Cuánto cuesta vender tu casa en la Costa del Sol en 2026

Vendes tu apartamento en la Costa del Sol por 320.000 € y crees que ingresarás 320.000 €. No es así. Entre la comisión de la agencia, la plusvalía municipal, el impuesto sobre la ganancia y el papeleo, entre el 10% y el 15% del precio se queda por el camino. En una operación media eso son entre 30.000 € y 45.000 € que conviene tener calculados antes de firmar nada, no después.

Esta guía desglosa cada partida con cifras reales, resuelve las tres dudas que más dinero cuestan a los propietarios de la costa —cómo elegir el método de plusvalía, cómo afecta haber alquilado la vivienda y cómo recuperar la retención del 3% si no resides en España— e incluye un caso completo, euro a euro, para un residente y para un no residente. Además, 2026 trae una circunstancia que juega a favor del vendedor y que casi nadie está aprovechando.

¿Cuánto cuesta vender una casa en la Costa del Sol?

Entre el 10% y el 15% del precio de venta si has tenido ganancia, y entre el 4% y el 7% si vendes por lo mismo que compraste o con pérdidas. La horquilla es tan amplia porque el mayor coste no es fijo: depende de cuánto se haya revalorizado tu vivienda desde que la compraste. Un piso adquirido en 2021 y vendido hoy genera una factura fiscal muy distinta a uno comprado en 2013.

Este es el mapa completo de partidas. Los porcentajes están calculados sobre un precio de venta de 320.000 €, representativo del producto medio-alto de la costa:

Concepto	Quién lo paga	Rango habitual	¿Reduce la ganancia tributable?
Comisión de la agencia	Vendedor	3%–5% + 21% de IVA	Sí, con factura a nombre del vendedor
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Vendedor; el comprador si el vendedor es persona física no residente	Desde 0 € hasta varios miles, según método y ordenanza	Sí, si la paga efectivamente el vendedor
Impuesto sobre la ganancia patrimonial	Vendedor	19%–30% de la ganancia	Es el impuesto en sí
Certificado de eficiencia energética	Vendedor	100–250 €	Sí
Notaría (escritura matriz)	Vendedor, salvo pacto	400–900 €	Sí
Cancelación de hipoteca (notaría y registro)	Vendedor	600–1.200 €	El capital pendiente no; los gastos de cancelación, según criterio y con justificante
Certificados de comunidad e IBI al corriente	Vendedor	0–150 €	Sí
Retención del 3% del precio	Se descuenta al vendedor no residente	3% del precio de escritura	No es un coste: es un pago a cuenta

Conviene tener presente el contraste: mientras el vendedor asume del 4% al 7% en gastos más el impuesto sobre su ganancia, el comprador soporta sus propios impuestos y gastos de compra en Andalucía: en torno al 9%–10% en vivienda usada, con un ITP del 7% más notaría, registro y gestoría, y del 12% al 14% en obra nueva, donde se suman el IVA del 10% y el AJD del 1,2%. Entre las dos partes, una compraventa mueve en costes de transacción una porción muy considerable del valor del inmueble.

La comisión de la agencia: la partida más grande y la más negociable

En la Costa del Sol lo habitual es una comisión de entre el 3% y el 5% sobre el precio de venta, más el 21% de IVA. Sobre 320.000 €, un 4% más IVA equivale a 15.488 €: casi siempre el mayor desembolso después del impuesto sobre la ganancia.

Dos matices importantes. El primero es que el IVA no siempre se menciona en la conversación inicial y supone más de una quinta parte adicional sobre el porcentaje anunciado: un 5% se convierte en un 6,05% efectivo. Pídelo siempre por escrito con IVA incluido. El segundo es que la comisión, con factura a nombre del vendedor, es un gasto inherente a la transmisión y reduce el valor de transmisión a efectos del impuesto sobre la ganancia. En la práctica, si tributas al 23%, casi una cuarta parte de la comisión se recupera vía menor impuesto.

