Traspasar un negocio de hostelería en la Costa del Sol: qué se compra realmente

Te enseñan un bar-restaurante en el paseo marítimo de Fuengirola: 90 m² dentro, diez mesas fuera, cocina montada y 385.000 € de facturación anual. Piden 165.000 € de traspaso. El negocio deja unos 59.000 € de EBITDA, así que pagas menos de tres veces el beneficio. Parece barato.

Al contrato de arrendamiento le quedan veintiséis meses. El propietario del local tiene derecho a subirte la renta un 20% en cuanto le notifiques la cesión. El dueño actual trabaja sesenta horas semanales y no se paga sueldo. Y la autorización de los veladores —esas diez mesas que son la mitad de la caja de julio— es personal en varios ayuntamientos de esta costa y hay que volver a pedirla desde cero.

Ese es el problema de los traspasos: no compras «un negocio». Compras cuatro cosas metidas en un precio único —un contrato de arrendamiento, un título administrativo de actividad, unas instalaciones y un fondo de comercio— y cada una puede salir mal por su cuenta, con normas, plazos y ayuntamientos distintos. Esta guía enseña a separarlas, a ponerle un número a cada una y a detectar por qué un traspaso caro suele estarlo por el motivo equivocado. Si lo que valoras es comprar el local en vez de traspasar el negocio, empieza por la guía completa para comprar una propiedad en la Costa del Sol y por los impuestos al comprar vivienda en Andalucía. Aquí el local sigue siendo de otro.

Qué es jurídicamente un traspaso

«Traspaso» es una palabra de mercado, no una figura del Código Civil. Detrás hay dos contratos que se firman a la vez: la cesión del contrato de arrendamiento y la compraventa de una unidad económica —mobiliario, maquinaria, existencias, contratos, personal y fondo de comercio—. El precio único que se anuncia mezcla las dos cosas. Y hay tres formas de entrar en un negocio de hostelería, con riesgos y fiscalidad distintos.

Vía de entrada	Qué adquieres	Riesgo principal	Fiscalidad
Traspaso	Posición de arrendatario, instalaciones, existencias, plantilla y fondo de comercio. El local sigue siendo del arrendador	Que el contrato se acabe o que el epígrafe no cubra la actividad real	No sujeto a IVA si hay unidad económica autónoma (artículo 7.1.º de la Ley 37/1992)
Compra del local	La propiedad del inmueble. Llega vacío y sin título de actividad a tu nombre	Pagar precio de local en explotación por un local que hay que licenciar de cero	Segunda transmisión: 7% de ITP en Andalucía (artículo 41 de la Ley 5/2021)
Compra de las participaciones	La sociedad entera, con su contrato, sus títulos, su CIF y su historial	Heredas todo el pasivo, incluido el que no figura en el balance	Exenta con carácter general, pero exige due diligence societaria completa

La tercera vía se vende como «más limpia» porque no hay que cambiar nada de nombre. Es al revés: en un traspaso ordinario eliges qué contratos asumes; comprando la sociedad los asumes todos, incluidos los avales firmados hace ocho años y la sanción urbanística abierta. Si el vendedor insiste en vender la sociedad, eso es una señal, no una comodidad. Y hay un supuesto en el que sí compras el local: cuando el arrendador vende y ejerces el tanteo y retracto que el artículo 31 de la LAU reconoce al arrendatario. Ahí la valoración cambia por completo, y conviene tener clara la diferencia entre tasación, valoración de mercado y valor catastral.

El contrato de arrendamiento: donde se decide el precio

La cesión y el 20% que nadie descuenta

Un local de hostelería sin contrato es un local vacío, así que lo primero que se lee no es la cuenta de resultados: es el contrato entero, con anexos y adendas. El artículo 32.1 de la LAU permite ceder el contrato sin consentimiento del arrendador cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial. Suena a vía libre. No lo es, por dos motivos.

El primero: los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen, según el artículo 4.3, por la voluntad de las partes, y el Título III —donde vive el artículo 32— solo se aplica en defecto de pacto. Si tu contrato prohíbe la cesión o la somete a autorización expresa, esa cláusula gana, y ceder incumpliéndola es causa de resolución de pleno derecho (artículo 35). En hostelería esa prohibición es habitual.

