Alquiler vacacional vs. larga temporada en la Costa del Sol: rentabilidad real 2026
Es la decisión que más dinero mueve —y más errores provoca— entre los inversores de la Costa del Sol. El alquiler vacacional promete rentabilidades brutas del 8% o el 9%; el alquiler de larga temporada apenas llega al 5%. Sobre el papel no hay debate. Sobre la cuenta de resultados real, sí: cuando descuentas gastos operativos, vacancia, gestión e impuestos, la diferencia se estrecha muchísimo y, en algunos perfiles, se da la vuelta por completo.
Este artículo hace el cálculo completo con un caso real: un apartamento de 250.000 € en Fuengirola, explotado bajo los dos modelos, y con el resultado neto final calculado para tres perfiles fiscales distintos: residente en España, no residente comunitario y no residente extracomunitario. El resultado sorprende. Añadimos además el marco regulatorio vigente en 2026 tras la sentencia del Tribunal Supremo de mayo, la tercera vía que casi nadie contempla —el alquiler de temporada— y una matriz para decidir qué modelo encaja con tu situación.
Resumen rápido: qué renta más en la Costa del Sol
- En bruto gana el vacacional con claridad: en nuestro caso base, 8,8% frente al 5,1% del alquiler de larga temporada sobre la inversión total.
- En neto antes de impuestos la brecha se reduce a menos de un punto: 4,6% frente a 3,7%, porque el vacacional soporta gestión, suministros, reposición y vacancia.
- Después de impuestos, depende de dónde residas. Para un residente fiscal en España la diferencia prácticamente desaparece (3,20% frente a 3,17%) por la reducción del 50% del IRPF en alquiler de vivienda habitual.
- Para un no residente comunitario, el vacacional gana: 3,70% frente a 3,02%, porque tributa al 19% sobre el rendimiento neto y puede deducir gastos.
- Para un no residente extracomunitario (Reino Unido, EE. UU., Suiza), la larga temporada gana por poco: 2,50% frente a 2,46%. El 24% sobre ingresos brutos sin deducir gastos castiga mucho más al modelo de alta rotación.
- El código VFT del Registro de Turismo de Andalucía es el identificador válido. El registro estatal único fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026; el control volvió al nivel autonómico.
- Desde abril de 2025 necesitas el voto favorable de tres quintos de la comunidad para dar de alta una nueva vivienda turística. Es hoy el principal cuello de botella en edificios de la costa.
- Andalucía no ha declarado zonas de mercado tensionado: no hay tope de precio en los contratos nuevos de larga temporada, a diferencia de Cataluña o el País Vasco.
¿Qué es más rentable en la Costa del Sol, el alquiler vacacional o el de larga temporada?
La respuesta corta: en ingresos brutos gana el vacacional casi siempre; en rentabilidad neta después de impuestos, la ventaja se reduce a décimas y depende sobre todo de tu residencia fiscal y de cuánto tiempo estés dispuesto a dedicarle. Quien compara los dos modelos mirando solo el porcentaje bruto está comparando magnitudes que no son equivalentes: el alquiler de larga temporada es una renta pasiva con costes mínimos; el vacacional es un pequeño negocio de hostelería con estructura de costes, estacionalidad y riesgo regulatorio.
El contexto de mercado ayuda a entender por qué esta pregunta importa tanto aquí. Málaga es la provincia con mayor volumen de alojamiento vacacional de toda España: 45.176 viviendas turísticas según la medición del INE con datos de mayo de 2026, por delante de Alicante, Baleares o Madrid. Málaga capital ocupa la segunda posición nacional con 8.288 viviendas, seguida de Marbella en cuarto lugar con 6.987 y Mijas en séptimo con 4.465. Es decir: compites en el mercado vacacional más saturado del país, con precios de compra que en la provincia rondan los 4.183 €/m² según datos de Idealista de junio de 2026. La oferta es enorme y el precio de entrada, alto. Eso comprime márgenes en los dos modelos.