Lo relevante no es el porcentaje aislado sino qué incluye: fotografía y vídeo profesionales, plan de precio basado en comparables reales de la zona, publicación en portales nacionales e internacionales, gestión del comprador extranjero en su idioma, coordinación con notaría y gestoría, y verificación documental previa. En un mercado donde buena parte de la demanda es internacional, una agencia que capta comprador británico, alemán, nórdico o rusohablante puede añadir más al precio final de lo que cuesta su comisión.

La plusvalía municipal: por qué 2026 juega a favor del vendedor

La plusvalía municipal, formalmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava solo la revalorización del suelo, no de la construcción, y la cobra el ayuntamiento donde está el inmueble. Se declara en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y hay que presentarla incluso cuando el resultado es cero.

Dos métodos, y eliges el que menos pague

Desde la reforma de 2021 conviven dos formas de calcular la base imponible y el contribuyente puede aplicar la más favorable:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. El resultado no depende del precio de venta.
• Método real: (valor de transmisión − valor de adquisición) × porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total.

Sobre la base resultante se aplica el tipo que fija cada ordenanza municipal, con un máximo legal del 30%. Y si no ha habido incremento de valor del suelo, la operación no está sujeta: no se paga, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.

La regla práctica: cuando el inmueble se ha revalorizado con fuerza —lo habitual en la Costa del Sol de la última década— conviene el método objetivo; cuando la revalorización ha sido escasa o negativa, el real. La única forma de saberlo es calcular los dos.

Desde el 28 de enero de 2026 vuelven los coeficientes anteriores

Aquí está la circunstancia que conviene aprovechar. En diciembre de 2025 el Gobierno actualizó al alza los coeficientes del método objetivo mediante el Real Decreto-ley 16/2025, con incrementos de hasta el 40% en algunos tramos de tenencia media. El Congreso no convalidó ese decreto y lo derogó el 27 de enero de 2026, con resolución publicada en el BOE al día siguiente. Los coeficientes elevados llegaron a aplicarse a las transmisiones devengadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026; desde el 28 de enero de 2026 vuelven a aplicarse los coeficientes máximos anteriores, los del Real Decreto-ley 8/2023. Si vendiste dentro de esa ventana de enero, consulta con tu asesor antes de dar por hecho que puedes rectificar: la derogación posterior de un decreto no convierte automáticamente en indebido lo liquidado mientras estuvo vigente.

Años de tenencia	Coeficiente	Años de tenencia	Coeficiente
Menos de 1 año	0,15	11 años	0,10
1 año	0,15	12 años	0,09
2 años	0,14	13 años	0,09
3 años	0,14	14 años	0,09
4 años	0,16	15 años	0,09
5 años	0,18	16 años	0,10
6 años	0,19	17 años	0,13
7 años	0,20	18 años	0,17
8 años	0,19	19 años	0,23
9 años	0,15	20 años o más	0,40
10 años	0,12

Esta tabla es la aplicable a las transmisiones devengadas desde el 28 de enero de 2026. Son coeficientes máximos: cada ayuntamiento puede aprobar valores inferiores en su ordenanza, aunque la mayoría aplica el máximo estatal. Comprueba siempre la ordenanza vigente de Fuengirola, Mijas, Marbella o el municipio que corresponda antes de calcular, porque tanto el coeficiente como el tipo de gravamen varían.

La ganancia patrimonial: el coste mayor y el peor calculado

Es el impuesto que más dinero mueve y donde más errores se cometen. Hacienda no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que ingresas y lo que en su día te costó el inmueble, ambos ajustados por gastos.

Cómo se calcula, con todo lo que puedes restar

Valor de transmisión (lo que ingresas)	Valor de adquisición (lo que te costó)
Precio de venta según escritura	Precio de compra según escritura
− Comisión de la agencia con factura	+ ITP, o IVA y AJD si fue obra nueva
− Plusvalía municipal efectivamente pagada	+ Notaría, registro y gestoría de la compra
− Notaría y certificados a cargo del vendedor	+ Mejoras y reformas estructurales con factura
− Certificado de eficiencia energética	− Amortizaciones deducidas si la vivienda estuvo alquilada

Dos advertencias que ahorran disgustos. Sin factura, el gasto no existe: las estimaciones no valen. Y no todo lo que gastaste en la casa es mejora: el mobiliario, los electrodomésticos, la decoración y el mantenimiento ordinario —pintar, sustituir una caldera averiada— no aumentan el valor de adquisición. Sí lo hacen las reformas estructurales, la ampliación de superficie o la sustitución integral de instalaciones, siempre con factura completa.