El segundo: aunque la cesión sea libre, el artículo 32.2 da al arrendador derecho a elevar la renta un 20% por cesión o subarriendo total, y un 10% por subarriendo parcial, y el 32.4 obliga a notificarla de forma fehaciente en el plazo de un mes. Sobre una renta de 2.400 € al mes, ese 20% son 5.760 € menos de beneficio cada año, todos los años. Y no funciona esquivarlo reestructurando la sociedad: el artículo 32.3 dice que la fusión o la escisión no se reputan cesión, pero el arrendador conserva el derecho a la subida.

Años restantes, actualización y garantías

Los años que quedan son la variable que más mueve el precio y la que peor se comunica. Regla de trabajo: el plazo restante debería ser al menos el doble del tiempo que necesitas para recuperar el traspaso con el beneficio ajustado. Si tardas cuatro años en recuperarlo, con menos de ocho por delante compras un billete de ida.

Sobre la actualización hay una confusión frecuente. El artículo 18, que la regula, está en el Título II —vivienda— y el artículo 30 no lo incorpora al régimen de local: la renta se actualiza como se haya pactado y solo si se ha pactado. El índice de referencia de la Ley 12/2023 tampoco aplica, porque la disposición adicional undécima lo limita a vivienda. Si el contrato dice IPC, es IPC; si no dice nada, no hay actualización automática.

El artículo 36.1 es imperativo y fija la fianza en dos mensualidades. La parte que sorprende: el tope legal a las garantías adicionales está circunscrito a vivienda, así que en local no hay tope, y de ahí los avales de seis, nueve y doce meses de renta. Cuéntalo como parte del precio de entrada: un traspaso de 165.000 € con un aval de nueve meses sobre 2.400 € son 165.000 € más 21.600 € inmovilizados. Comprueba también quién recupera la fianza depositada; lo habitual es que se la lleve el cedente y tengas que reconstituirla.

El propietario puede además quedarse un porcentaje del traspaso si así está pactado, cláusula frecuente en contratos antiguos: para él es rendimiento del capital inmobiliario (artículo 22 de la Ley 35/2006, consulta V0103-08 de la Dirección General de Tributos), con retención del 19% cuando el pagador es empresario, y para el cedente se descuenta de su ganancia patrimonial. Busca por último la renuncia al artículo 34, que casi todos los contratos modernos incluyen y que el artículo 4.4 permite: sin ella tendrías derecho a una indemnización de una mensualidad por año, con un máximo de dieciocho, si el contrato se extingue por transcurso del plazo. Es discutido que un bar sea «actividad comercial de venta al público», así que no cuentes con ella.

La licencia de actividad: qué se transmite y qué no

No hay licencia de apertura: hay declaración responsable, y no se transmite

El artículo 7.1.a del Decreto 155/2018 es explícito: la apertura de establecimientos públicos fijos de actividades recreativas permanentes «se someterá, con carácter general, a la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento». Un bar, un restaurante o un pub no piden licencia de apertura: presentan una declaración responsable y abren ese mismo día.

Y el artículo 2.4 de la Ley 13/1999 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de Andalucía declara transmisibles las autorizaciones. La declaración responsable no lo es. En la mesa de negociación: no compras un papel que cambia de titular; compras un local que puede sostener tu propia declaración responsable. Lo que se hereda es la aptitud física y jurídica del inmueble —aislamiento certificado, aforo calculado, título urbanístico de ocupación, instalaciones conformes al Código Técnico—, y eso es lo que hay que verificar. Dos reglas asociadas: el artículo 10.4 obliga a presentar una declaración nueva si el establecimiento ha estado cerrado más de seis meses, y cualquier cambio en las condiciones declaradas —ampliar la cocina, poner música, añadir actuaciones— también exige título nuevo.