No son dos opciones, son tres: larga temporada, temporada y turístico
Antes de mirar números conviene tener clara la clasificación jurídica, porque determina la licencia, la fiscalidad y la protección del inquilino. La mayoría de los artículos plantean un binario que deja fuera la opción intermedia, que en la Costa del Sol funciona especialmente bien por el perfil de invernante y nómada digital.
| Modalidad | Marco legal | Duración típica | ¿Licencia turística? | Perfil de inquilino |
|---|---|---|---|---|
| Larga temporada (vivienda habitual) | LAU, arrendamiento de vivienda | Contrato anual con prórrogas hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) | No | Residente estable, familia, trabajador local |
| Temporada (uso distinto de vivienda) | LAU, arrendamiento para uso distinto del de vivienda | De 1 a 11 meses, sin prórroga obligatoria | No, siempre que no se comercialice como alojamiento turístico | Invernante nórdico o británico, nómada digital, desplazado por trabajo, estudiante |
| Turístico (VFT) | Decreto 28/2016 y Decreto 31/2024, con inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía | Estancias de días o semanas | Sí, código VFT del RTA obligatorio y visible en todos los anuncios | Turista vacacional |
El alquiler de temporada es el gran infrautilizado de la costa. Permite rentas mensuales muy superiores a las de la larga temporada —un dos dormitorios amueblado en primera línea puede pedir entre 1.400 € y 1.900 € al mes en temporada invernal— sin necesidad de licencia VFT, sin la carga operativa de la rotación semanal y sin las prórrogas obligatorias de cinco años. A cambio exige contratos bien redactados que acrediten la causa temporal, porque un contrato de temporada simulado que en realidad encubre una vivienda habitual puede reconvertirse judicialmente en arrendamiento de vivienda con toda la protección asociada.
El caso real: apartamento de 250.000 € en Fuengirola, los dos modelos
Tomamos un supuesto representativo del producto que más se compra en la costa: un apartamento de dos dormitorios, a menos de 500 metros de la playa, en buen estado y listo para alquilar.
- Precio de compra: 250.000 €
- Gastos de compra (13%): 32.500 € entre ITP, notaría, registro y gestoría
- Inversión total: 282.500 €, sin financiación
- Escenario larga temporada: renta de 1.200 €/mes
- Escenario vacacional: 62% de ocupación anual (226 noches) a una tarifa media ponderada de 110 €/noche
Todas las rentabilidades se calculan sobre la inversión total de 282.500 €, no sobre el precio de compra. Es la única forma honesta de comparar: los gastos de adquisición son dinero desembolsado y forman parte del capital invertido. Puedes consultar el desglose completo en nuestra guía de impuestos al comprar vivienda en Andalucía.
Cuenta de resultados comparada
| Concepto | Larga temporada | Vacacional (VFT) |
|---|---|---|
| Ingresos brutos anuales | 14.400 € | 24.900 € |
| Rentabilidad bruta | 5,10% | 8,81% |
| Gestión (5% larga / 20% vacacional) | −720 € | −4.980 € |
| Suministros (luz, agua, internet, TV) | 0 € (a cargo del inquilino) | −2.400 € |
| Comunidad de propietarios | −1.200 € | −1.200 € |
| IBI y tasas municipales | −500 € | −500 € |
| Seguro | −450 € (hogar + impago) | −500 € (específico VFT) |
| Mantenimiento y reposición de mobiliario | −600 € | −1.500 € |
| Lavandería y consumibles | 0 € | −600 € |
| Cumplimiento normativo y gestoría | 0 € | −300 € |
| Provisión por vacancia | −400 € | Ya incorporada en la ocupación del 62% |
| Total gastos operativos | −3.870 € | −11.980 € |
| Resultado neto antes de impuestos | 10.530 € | 12.920 € |
| Rentabilidad neta antes de impuestos | 3,73% | 4,57% |
Primer dato revelador: los gastos operativos se comen el 48% de los ingresos brutos en el modelo vacacional frente al 27% en larga temporada. La diferencia bruta de 3,71 puntos porcentuales se reduce a 0,84 puntos antes de impuestos. Traducido a euros: el vacacional deja 2.390 € más al año, a cambio de gestionar cambios de huésped, incidencias, reseñas y una estructura de cumplimiento normativo permanente.