Si alquilaste la vivienda, la amortización te pasa factura al vender

Este es el punto que más sorprende a los propietarios que han tenido la vivienda en alquiler, y prácticamente nadie lo anticipa. Durante los años de arrendamiento dedujiste una amortización anual del 3% calculada sobre el mayor de dos importes —el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral—, excluyendo en ambos casos el valor del suelo. Al vender, esa amortización deducida minora el valor de adquisición, según el artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF. Es decir: el ahorro fiscal que obtuviste año tras año se te devuelve como mayor ganancia tributable en el momento de la venta.

En nuestro caso base, la hipótesis es: 196.500 € de coste de adquisición × 60% atribuible a la construcción × 3% × 6 años = 21.222 € de amortización acumulada, que se traducen en 21.222 € más de ganancia sujeta a impuesto. A un tipo del 23%, son casi 4.900 € adicionales. Y el ajuste se aplica incluso si en su día no dedujiste la amortización pudiendo hacerlo, porque la ley se refiere a la amortización que hubiera resultado deducible. Si has alquilado, reúne las declaraciones de esos años antes de calcular nada.

Cuánto pagas: residente frente a no residente

Perfil	Impuesto	Tipo aplicable	Cuándo se declara
Residente fiscal en España	IRPF, base del ahorro	19% hasta 6.000 €; 21% de 6.000 a 50.000 €; 23% de 50.000 a 200.000 €; 27% de 200.000 a 300.000 €; 30% a partir de 300.000 €	En la declaración de la renta del ejercicio siguiente
No residente (UE o fuera de la UE)	IRNR	19% fijo sobre toda la ganancia	Modelo 210, en los cuatro meses siguientes a la venta

Un detalle poco conocido: en ganancias patrimoniales por venta de inmuebles el tipo del 19% se aplica a todos los no residentes, comunitarios o no. El 24% que penaliza a británicos y estadounidenses afecta a las rentas del alquiler, no a la plusvalía de la venta. Consecuencia práctica: con ganancias medias o altas, un no residente puede acabar pagando menos que un residente español, porque el tipo fijo del 19% queda por debajo de los tramos superiores de la escala del ahorro.

La retención del 3%: qué es y cómo se recupera

Si vendes sin ser residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de escritura e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211 dentro del mes siguiente a la firma. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta de tu IRNR. El comprador debe entregarte el ejemplar del 211 destinado al transmitente, porque lo necesitarás después.

A partir de ahí dispones de tres meses desde que termina el plazo del comprador —cuatro meses en total desde la venta— para presentar tu Modelo 210 con la ganancia real. Si el impuesto final supera el 3% retenido, ingresas la diferencia. Si es inferior, o si vendiste con pérdidas, solicitas la devolución. Presentar el 210 es obligatorio aunque el resultado sea a devolver: no hacerlo significa regalar el 3%.

La plusvalía municipal cuando el vendedor no reside en España

Aquí se rompe la regla general. El artículo 106.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, cuando el transmitente es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sujeto pasivo sustituto del contribuyente y queda obligado al pago frente al ayuntamiento. En la práctica, el comprador retiene del precio el importe estimado de la plusvalía y lo ingresa él mismo, así que económicamente sigue saliendo del bolsillo del vendedor.