Bar, bar con cocina y restaurante: la distinción que ya no existe

El Decreto 155/2018 derogó el Nomenclátor de 2002 y con él las categorías comerciales. En Andalucía ya no existen como epígrafes legales «bar», «café-bar», «cafetería», «restaurante», «pub» ni «bar con música». La hostelería se clasifica en tres tipos y el criterio no es la cocina ni el aforo: es la música amplificada y la edad de acceso. Un restaurante de cocina completa y un bar de tapas sin cocina están, si ninguno tiene equipo de sonido, en el mismo epígrafe. Lo que cambia no es la carta: es la hora de cierre, los decibelios de aislamiento y lo que cuesta el seguro obligatorio.

Epígrafe (Decreto 155/2018)	Qué es	Equivalencia antigua	Cierre máximo	Aislamiento mínimo	Seguro RC (aforo 51–100)
III.2.7.a) Hostelería sin música	Sin equipos de reproducción ni amplificación sonora	Restaurantes, bares, cafeterías, autoservicios, bares-quiosco	02:00 (03:00 viernes, sábado y víspera de festivo)	60 dBA	375.000 €
III.2.7.b) Hostelería con música	Con equipos en espacios fijos, cerrados y cubiertos. Admite menores	Figura creada en 2018, sin equivalente	02:00 (03:00 fin de semana)	65 dBA y 40 dBA en fachada	375.000 €
III.2.7.c) Hostelería especial con música	Con música y prohibido el acceso a menores de 16 años	Pubs y bares con música	03:00 (04:00 fin de semana)	65 dBA y 40 dBA en fachada	451.000 €
III.2.8.a) Establecimientos de esparcimiento	Con pista de baile. Bailar está prohibido en hostelería	Discotecas y salas de fiesta	06:00 (07:00 fin de semana)	75 dBA y 55 dBA en fachada	451.000 €

Horarios: artículos 17 y 18 del Decreto 155/2018. Aislamiento: artículo 32 y Tabla X del Decreto 50/2025, que aprobó el Reglamento para la preservación de la calidad acústica en Andalucía y derogó el Decreto 6/2012 el 24 de marzo de 2025. Seguro: anexo del Decreto 109/2005. Si un informe cita la Orden de 25 de marzo de 2002 para los horarios, está desactualizado: la derogó el propio Decreto 155/2018. Y sobre el «horario de verano», no existe una ampliación general de una hora por temporada estival: existe el régimen de municipios turísticos del artículo 25, que permite horarios especiales a petición del titular y con audiencia a los vecinos colindantes, pero quien lo tiene pierde la ampliación de fin de semana.

Insonorización y el local que «siempre ha puesto música»

Este es el defecto oculto más caro. El local está declarado como hostelería sin música, pero lleva tres años con altavoces y los viernes actúa un guitarrista. Funciona porque nadie ha denunciado. El día que compras, el problema es tuyo.

Pasar de sin música a con música significa subir el aislamiento de 60 a 65 dBA y añadir 40 dBA en fachada, con ensayo acústico y certificación previa a la puesta en marcha (artículos 41, 44 y 48 del Decreto 50/2025), más un limitador-controlador-registrador si los equipos pueden superar los 85 dBA —umbral que los ayuntamientos pueden bajar—, con micrófono calibrado, precintado del cableado, registro cada cinco minutos conservado más de un año y verificación anual, exigible desde el 24 de marzo de 2026. Reinsonorizar cuesta en el mismo orden de magnitud que una reforma en la Costa del Sol de calidad media, con la diferencia de que aquí no revaloriza nada: solo te devuelve a la legalidad.

Las sanciones no son simbólicas: superar los valores límite en una zona acústicamente saturada es infracción muy grave cualquiera que sea el nivel de superación, con multas de 12.001 a 300.000 € y clausura de dos a cinco años. Y las actuaciones en directo, que aquí se dan por hechas, solo caben «de pequeño formato» y tienen que constar expresamente en la declaración responsable (artículo 14 del Decreto 155/2018).

Los veladores: el activo que da la caja en esta costa

En un bar de Benalmádena o de Estepona, la terraza puede ser la mitad del aforo real y bastante más de la mitad de la caja de temporada. Es también el activo con la vida jurídica más frágil, y el que se compra con más ligereza.