El factor decisivo: dónde eres residente fiscal
Aquí es donde la comparación se rompe en tres caminos distintos. Lo que determina tu tributación no es tu nacionalidad, sino tu residencia fiscal, y las reglas cambian de forma sustancial entre los tres perfiles.
| Perfil fiscal | Impuesto y tipo | ¿Puede deducir gastos? | ¿Reducción por vivienda habitual? |
|---|---|---|---|
| Residente fiscal en España | IRPF, escala progresiva | Sí, incluida la amortización del 3% del valor de construcción | Sí: reducción general del 50% del rendimiento neto en arrendamiento de vivienda habitual |
| No residente de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | IRNR, tipo fijo del 19% | Sí, los gastos necesarios para obtener el rendimiento | No |
| No residente del resto del mundo (Reino Unido, EE. UU., Suiza…) | IRNR, tipo fijo del 24% | No: tributa sobre el ingreso íntegro | No |
Aplicando estas reglas a nuestro caso base, y asumiendo para el residente un tipo marginal combinado del 30%, el resultado final es este:
| Perfil | Larga temporada: neto tras impuestos | Vacacional: neto tras impuestos | ¿Qué modelo gana? |
|---|---|---|---|
| Residente fiscal en España | 8.950 € — 3,17% | 9.044 € — 3,20% | Empate técnico |
| No residente UE/EEE | 8.529 € — 3,02% | 10.465 € — 3,70% | Vacacional, por 0,68 puntos |
| No residente extracomunitario | 7.074 € — 2,50% | 6.944 € — 2,46% | Larga temporada, por muy poco |
Tres conclusiones que rara vez se leen en el sector. Primera: para un residente español, la reducción del 50% del IRPF en alquiler de vivienda habitual neutraliza casi por completo la ventaja operativa del vacacional; el sobreesfuerzo de gestión no se traduce en dinero. Segunda: el no residente comunitario es el perfil para el que el vacacional tiene más sentido, porque tributa a un tipo fijo bajo sobre el rendimiento neto. Tercera, y la más contraintuitiva: para un propietario británico, estadounidense o suizo, el modelo vacacional pierde su atractivo porque el 24% se aplica sobre los ingresos brutos, sin deducir un solo euro de gastos. En ese escenario, los 5.976 € de impuesto equivalen a un tipo efectivo del 46% sobre el beneficio operativo real de 12.920 €.
Metodología y advertencias
Estas cifras son un modelo ilustrativo, no una previsión. Los ingresos brutos parten de supuestos de ocupación y tarifa razonables para un producto de calidad media-alta bien ubicado, pero varían enormemente según municipio, distancia a la playa, calidad del inmueble y capacidad comercial del gestor. Los porcentajes de gasto son medias de mercado. No se ha incluido financiación hipotecaria, que apalanca la rentabilidad sobre fondos propios pero añade riesgo y coste financiero; tampoco la amortización deducible del 3% del valor de construcción, que reduciría la base imponible del residente y del no residente comunitario; ni la revalorización del activo, que en la Costa del Sol ha sido significativa en los últimos años pero no está garantizada a futuro. Ninguna rentabilidad pasada asegura resultados futuros. Verifica siempre tu caso concreto con un asesor fiscal colegiado y con las fuentes oficiales de la AEAT y la Agencia Tributaria de Andalucía antes de tomar decisiones de inversión.
El marco regulatorio en 2026: qué cambió y qué sigue vigente
2026 ha sido un año de vuelcos normativos y conviene separar el ruido de lo que realmente afecta a tu inversión.
El registro estatal fue anulado; el código VFT es el válido
El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, declaró la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración regulado en el Real Decreto 1312/2024, al considerar que el Estado carecía de competencia para su creación. La Sala concluyó que ninguno de los títulos competenciales invocados amparaba ese procedimiento, al tratarse de un registro vinculado a competencias de vivienda y turismo que se superponía a los registros autonómicos. Para el propietario, el efecto práctico es directo: el control registral vuelve al nivel autonómico, mientras se mantienen la ventanilla única digital y las obligaciones de información de las plataformas. El identificador válido en Andalucía es el código VFT que asigna el Registro de Turismo de Andalucía, con formato VFT/MA/XXXXX para la provincia de Málaga, y debe figurar visible en todos los anuncios.