Dos consecuencias operativas. Primera: es imprescindible pactar en la escritura cómo se calcula y retiene ese importe, para evitar reclamaciones posteriores; y el vendedor debe facilitar copia de su escritura de adquisición para que el comprador pueda aplicar el método más favorable ante el ayuntamiento. Segunda, y muy favorable al vendedor: el Tribunal Económico-Administrativo Central resolvió en octubre de 2024 que el importe de la plusvalía retenido del precio minora el valor de transmisión a efectos del IRNR aunque el comprador todavía no lo haya ingresado, porque el vendedor ha percibido realmente menos dinero. Conserva la escritura donde conste la retención: es la prueba.

El caso completo, euro a euro

Apartamento de dos dormitorios en Fuengirola, comprado en 2015 por 180.000 € y vendido en 2026 por 320.000 €. Once años de tenencia. Valor catastral total de 95.000 €, de los que 38.000 € corresponden al suelo, un 40% del total. Tipo municipal del 25%, el aplicable según la ordenanza de Fuengirola; verifica siempre el de tu municipio, porque varía. Gastos de compra en su día: 16.500 €. Reforma de cocina y baños documentada con factura: 15.000 €.

Paso 1: la plusvalía municipal, comparando los dos métodos

Método	Base imponible	Cuota al 25%
Objetivo: 38.000 € × 0,10 (coeficiente de 11 años)	3.800 €	950 €
Real: (320.000 € − 180.000 €) × 40% de suelo	56.000 €	14.000 €

Diferencia entre elegir bien y elegir mal: 13.050 €. Con revalorizaciones fuertes como las de la costa en la última década, el método objetivo casi siempre gana, y la congelación de coeficientes de 2026 lo refuerza. Aun así, calcula los dos: si compraste en el pico de 2007 o 2008, la conclusión puede invertirse.

Paso 2: los gastos de venta

Concepto	Importe	% sobre 320.000 €
Comisión de agencia (4% + 21% de IVA)	15.488 €	4,84%
Plusvalía municipal (método objetivo)	950 €	0,30%
Notaría, certificado energético y certificados	850 €	0,27%
Cancelación de hipoteca (notaría y registro)	800 €	0,25%
Subtotal gastos de venta	18.088 €	5,65%

Paso 3: la ganancia patrimonial

Valor de transmisión: 320.000 € menos comisión (15.488 €), plusvalía (950 €), notaría y certificados (850 €) y gastos de cancelación de hipoteca (800 €) = 301.912 €. Matiz importante: el capital pendiente del préstamo nunca reduce la ganancia; los gastos notariales y registrales de la cancelación sí pueden minorar el valor de transmisión cuando los paga el vendedor y están justificados, aunque el criterio no es uniforme. Confírmalo con tu asesor antes de aplicarlo.

Valor de adquisición: 180.000 € más gastos de compra (16.500 €) más mejoras acreditadas (15.000 €), ejecutadas antes de destinar la vivienda al alquiler, = 211.500 €.

Ganancia patrimonial: 90.412 €. Si la vivienda hubiera estado alquilada seis años, la amortización acumulada de 21.222 € reduciría el valor de adquisición a 190.278 € y la ganancia subiría a 111.634 €. El ajuste se aplica por la amortización mínima fiscalmente deducible, aunque no la hubieras aplicado en tus declaraciones.

Paso 4: el impuesto y el resultado final

Concepto	Vendedor residente	Vendedor no residente
Ganancia patrimonial	90.412 €	90.412 €
Impuesto sobre la ganancia	19.675 € (escala del ahorro)	17.178 € (19% fijo)
Retención del 3% ya practicada	No aplica	9.600 €
A ingresar al presentar	19.675 € en la renta	7.578 € con el Modelo 210
Gastos de venta	18.088 €	18.088 €
Coste total de vender	37.763 € — 11,80%	35.266 € — 11,02%
Importe neto que recibes	282.237 €	284.734 €

Estas cifras son orientativas y constituyen un modelo ilustrativo, no una previsión ni un cálculo aplicable a tu caso. El tipo de gravamen y los coeficientes varían en cada ordenanza municipal; la escala del ahorro depende de tus demás rentas del año; y cada operación tiene particularidades de titularidad, régimen matrimonial, cargas o exenciones que alteran el resultado. Verifica siempre tu situación concreta con un asesor fiscal colegiado y con las fuentes oficiales de la AEAT, la Agencia Tributaria de Andalucía y la ordenanza de tu ayuntamiento antes de tomar decisiones.