La instalación en vía pública está sujeta a licencia municipal y a la ordenanza local (artículo 11 del Decreto 155/2018), con dos límites autonómicos infranqueables: la terraza no puede superar el horario del establecimiento y no se sirve más allá de las 02:00, con recogida en media hora (artículo 22). La música en terraza está prohibida en general; los ayuntamientos pueden autorizarla hasta cuatro meses al año, o seis en municipios costeros con declaración de municipio turístico. Todo lo demás lo decide el ayuntamiento, y las diferencias entre municipios vecinos son enormes. La pregunta antes de firmar es una sola: ¿la autorización viaja con el traspaso o hay que volver a pedirla?

Municipio	¿Se transmite con el negocio?	Tasa de ocupación de vía pública	Nota
Málaga capital	No transferible, con puente: notificado el cambio, el nuevo titular la usa hasta que expire el periodo concedido	Anual por categoría: 87,80 / 69,71 / 51,61 / 33,52 €/m². Temporal desde 28,90 €/m²	ZAS en Centro, Teatinos y Huelin. En el Centro, suspendida la ampliación de terrazas
Marbella	Sí si se transmiten con las del establecimiento (artículo 7), pero el artículo 9.a las llama intransferibles: se contradice	Anual, cinco categorías: 62,44 / 35,97 / 28,71 / 25,90 / 16,43 €/m²	Excluye el dominio portuario, así que Puerto Banús va aparte
Fuengirola	Sí: el cambio debe ser conjunto con el del establecimiento (artículo 23), aunque la ordenanza fiscal las llama personales	Anual, sin toldo: 72,31 / 42,83 / 22,70 €/m². Con toldo: 79,54 / 47,11 / 24,97 €/m²	Renovación por declaración responsable antes del 31 de enero
Torremolinos	No automáticamente. Es personal; el cambio hay que justificarlo «al objeto de obtener una nueva autorización»	Mensual. Anual: 5,90 / 5,29 / 4,26 €/m². Temporal: 7,99 / 7,00 / 5,79 €/m²	Solicitud cada año en octubre. Prohibidos los cierres acristalados
Benalmádena	Sí, la redacción más clara de la costa: van con las licencias urbanísticas y no pueden cederse por separado (artículo 24)	Mensual. Alta y baja: 4,81 / 2,41 €/m² en categoría especial; 2,41 / 1,21 €/m² en tercera	Ordenanza de 2025, con moratoria de adaptación de 3 a 6 años
Estepona	No automática. La ordenanza de 2012 calla; la de plataformas obliga a notificar y obliga solidariamente a ambos titulares	Por mesa con cuatro sillas: 34,20 €/año, o 48,00 € sobre plataforma. Tarifa plana	Máximo 25 mesas y una por cada 4 m². Horario 08:00–02:00
Mijas	No. «Personal e intransferible», prohibida la explotación por terceros y revocable en cualquier momento	18,00 €/m² al año o por temporada. El exceso no autorizado, a 31,10 €/m²	Renovación automática si se está al corriente de pago
Nerja	No. No se regula la transmisión y todas decaen el 31 de diciembre: se vuelve a pedir	Mensual e irreducible. Alta y baja: 15,20 / 8,55 €/m² en categoría especial. Sin licencia, cuádruple	La anual se pide antes del 15 de diciembre
Rincón de la Victoria	Personal, con trámite expreso: hay que tramitar el cambio de titularidad antes de tres meses o puede anularse	Diaria. Anual, cuatro categorías: de 0,1664 a 0,0778 €/m² al día, unos 60,7 a 28,4 €/m² al año	Cierre a las 23:30 en laborables; 02:30 en fin de semana de junio a septiembre

Tres lecturas. En Torremolinos, Nerja y Mijas un traspaso con terraza tiene riesgo real de quedarse sin ella, y ese riesgo se descuenta del precio o se cubre con una condición suspensiva. En el Centro de Málaga, donde la zona acústicamente saturada suspende nuevas ocupaciones, una terraza existente es prácticamente irremplazable y por eso el traspaso vale lo que vale. Y la tasa no es el problema: cuarenta metros en primera categoría de Fuengirola son 2.892 € al año. Lo que cuesta dinero no es pagarla, es no tenerla. Ninguna de estas ordenanzas es eterna —Benalmádena reescribió la suya en 2025 y Marbella en 2024—, así que antes de firmar se descarga la ordenanza vigente del municipio concreto y se lee su artículo de transmisibilidad. Nunca se extrapola de un municipio a otro.