La comunidad de propietarios puede impedirte alquilar
Es hoy el mayor riesgo silencioso de una compra orientada al vacacional. Desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio obtener el consentimiento de la comunidad de vecinos para registrar una vivienda turística en Andalucía, con el voto favorable del 60% de los propietarios, acuerdo que debe constar por escrito y presentarse durante el proceso de registro. En muchos edificios de Fuengirola, Benalmádena o Torremolinos ese acuerdo simplemente no se consigue. Antes de comprar con la hipótesis de explotarlo como VFT, exige el acta de la comunidad: si no existe autorización, tu modelo de negocio no es viable y tendrás que reconducirlo a larga temporada o temporada.
Los ayuntamientos pueden limitar la oferta
El Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda otorgan a los ayuntamientos la facultad de limitar el número de viviendas de uso turístico en determinadas zonas o períodos. Es una competencia que ya se está ejerciendo en varios municipios andaluces y que puede cambiar durante la vida de tu inversión. Cualquier proyección financiera basada en el vacacional debe incorporar este riesgo regulatorio, no ignorarlo.
En larga temporada, Andalucía juega con reglas más libres
Este es el punto favorable para el modelo residencial. La Junta de Andalucía no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, a diferencia de Cataluña, País Vasco, Navarra o Baleares. En la práctica, eso significa que en Málaga y en toda la Costa del Sol el propietario fija libremente la renta de salida en los contratos nuevos, sin índice de contención de precios, y el umbral de gran tenedor se mantiene en diez inmuebles. Lo que sí aplica en todo el territorio es el límite a la actualización anual de los contratos vigentes, referenciado desde 2025 al índice del INE en lugar del IPC. Andalucía cuenta además con su propia Ley 5/2025 de Vivienda, publicada en el BOJA en diciembre de 2025 y en vigor desde enero de 2026. El marco estatal ha sido volátil durante este año, así que verifica la situación actualizada antes de firmar contratos de largo plazo.
Matriz de decisión: qué modelo encaja con tu perfil
| Tu situación | Modelo recomendable | Por qué |
|---|---|---|
| Residente fiscal en España que busca renta pasiva | Larga temporada | La reducción del 50% del IRPF iguala el resultado neto sin la carga operativa del vacacional |
| No residente comunitario con gestor profesional | Vacacional (VFT) | Tributación al 19% sobre rendimiento neto con gastos deducibles; es el perfil que más aprovecha el modelo |
| No residente británico, estadounidense o suizo | Larga temporada o temporada | El 24% sobre ingresos brutos sin deducciones penaliza desproporcionadamente el modelo de alta rotación |
| Propietario que quiere usar la vivienda varias semanas al año | Temporada o vacacional | La larga temporada bloquea el inmueble; la temporada permite reservar los meses de uso propio |
| Comprador en edificio sin autorización de la comunidad | Larga temporada o temporada | Sin el acuerdo de tres quintos no puedes inscribir la VFT: el vacacional no es una opción legal |
| Inversor que prioriza previsibilidad y bajo mantenimiento | Larga temporada | Un solo contrato, gastos acotados y cero estacionalidad |
| Propietario de vivienda amplia y de alta gama en zona prime | Temporada | Capta invernantes y nómadas digitales de alto poder adquisitivo sin licencia turística ni prórrogas obligatorias |
Riesgos que debes presupuestar en cada modelo
Riesgos del alquiler vacacional
- Riesgo regulatorio concentrado. Una limitación municipal, un cambio autonómico o una negativa de la comunidad pueden dejar tu activo sin modelo de negocio de un día para otro.
- Suspensión cautelar de la inscripción. La administración puede suspender la inscripción en el RTA ante incumplimientos graves sin esperar a resolver el expediente sancionador, lo que inhabilita la vivienda mientras dure el procedimiento.
