Cómo vender tu propiedad en la Costa del Sol siendo no residente (2026)
Respuesta rápida
Sí, puedes vender tu vivienda en la Costa del Sol siendo no residente sin problema, pero hay dos impuestos, una retención y unos plazos que conviene tener claros antes de firmar. Pagas la ganancia patrimonial (IRNR, tipo general del 19% para no residentes) sobre el beneficio real, y existe la plusvalía municipal, con una particularidad clave: cuando el vendedor es persona física no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente y es quien la liquida ante el ayuntamiento, aunque el coste suele repercutirse al vendedor. Además, el comprador te retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta de tu IRNR: si tu impuesto real es menor, solicitas la devolución con el modelo 210. Con abogado y poder notarial, todo el proceso es manejable a distancia.
TL;DR
- La retención del 3% no es un impuesto extra. Es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial: el comprador lo ingresa (modelo 211) y tú lo regularizas después (modelo 210).
- Ganancia patrimonial al 19% para no residentes, sobre el beneficio real (valor de transmisión menos valor de adquisición y gastos), no sobre el precio total.
- Plusvalía municipal: el comprador es el sustituto. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador liquida el impuesto ante el ayuntamiento; el coste suele descontarse del precio.
- Si no hay incremento del suelo, no hay plusvalía. La comparación se hace sobre la parte del valor atribuible al suelo, no sobre el precio total, y se acredita con las escrituras.
- Puedes venderlo todo a distancia. Con un poder notarial apostillado, tu abogado gestiona NIE, firma y modelos sin que tengas que viajar.
Comprar en la Costa del Sol está muy documentado; vender siendo no residente, mucho menos. Y es justo donde más dudas surgen: qué impuestos pagas, quién liquida qué, cómo recuperas lo retenido de más y cómo firmas si vives en Londres, Estocolmo o Múnich. Esta guía recorre todo el proceso de venta para un propietario no residente en 2026, con los tipos y plazos vigentes, las exenciones que más ahorran y los errores que reducen el beneficio neto. Si además estás valorando el momento del mercado, te puede interesar nuestra visión de las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026.
Los impuestos de la venta, de un vistazo
Al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente, hay tres frentes que gestionar. Esta tabla los resume; luego los vemos uno a uno:
| Concepto | Qué grava | Quién lo liquida | Tipo / plazo |
|---|---|---|---|
| Ganancia patrimonial (IRNR) | El beneficio real de la venta | El vendedor | 19% (no residente). Modelo 210 en los 3 meses siguientes al mes de la retención (~4 meses desde la venta) |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El incremento de valor del suelo urbano | El comprador, como sustituto del contribuyente (coste habitualmente repercutido al vendedor) | Según ayuntamiento. Unos 30 días hábiles |
| Retención del 3% | Pago a cuenta del IRNR del vendedor | El comprador (modelo 211) | 3% del precio. 1 mes desde la escritura |
La retención del 3%: lo que más confunde
Es la particularidad estrella de vender siendo no residente. La ley obliga al comprador a retener el 3% del precio o contraprestación acordada e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura. La lógica es sencilla: si el vendedor no vive en España, a Hacienda le resulta difícil reclamarle el impuesto una vez cobrado y marchado, así que se asegura cobrando una parte por adelantado.
Dos ideas clave que conviene interiorizar:
- No es un impuesto adicional. Es un anticipo de tu ganancia patrimonial. Después presentas el modelo 210 con la ganancia real y ajustas: si tu impuesto es menor que ese 3% (o vendiste con pérdidas), solicitas la devolución del exceso; si es mayor, pagas la diferencia.
- El obligado a ingresarlo es el comprador. La responsabilidad recae siempre en la parte compradora, sea residente o no. Si no lo ingresa, el inmueble puede quedar afecto al pago.
Sobre los plazos: el comprador presenta el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura y, a partir de ahí, el vendedor dispone de tres meses para presentar el modelo 210 con la ganancia real. En la práctica, el plazo del vendedor alcanza aproximadamente cuatro meses desde la transmisión. La devolución del exceso, cuando procede, no es inmediata: entre la presentación y el cobro pueden pasar varios meses, así que conviene preverlo en tu tesorería.