Las deudas que se heredan aunque no compres la sociedad

Existe la creencia de que comprando «solo el negocio» se dejan atrás las deudas del vendedor. Es falsa en las tres materias que importan: la sucesión de empresa opera por ley, no por lo que digáis en el contrato.

Deuda	Norma	Alcance y plazo	Cómo te blindas
Laborales	Artículo 44.3 del Estatuto de los Trabajadores	Cedente y cesionario responden solidariamente de las obligaciones nacidas antes de la transmisión y no satisfechas. Tres años	No hay certificado exonerador. Retención de precio en depósito y revisión de nóminas, contratos y actas de la Inspección
Seguridad Social	Artículos 142.1 y 168.2 de la Ley General de la Seguridad Social	Responsabilidad solidaria extendida a «la totalidad de las deudas generadas con anterioridad al hecho de la sucesión». Sin tope de años	El certificado exonerador del 168.2 no está desarrollado reglamentariamente. El de estar al corriente no libera del todo: es la vía peor protegida
Tributarias	Artículo 42.1.c) de la Ley General Tributaria	Solidaria por las obligaciones del anterior titular derivadas de la actividad, incluidas las retenciones no ingresadas	El certificado del artículo 175.2. Lo pide el comprador con la conformidad del vendedor; la AEAT tiene tres meses. Si sale limpio o no contestan, quedas exento
Suministros y proveedores	Contractual	Sin sucesión legal, pero el suministrador puede negarse a contratar hasta que se salde lo anterior	Certificados de estar al corriente de luz, agua, gas y comunidad, con fecha del mes de la firma
Sanciones urbanísticas y de actividad	Ley 7/2021 (LISTA) y Ley 13/1999	Los expedientes van con el inmueble o con la actividad, no con la persona. Una orden de restitución o de precinto te alcanza	Certificado urbanístico y consulta al departamento de disciplina sobre expedientes abiertos en la finca

Conviene insistir en el certificado del artículo 175.2, porque es la única herramienta verdaderamente eficaz y casi nadie la usa. Se pide antes de firmar, con la conformidad del titular actual, y la Administración dispone de tres meses. Si nunca lo pides, la responsabilidad se amplía también a las sanciones, cosa que no ocurre si lo pediste. Tres meses son un plazo largo para un traspaso, y por eso se omite: exactamente el motivo por el que hay que planificarlo desde el primer día.

Sobre la plantilla: el artículo 44.1 del Estatuto de los Trabajadores impone la subrogación cuando se transmite una entidad económica que mantiene su identidad. Traspasar un bar con su cocina, su mobiliario y su clientela lo es, aunque no compres ninguna sociedad. Te quedas con los empleados, con su antigüedad y con su convenio de origen hasta que expire. No puedes elegir a cuáles: eso es despido, y lo pagas tú.

Cómo se valora el fondo de comercio (y por qué el múltiplo miente en temporada)

El fondo de comercio es lo que pagas por encima del valor de las instalaciones: clientela, ubicación, reputación, el hecho de que el negocio ya funciona. Se cotiza de dos maneras. La primera es el múltiplo de facturación, entre el 25% y el 45% de la facturación anual: el más usado y el peor, porque una facturación alta con un food cost del 38% y una plantilla sobredimensionada no vale nada. La segunda es el múltiplo de EBITDA, que en hostelería independiente de esta costa se mueve entre 2 y 4 veces el EBITDA anual: mejor, pero solo si el EBITDA está ajustado, y casi nunca lo está. Ajustarlo significa tres cosas concretas.