- Retirada automática de anuncios. Las plataformas verifican la validez del número de registro; un código inválido o suspendido puede provocar la baja del anuncio sin aviso previo.
- Estacionalidad y saturación. Con más de 45.000 viviendas turísticas en la provincia, la presión sobre tarifas y ocupación en temporada baja es real.
- Dependencia del gestor. Un 20% de comisión bien invertido rinde; un gestor mediocre destruye la rentabilidad vía reseñas y vacancia.
Riesgos del alquiler de larga temporada
- Impago y desahucio lento. El principal riesgo del modelo. Un seguro de impago de alquiler y una selección rigurosa del inquilino son la mejor cobertura.
- Bloqueo del inmueble hasta cinco años por las prórrogas obligatorias de la LAU, lo que limita la flexibilidad para vender con la vivienda libre.
- Actualización de renta limitada por el índice de referencia, que puede quedar por debajo de la inflación real de costes de la comunidad y los suministros.
- Riesgo normativo estatal. El marco de arrendamientos urbanos ha sido especialmente inestable durante 2026 y puede volver a modificarse.
Riesgos comunes a los dos
Si eres no residente, recuerda que por los períodos en que la vivienda no está alquilada debes declarar renta imputada mediante el Modelo 210, calculada sobre el 1,1% o el 2% del valor catastral según cuándo se revisara. Y si en el futuro vendes siendo no residente, el comprador retendrá el 3% del precio a cuenta de tu IRNR. Son obligaciones que muchos propietarios extranjeros descubren tarde y con recargos.
Cómo decidir qué modelo te conviene, paso a paso
Paso 1: comprueba si el vacacional es siquiera posible
Antes de cualquier cálculo, verifica dos cosas: que los estatutos y los acuerdos de la comunidad permiten el uso turístico con el respaldo de tres quintos de los propietarios, y que el ayuntamiento no ha limitado la actividad en esa zona. Si alguna de las dos falla, la decisión ya está tomada.
Paso 2: define tu perfil fiscal con precisión
Determina si eres residente fiscal en España, no residente comunitario o no residente extracomunitario. Como muestra el modelo, este único dato puede invertir la conclusión sobre qué modalidad es más rentable.
Paso 3: estima ingresos con datos reales, no con promesas
Para el vacacional, pide históricos de ocupación y tarifa media de inmuebles comparables en el mismo edificio o urbanización, no medias municipales. Para la larga temporada, contrasta rentas de anuncios activos con las de contratos efectivamente firmados, que suelen ser algo inferiores.
Paso 4: construye la cuenta de gastos completa
Incluye gestión, suministros, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, reposición de mobiliario, cumplimiento normativo y una provisión por vacancia. Si tu hoja de cálculo del vacacional no llega al 40-50% de gastos sobre ingresos, probablemente te falte alguna partida.
Paso 5: aplica la capa fiscal y compara netos
Calcula el impuesto según tu perfil: IRPF con reducción del 50% si eres residente y alquilas como vivienda habitual, 19% sobre el neto si eres comunitario, 24% sobre el bruto si eres extracomunitario. Compara siempre resultados después de impuestos sobre la inversión total.
Paso 6: valora el coste de tu tiempo y decide
Si la diferencia neta entre modelos es inferior a un punto porcentual, la pregunta deja de ser financiera y pasa a ser personal: cuánta implicación quieres asumir y cuánta flexibilidad de uso necesitas. Con esos datos sobre la mesa, la decisión suele ser evidente.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad del alquiler en la Costa del Sol
¿Cuánta rentabilidad da un piso en la Costa del Sol?
En nuestro modelo, un apartamento de 250.000 € en Fuengirola ofrece entre un 5,1% y un 8,8% de rentabilidad bruta según la modalidad, que se convierte en un 3,7% a 4,6% neto antes de impuestos y en un 2,5% a 3,7% después de impuestos según el perfil fiscal del propietario. Como referencia, la rentabilidad bruta media de la vivienda en España se situó en el 6,5% en el segundo trimestre de 2026 según Idealista, frente al 7,2% del año anterior. Son cifras orientativas: cada inmueble y cada gestión producen resultados distintos.