La ganancia patrimonial (IRNR): cómo se calcula
El impuesto principal de la venta grava tu beneficio real, no el precio total. De forma simplificada:
- Valor de transmisión (precio de venta, menos gastos y tributos de la venta a tu cargo).
- menos el valor de adquisición (precio al que compraste, más ITP o IVA, notaría, registro y las inversiones y mejoras que puedas justificar).
- = ganancia patrimonial, sobre la que el no residente tributa al tipo general del 19%.
Ejemplo orientativo: compraste por 250.000 € y vendes por 350.000 €. Si los gastos e impuestos deducibles de compra y venta suman 30.000 €, tu ganancia es de 70.000 €, y el IRNR al 19% serían 13.300 €. Como el comprador ya te habrá retenido el 3% de 350.000 € (10.500 €), en la liquidación pagarías la diferencia (2.800 €). Es un ejemplo simplificado: el cálculo real depende de tu documentación y situación.
Qué reduce la ganancia (y qué no)
Conservar la documentación es lo que más baja la factura, pero conviene distinguir con precisión:
- Inversiones y mejoras (ampliaciones, elementos nuevos que aumentan el valor o alargan la vida del inmueble): pueden sumarse al valor de adquisición y reducir la ganancia, con factura.
- Gastos de conservación y reparación (pintura, sustituir elementos existentes, mantenimiento): no se incorporan automáticamente al valor de adquisición.
- Amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada. Ojo con este punto: las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el alquiler —incluida la amortización mínima— reducen el valor de adquisición y, por tanto, aumentan la ganancia al vender. Es muy relevante para quien ha alquilado el inmueble.
La exención por reinversión (residentes fiscales en la UE/EEE)
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, puedes acogerte a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial. Aplica a quienes son residentes fiscales en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y cumplan los requisitos. La reinversión puede ser total o parcial (si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional) y, por regla general, debe realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión; si es posterior, existe un procedimiento específico. No es automática, así que conviene validarla con un asesor antes de vender.
La plusvalía municipal: quién la liquida y cuándo no se paga
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano —no la construcción ni el precio total— durante el tiempo que has sido propietario. Aquí hay un punto que sorprende a casi todos los vendedores extranjeros:
- El comprador es el sustituto del contribuyente. Por norma general la plusvalía la liquida el vendedor, pero cuando este es una persona física no residente, la ley (art. 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales) convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto: es quien debe presentarla o liquidarla ante el ayuntamiento. Económicamente, el importe suele descontarse o repercutirse al vendedor, y es habitual retenerlo en el precio y pactarlo en la escritura.
Sobre cuándo se paga, la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 cambiaron las reglas a favor del contribuyente:
- Si no hay incremento del suelo, no está sujeta. Ahora bien, en una vivienda con suelo y construcción la comparación no se hace con el precio total: se determina sobre la parte del valor atribuible al suelo, aplicando la proporción catastral correspondiente, y aportando las escrituras de compra y venta. Además, para esa comparación no se incorporan los gastos e impuestos de la operación.
- Dos métodos de cálculo. El objetivo (coeficiente sobre el valor catastral del suelo según los años de tenencia) y el real (incremento efectivo imputable al suelo). El método real se aplica a instancia del contribuyente cuando se acredita que resulta inferior al objetivo, no siempre de oficio.
El valor catastral del suelo, necesario para el cálculo, figura en el recibo del IBI, separado del valor de la construcción. Como la plusvalía se gestiona ayuntamiento por ayuntamiento, conviene verificar la ordenanza y los plazos concretos del municipio donde esté la vivienda.
Casos especiales que pueden reducir el impuesto
Según cuándo y cómo compraste, pueden aplicarse regímenes que rebajan la ganancia. Conviene revisarlos con tu asesor:
- Inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. Existe una exención del 50% de la ganancia para determinados inmuebles urbanos comprados en ese periodo, si se cumplen los requisitos.
- Inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Puede aplicarse el régimen transitorio con coeficientes de abatimiento, que reduce la parte de ganancia generada hasta 2006 (con límites).
- Efecto de las amortizaciones. Como se ha señalado, si alquilaste la vivienda, las amortizaciones deducidas (y la mínima) minoran el valor de adquisición y elevan la ganancia. Tenerlo en cuenta evita sorpresas.
Vender a distancia: poder notarial y representación
No necesitas estar en España para vender. La mayoría de nuestros vendedores internacionales firman mediante un poder notarial otorgado en su país y legalizado con la Apostilla de La Haya (con traducción jurada si procede). Con ese poder, tu abogado puede representarte en la firma, gestionar el NIE si no lo tienes, coordinar la retención del 3% con el comprador y presentar los modelos correspondientes. También conviene designar un representante fiscal para las comunicaciones con Hacienda. En la práctica, un vendedor bien asesorado apenas necesita pisar España para cerrar la operación.
Estima tu resultado neto
Antes de anunciar, lo más útil es calcular con qué te quedas de verdad tras impuestos y gastos. Este es el esquema (con el ejemplo anterior a modo ilustrativo):
| Concepto | Importe (ejemplo) |
|---|---|
| Precio de venta | 350.000 € |
| Hipoteca pendiente por cancelar | − (según tu caso) |
| Honorarios de agencia | − (según tu caso) |
| Ganancia patrimonial (IRNR 19%) | −13.300 € |
| Plusvalía municipal | − (según municipio y método) |
| Otros gastos (cancelación, certificados…) | − (según tu caso) |
| Resultado neto aproximado | = a calcular |
Nuestro consejo
Un error que cuesta dinero a los vendedores no residentes es no conservar la documentación de la compra, los gastos y las inversiones y mejoras: sin ella, la ganancia patrimonial se calcula peor de lo que debería. Otro es fijar mal el precio: en un mercado al alza como el de la Costa del Sol, salir por encima de mercado alarga la venta y termina forzando rebajas mayores. Y si alquilaste la vivienda, no olvides el efecto de las amortizaciones. Nuestra recomendación: antes de anunciar, haz una valoración realista, reúne toda la documentación y calcula tu resultado neto tras impuestos —incluida la plusvalía por ambos métodos— para saber con qué te quedas.
¿Estás pensando en vender tu vivienda en la Costa del Sol? Solicita un cálculo personalizado del resultado neto de tu venta y te decimos a qué precio real puedes salir y con cuánto te quedarías tras impuestos.
Cómo vender tu vivienda siendo no residente, paso a paso
- Reúne la documentación. Escritura, nota simple, certificado energético, IBI, certificado de comunidad y las facturas de compra y de inversiones y mejoras.
- Valora a precio de mercado. Una tasación realista vende más rápido y con menos rebajas que un precio inflado.
- Calcula tu resultado neto. Estima la ganancia patrimonial (19%) y la plusvalía por ambos métodos, y ten en cuenta el efecto de las amortizaciones si alquilaste.
- Designa abogado y, si no viajas, otorga poder. Poder notarial apostillado y representante fiscal para gestionarlo todo a distancia.
- Firma las arras y la escritura. El comprador retiene el 3% (modelo 211, un mes) y, como sustituto, se ocupa de la plusvalía municipal; pacta por escrito la retención de su importe.
- Liquida el IRNR y solicita la devolución si procede. Presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes al mes de la retención (~4 meses desde la venta); si te retuvieron de más, pide el exceso.
Errores frecuentes al vender siendo no residente
- Creer que el 3% es el impuesto final. Es un pago a cuenta; si no presentas el modelo 210, pierdes la posible devolución.
- No guardar documentación. Sin justificantes de compra, gastos e inversiones, pagas más ganancia patrimonial de la necesaria; y no todas las reparaciones cuentan como mejora.