Cómo reducir legalmente la factura

• Exención por reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Los no residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein también pueden aplicarla consignándolo en el Modelo 210.
• Exención para mayores de 65 años. En el IRPF, la ganancia obtenida por un contribuyente mayor de 65 años al vender su vivienda habitual puede quedar exenta sin necesidad de reinvertir. Es una exención propia del IRPF: no se extiende con carácter general a los vendedores no residentes.
• Coeficientes de abatimiento para compras anteriores a 1995. Si adquiriste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia generada hasta enero de 2006 puede reducirse, con un límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.
• Reúne todas las facturas antes de vender. ITP de la compra, notaría, registro, gestoría y reformas estructurales. Cada 1.000 € acreditados pueden reducir el impuesto entre 190 € y 300 €, según tu tramo marginal.
• Calcula los dos métodos de plusvalía antes de firmar. Y si vendes con pérdidas en el suelo, declara la no sujeción con las escrituras: no es automática.
• Compensa pérdidas patrimoniales (solo en IRPF). Si tributas por IRPF, las pérdidas de otras operaciones del mismo ejercicio, o arrastradas de los cuatro anteriores, reducen la ganancia de la venta. En el IRNR sin establecimiento permanente cada transmisión se declara por separado y, con carácter general, no se compensan entre sí.

Errores frecuentes que vemos en la costa

• Aceptar el método de plusvalía que aplica el ayuntamiento por defecto sin comparar con el alternativo.
• Pasar de los 30 días hábiles para declarar la plusvalía, lo que genera el recargo por declaración extemporánea: un 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso hasta los doce meses y, superado ese plazo, un 15% más intereses de demora.
• No presentar el Modelo 210 siendo no residente cuando el resultado sale a devolver: es renunciar al 3% retenido.
• Olvidar el ajuste por amortización tras años de alquiler, y descubrir la diferencia cuando llega la comprobación de Hacienda.
• Haber declarado un valor bajo en la compra para ahorrar en su día en ITP: multiplica la ganancia al vender.
• No pactar por escrito la retención de la plusvalía en ventas de no residentes, con reclamaciones posteriores entre las partes.
• Fijar el precio sin descontar los costes. Si necesitas un neto concreto para comprar tu siguiente vivienda, calcula hacia atrás desde ese neto.

Cómo preparar la venta paso a paso

Paso 1: reúne la documentación del inmueble

Escritura de compra, nota simple actualizada, último recibo del IBI con el desglose del valor del suelo, certificado de estar al corriente con la comunidad, referencia catastral y facturas de las reformas. Es la base de todos los cálculos posteriores.

Paso 2: encarga el certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para publicitar el inmueble y para firmar. Cuesta entre 100 € y 250 € y se tramita en pocos días, pero sin él no puedes anunciar legalmente la vivienda.

Paso 3: calcula la plusvalía por los dos métodos

Con el valor catastral del suelo, los años de tenencia y la ordenanza de tu municipio, compara el método objetivo con el real. Este cálculo, hecho antes de negociar, te dice cuánto margen real tienes.

Paso 4: estima la ganancia patrimonial y comprueba exenciones

Suma gastos de compra y mejoras al precio de adquisición, resta la amortización si hubo alquiler y comprueba si te aplica alguna exención: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años o coeficientes de abatimiento.

Paso 5: fija el precio a partir del neto que necesitas

Con gastos e impuesto ya cuantificados, trabaja hacia atrás: define el importe neto que quieres recibir y añade los costes para llegar al precio de salida. Contrasta después con comparables reales de tu zona.

Paso 6: cumple los plazos posteriores a la firma

Treinta días hábiles para la plusvalía municipal; cuatro meses para el Modelo 210 si no resides en España; la declaración de la renta del ejercicio siguiente si eres residente. Anótalos el mismo día de la firma.

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