propietario británico tributa el 24% sobre la renta bruta, sin restar comunidad, IBI ni intereses. Sobre 13.800 € son 3.312 € frente a los 882 € del residente del ejemplo anterior. Es la consecuencia fiscal del Brexit menos comentada y la que más dinero mueve.

Además, el IRNR se declara trimestralmente, no una vez al año. Si estás en esta situación, en la guía sobre vender una propiedad en la Costa del Sol siendo no residente está el otro lado del mismo problema, incluida la retención del 3%.

Siete errores que cuestan dinero

1. No depositar la fianza. Es infracción, y te deja en mala posición si algún día reclamas daños.
2. Etiquetar como «temporada» lo que es vivienda habitual. El contrato no decide: decide el uso. Si el inquilino vive ahí, tienes cinco años.
3. Olvidar la cláusula de necesidad propia. Si no está escrita el día de la firma, no puedes recuperar la vivienda antes de los cinco años.
4. Perder el preaviso de cuatro meses. Un mes tarde y tienes un año más de contrato.
5. No amortizar el inmueble en la declaración. Es el gasto deducible más grande y el que más se deja sin aplicar.
6. Firmar el contrato antes de terminar la obra. El 60% exige que la rehabilitación sea anterior. El orden cambia el porcentaje.
7. Dar por hecho el 60% de siempre. Desde 2024 el caso general es el 50%, y planificar con el porcentaje viejo descuadra la cuenta.

Paso a paso para alquilar bien

1. Decide la figura —vivienda o temporada— según el uso real que va a tener, y no según lo que te conviene que ponga.
2. Haz la obra antes, si la vivienda la necesita, y guarda las facturas con IVA y a tu nombre.
3. Fija la renta con datos de operaciones cerradas en tu zona, no con lo que piden los anuncios.
4. Filtra al inquilino: nóminas, vida laboral, referencias. Es la decisión que más pesa en los cinco años siguientes.
5. Incluye la cláusula de necesidad propia aunque hoy no la veas necesaria.
6. Pacta la actualización de renta expresamente. Sin pacto escrito, la renta no sube en cinco años.
7. Haz un inventario con fotos fechadas y anéxalo al contrato firmado por las dos partes.
8. Deposita la fianza y guarda el resguardo.
9. Contrata un seguro de impago si la renta es una parte relevante de tus ingresos.
10. Marca en el calendario la fecha del preaviso de cuatro meses de cada anualidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura obligatoriamente un contrato de alquiler de vivienda en España?

Cinco años si el arrendador es una persona física y siete si es una sociedad, aunque el contrato indique un plazo menor. Al llegar el vencimiento anual se prorroga de forma obligatoria hasta alcanzar ese mínimo. Cumplidos los cinco años, si ninguna parte avisa, entra una prórroga tácita de hasta tres años más.

¿Cuántas mensualidades de fianza puedo pedir?

Una mensualidad de fianza legal, obligatoria, más un máximo de dos mensualidades en garantías adicionales para contratos de hasta cinco años. Para un alquiler de 1.100 €, el tope conjunto son 3.300 €. Pedir más de ahí no es exigible.

¿Sigue existiendo la reducción del 60% en el IRPF por alquilar vivienda?

Sí, pero ya no es el caso general. Para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024, el 60% se reserva a viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma. El porcentaje por defecto pasó a ser el 50%. Los contratos anteriores a esa fecha mantienen el régimen con el que se firmaron.

¿Puedo llegar al 90% de reducción en la Costa del Sol?

Hoy no. El 90% exige que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado y que la nueva renta baje al menos un 5% respecto al contrato anterior. La declaración de esas zonas corresponde a cada comunidad autónoma y Andalucía no la ha aprobado. Sin esa declaración, el tramo no es aplicable.

¿Qué gastos puedo descontar del alquiler antes de pagar impuestos?

IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparación y conservación, honorarios de gestión y la amortización del 3% sobre el mayor entre el coste de construcción y el valor catastral de la construcción. No se deducen la amortización del capital de la hipoteca ni las mejoras, que se amortizan aparte.

¿Puedo echar al inquilino si necesito la vivienda para mí?

Solo si esa posibilidad consta expresamente en el contrato, ha pasado al menos el primer año y lo comunicas con dos meses de antelación. Debe ser para ti, un familiar en primer grado o tu cónyuge tras divorcio o nulidad. Si en tres meses no se ocupa, el inquilino puede volver o pedir indemnización.

¿El inquilino puede irse antes de que acabe el contrato?

Sí. Pasados seis meses puede desistir avisando con treinta días de antelación. Si lo pactasteis en el contrato, deberá indemnizarte con una mensualidad por cada año que quede pendiente, calculando proporcionalmente los periodos inferiores al año.

¿Cuánto paga un propietario extranjero por alquilar en España?

Si reside en la UE, Islandia o Noruega, el 19% del rendimiento neto, pudiendo deducir gastos pero sin la reducción del 50%. Si reside fuera de ese ámbito —Reino Unido, Estados Unidos, Suiza—, el 24% sobre la renta bruta, sin deducir ningún gasto. Se declara trimestralmente.

¿Puedo subir la renta cada año?

Solo si la actualización está pactada expresamente por escrito. Sin ese pacto, la renta no se actualiza durante toda la vigencia del contrato. Cuando está pactada, se aplica el índice de referencia legalmente previsto y la subida tiene topes; conviene revisar cuál está vigente en el año de cada revisión.

¿Me conviene pasar mi apartamento de vacacional a larga temporada?

Depende de la ubicación y de cuánto valores tu tiempo. En segunda línea y hacia el interior, la larga temporada suele ganar en neto pese a facturar menos, porque no tiene comisiones ni limpiezas y sí reducción fiscal. En primera línea de Marbella o Estepona el vacacional mantiene ventaja. El compromiso de cinco años es el factor que hay que sopesar aparte.

Sigue leyendo

• Alquiler vacacional frente a larga temporada en la Costa del Sol, con la comparativa de rentabilidad por zona.
• Licencia turística en la Costa del Sol: qué se exige y dónde ya no se concede.
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• Cuánto vale mi casa en la Costa del Sol y cómo se calcula el precio de mercado.
• Vender siendo no residente: la retención del 3% y la plusvalía.
• Cuánto cuesta vender tu casa en la Costa del Sol, si al final decides salir.

Fuentes y metodología

Los plazos, prórrogas, preavisos, fianza y garantías adicionales proceden de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente. Los porcentajes de reducción del rendimiento neto y su fecha de aplicación proceden de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que modificó el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF. Los tipos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes proceden del texto refundido de la ley de ese impuesto.

Las cifras del caso práctico y de la comparativa son un ejemplo construido con rangos habituales de la zona, no una operación real ni una media de mercado. Los importes de renta, comisiones y costes de gestión varían de forma sustancial entre municipios y entre inmuebles, y deben tomarse como orden de magnitud para estructurar tu propio cálculo.

La ausencia de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en Andalucía se refiere a la situación en la fecha de actualización de este artículo. Es una decisión autonómica que puede cambiar, y conviene comprobarla antes de firmar.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.