- Olvidar el efecto de las amortizaciones. Si alquilaste, reducen tu valor de adquisición y elevan la ganancia; cuéntalo en tus números.
- No pactar la plusvalía en la escritura. Al ser el comprador el sustituto, conviene acordar por escrito la retención de su importe para evitar conflictos posteriores.
- Intentarlo sin asesor internacional. Los errores en cálculos, plazos o el convenio de doble imposición son caros y difíciles de resolver desde fuera.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga un no residente al vender una vivienda?
Principalmente la ganancia patrimonial (IRNR), al tipo general del 19% para no residentes sobre el beneficio real. Existe también la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo; cuando el vendedor es persona física no residente, la liquida el comprador como sustituto del contribuyente. Y hay que gestionar la retención del 3% del precio, que es un pago a cuenta del IRNR, no un impuesto adicional.
¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor es no residente?
Por norma general la plusvalía la liquida el vendedor, pero si es una persona física no residente, el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto: es quien debe presentarla o liquidarla ante el ayuntamiento. El coste económico suele repercutirse al vendedor, por lo que es habitual retener su importe del precio y pactarlo en la escritura.
¿Qué es la retención del 3% y en qué plazo se recupera?
Cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio e lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Es un pago a cuenta de la ganancia patrimonial: después, el vendedor presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese mes (unos cuatro meses desde la venta) y, si el 3% supera su impuesto real o vendió con pérdidas, solicita la devolución. El reembolso puede tardar varios meses.
¿Cuánto se paga de ganancia patrimonial y qué gastos la reducen?
El no residente tributa al 19% sobre la ganancia real: valor de transmisión menos valor de adquisición, incluidos los impuestos y gastos de la compra y las inversiones y mejoras justificadas. Los gastos de conservación y reparación no se suman automáticamente, y si alquilaste la vivienda, las amortizaciones deducidas reducen el valor de adquisición y aumentan la ganancia. Conservar toda la documentación es clave.
¿Tengo que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
Si no existe incremento de valor del terreno, la transmisión no está sujeta. Pero en viviendas con suelo y construcción la comparación se hace sobre la parte del valor atribuible al suelo (proporción catastral), no sobre el precio total, y se acredita con las escrituras de compra y venta. Existen dos métodos de cálculo, y el real se aplica cuando el contribuyente acredita que resulta inferior al objetivo.
¿Puedo vender desde el extranjero sin viajar a España?
Sí. Con un poder notarial otorgado en tu país y legalizado con la Apostilla de La Haya, tu abogado puede representarte en la firma y gestionar los trámites (NIE, modelos, coordinación con el comprador). Es la vía habitual entre nuestros vendedores internacionales, que rara vez necesitan desplazarse para cerrar la operación.
¿Necesito un certificado energético para vender?
Sí. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y vender una vivienda en España, y debe entregarse al comprador. Conviene tenerlo listo antes de poner el inmueble en el mercado, junto con la nota simple actualizada, los recibos del IBI y el certificado de estar al corriente con la comunidad.
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Fuentes y metodología
Datos contrastados en julio de 2026 con la Agencia Tributaria (IRNR y modelos 210 y 211), la normativa de la plusvalía municipal —texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), en particular el art. 106.2 sobre el comprador como sustituto del contribuyente, la STC 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021— y despachos fiscales especializados en no residentes. Los tipos (19% de ganancia patrimonial para no residentes, 3% de retención) y los plazos corresponden a la normativa vigente a 2026; la plusvalía municipal depende de la ordenanza de cada ayuntamiento, por lo que las cuotas y algunos plazos concretos deben verificarse localmente. Los ejemplos numéricos son ilustrativos y no constituyen un cálculo personalizado.
Actualizado y revisado en julio de 2026 por el equipo de SolProp (Fuengirola, Málaga). Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni legal: la fiscalidad de la venta para no residentes y las ordenanzas municipales cambian, por lo que recomendamos verificar los importes y plazos vigentes y contar con un abogado y un asesor fiscal especializados en fiscalidad internacional antes de vender.