1. Imputar el sueldo del propietario. Si el dueño trabaja sesenta horas semanales sin nómina, ese trabajo tiene un coste de mercado: un encargado con responsabilidad cuesta en esta costa entre 28.000 y 38.000 € al año con Seguridad Social. Si no lo restas, compras tu propio empleo y lo llamas rentabilidad.
2. Restar el 20% de subida de renta del artículo 32.2 y cualquier actualización pendiente. Es un gasto cierto desde el primer mes.
3. Dotar la reposición real. Una cocina industrial, una cámara y un aire acondicionado tienen vida finita: entre el 2% y el 4% de la facturación anual es razonable. Si el vendedor lleva cinco años sin reponer nada, su EBITDA incluye una inversión que vas a hacer tú.

Y llega el problema específico de esta costa: el múltiplo anual esconde la estacionalidad. Dos negocios con el mismo EBITDA de 55.000 € no valen lo mismo si uno lo reparte en doce meses y el otro lo concentra en cuatro. Los datos son inequívocos: según la Encuesta de Ocupación Hotelera del INE, en 2025 junio–septiembre concentró el 45,43% de las pernoctaciones de la provincia de Málaga y enero el 3,81%, y la ocupación pasó del 79,57% en agosto al 41,82% en enero. Un dato retrata al sector: los establecimientos hoteleros abiertos caen de 662 en septiembre a 459 en enero, un 30,7% menos.

El empleo lo confirma. En Málaga, los afiliados a la Seguridad Social en servicios de comidas y bebidas pasaron de 66.689 en enero de 2025 a 83.734 en julio, un 25,6% más. El matiz que sirve para valorar: los autónomos solo suben un 4,2% entre enero y agosto, mientras el Régimen General sube un 31%. El dueño está los doce meses; toda la elasticidad la absorbe la plantilla contratada, así que tu estructura de costes fijos no se estacionaliza. Y en ese periodo los afiliados en restaurantes crecieron un 40,2% frente al 18,5% de los establecimientos de bebidas: un bar de barrio y un restaurante de paseo marítimo no son el mismo activo y no merecen el mismo múltiplo.

Rangos de traspaso por tipo de local y zona

La tabla siguiente son órdenes de magnitud de mercado observados en ofertas y operaciones de la costa, no un dato oficial: no existe registro público de precios de traspaso, como sí lo hay de compraventas. Se dan como rango amplio porque el precio real depende de dos variables que no caben en una tabla: los años que quedan de contrato y si el epígrafe cubre lo que se hace.

Tipo de local y zona	Rango de traspaso	Renta mensual	Múltiplo sobre EBITDA ajustado	Qué justifica el extremo alto
Bar sin cocina ni terraza, calle secundaria de Fuengirola, Torremolinos o Benalmádena pueblo	20.000–50.000 €	900–1.600 €	1,5–3×	Contrato largo y clientela de barrio estable todo el año
Bar con cocina y terraza pequeña, zona residencial de Mijas Costa o Rincón de la Victoria	45.000–110.000 €	1.400–2.400 €	2–3,5×	Terraza transmisible y epígrafe que cubre la cocina
Cafetería o heladería de temporada, casco de Nerja o Estepona	30.000–90.000 €	1.200–2.600 €	2–4×	Calle peatonal con paso garantizado
Restaurante con cocina y terraza, paseo marítimo o casco antiguo de Fuengirola, Benalmádena o Estepona	120.000–350.000 €	2.200–5.500 €	2,5–5×	Más de ocho años de contrato y terraza de temporada larga
Restaurante en el Centro Histórico de Málaga con terraza en zona acústicamente saturada	180.000–500.000 €	3.000–7.000 €	3,5–6×	La terraza no se puede replicar: la ZAS suspende nuevas ocupaciones
Restaurante primera línea, Marbella, Puerto Banús o Nueva Andalucía	250.000–900.000 €	5.000–18.000 €	3–6×	Marca consolidada y temporada de ocho meses en lugar de cuatro
Local con epígrafe de hostelería especial con música	Prima del 30%–60% sobre el equivalente sin música	—	—	Aislamiento de 65 dBA certificado, limitador instalado y cierre a las 03:00