¿Es más rentable el alquiler vacacional que el de larga temporada?
En ingresos brutos sí, casi siempre. En rentabilidad neta después de impuestos, depende de tu residencia fiscal: para un no residente comunitario el vacacional gana con claridad; para un residente español el resultado es prácticamente idéntico; y para un no residente extracomunitario la larga temporada puede rendir incluso algo más, porque el 24% del IRNR se aplica sobre ingresos brutos sin deducir gastos.
¿Sigue siendo obligatorio el registro único estatal de alquileres?
No. El Tribunal Supremo, mediante la sentencia 620/2026 de mayo de 2026, anuló el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración por falta de competencia del Estado. El identificador válido en Andalucía es el código VFT del Registro de Turismo de Andalucía. Se mantienen, en cambio, la ventanilla única digital y las obligaciones de información de las plataformas.
¿Puede la comunidad de vecinos prohibirme el alquiler turístico?
Sí, y es hoy el principal obstáculo práctico. Desde el 3 de abril de 2025 se exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios para inscribir una nueva vivienda con fines turísticos en Andalucía, y ese acuerdo debe acreditarse por escrito en el proceso de registro. Sin él no puedes operar legalmente como VFT.
¿Qué impuestos paga un extranjero por alquilar su vivienda en España?
Si no reside en España, tributa por el IRNR mediante el Modelo 210. Los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein aplican un 19% sobre el rendimiento neto y pueden deducir los gastos necesarios; los residentes en el resto del mundo, incluido el Reino Unido tras el Brexit, aplican un 24% sobre los ingresos íntegros sin deducir gastos.
¿Con qué frecuencia se presenta el Modelo 210 por alquiler?
Para los devengos producidos desde 2024, los rendimientos de arrendamiento pueden agruparse anualmente y presentarse en los veinte primeros días naturales de enero del año siguiente, o del 1 al 15 de enero si se domicilia el pago. La agrupación anual es una opción: quien no la elija debe seguir declarando cada devengo por trimestres, en abril, julio, octubre y enero.
¿Hay tope de precio para el alquiler en Málaga?
No. Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado, de modo que en los contratos nuevos el propietario fija libremente la renta de salida y no se aplica el índice de contención de precios. Sí existe un límite estatal a la actualización anual de los contratos ya vigentes, referenciado al índice del INE.
¿Qué es el alquiler de temporada y cuándo interesa?
Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de uno a once meses, sin prórrogas obligatorias y sin necesidad de licencia turística siempre que no se comercialice como alojamiento turístico. En la Costa del Sol funciona muy bien con invernantes del norte de Europa y nómadas digitales, y permite reservar meses de uso propio. Exige un contrato bien fundamentado en la causa temporal.
¿Cuánto se lleva una empresa de gestión de alquiler vacacional?
Las comisiones de gestión integral se sitúan habitualmente entre el 18% y el 25% de los ingresos, según servicios incluidos. En nuestro modelo hemos usado un 20%. Para larga temporada, la gestión suele oscilar entre el 5% y el 8%, o una mensualidad al firmar el contrato.
¿Tengo que declarar algo si mi vivienda está vacía?
Si eres no residente, sí. Por los períodos en que el inmueble no está alquilado debes declarar una renta imputada mediante el Modelo 210, calculada sobre el 1,1% del valor catastral si este se revisó en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, aplicando después tu tipo del 19% o del 24%.
Sobre este artículo. Elaborado por el equipo de SolProp, agencia inmobiliaria en la Costa del Sol especializada en compradores e inversores nacionales e internacionales, con sede en Fuengirola (Málaga). Contenido revisado en julio de 2026 conforme al Decreto 28/2016 y Decreto 31/2024 de viviendas de uso turístico, el Decreto-ley 1/2025, la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la LAU, el texto refundido de la Ley del IRNR y la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026. Datos de mercado de Idealista y del INE con la fecha de referencia indicada en cada caso. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión: las rentabilidades mostradas son modelos ilustrativos y no garantizan resultados. Verifica tu caso concreto con un asesor colegiado y con las fuentes oficiales antes de tomar decisiones.
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