Para situar las zonas conviene mirar antes el precio residencial, que sí tiene serie. Según el SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026), el precio medio de oferta va de los 3.000 €/m² de Manilva y los 3.565 €/m² de Fuengirola a los 5.720 €/m² de Marbella y los 6.160 €/m² de Nueva Andalucía; puedes verlo en el mapa interactivo de precios de la Costa del Sol y en la comparativa de zonas de la Costa del Sol. Pero cuidado con la extrapolación: el traspaso no sigue linealmente al precio residencial. Marbella cuesta 1,6 veces más que Fuengirola en vivienda y un restaurante equivalente puede costar tres o cuatro veces más de traspaso, porque la temporada dura el doble. La vivienda mide dónde vive la gente; el traspaso mide por dónde pasa.

El caso completo: un bar-restaurante de temporada en Fuengirola

Volvemos al local del principio. Es un ejemplo construido con estructura de costes representativa del sector, no una operación concreta, y sirve para ver cómo se desmonta un múltiplo aparentemente bueno. Local de 90 m² con 40 m² de terraza, cocina completa, epígrafe de hostelería sin música, cuatro empleados fijos y dos de temporada.

Concepto	Importe anual	% ventas	Comentario
Facturación sin IVA	385.000 €	100%	Junio–septiembre concentra unos 185.000 €, el 48%
Coste de mercancía	−123.200 €	32,0%	Rango sano en restauración de carta: 30%–34%
Personal, sin el propietario	−127.050 €	33,0%	Cuatro fijos y dos contratos de temporada
Renta del local (2.400 €/mes)	−28.800 €	7,5%	Sano por debajo del 10% de la facturación
Suministros	−22.000 €	5,7%	Luz, agua, gas y telecomunicaciones
Tasa de veladores, 40 m² en 1.ª categoría	−2.900 €	0,8%	40 m² × 72,31 €/m², ordenanza fiscal de Fuengirola
Seguros	−1.800 €	0,5%	RC obligatorio de 375.000 € por aforo de 51–100, más multirriesgo
Gestoría y asesoría	−3.600 €	0,9%
Tasas, derechos de autor, comunidad e IBI repercutido	−4.200 €	1,1%
Mantenimiento y reposición	−6.500 €	1,7%	Por debajo del 2%–4% recomendable
Marketing, plataformas y TPV	−5.400 €	1,4%
EBITDA que enseña el vendedor	59.550 €	15,5%	Traspaso de 165.000 € → 2,77×. Parece barato
Ajuste 1: subida de renta del 20% (artículo 32.2 LAU)	−5.760 €		La renta pasa de 2.400 a 2.880 €/mes desde el primer mes
Ajuste 2: sueldo de mercado del propietario	−32.000 €		El dueño trabaja 60 horas semanales sin nómina
EBITDA ajustado real	21.790 €	5,7%	Traspaso de 165.000 € → 7,6×. Ya no parece barato

Y ahora el dato que decide la operación: al contrato le quedan veintiséis meses. Con 21.790 € anuales de beneficio ajustado acumulas unos 47.200 € en ese plazo. Pagaste 165.000 €. Si el arrendador no renueva —y no está obligado—, pierdes en torno a 118.000 €, más el aval, más las existencias, más dos años de tu vida. ¿Cuánto vale realmente? Con el contrato renovado a diez años, entre 3 y 4 veces el EBITDA ajustado más el valor de reposición de las instalaciones útiles: del orden de 65.000 a 90.000 €. Con veintiséis meses y sin compromiso de renovación, el fondo de comercio vale cero y solo se pagan las instalaciones: entre 18.000 y 30.000 €. La diferencia entre 165.000 € y 25.000 € no la explica el negocio. La explica el contrato.

Comprar en octubre frente a comprar en abril

Mismo local, mismo precio, dos operaciones financieramente distintas. Si firmas en octubre, pagas los 165.000 €, constituyes el aval y entras directamente en el tramo malo del año: de noviembre a febrero este negocio no gana dinero, y algunos meses cubre gastos a costa de caja. Necesitas circulante adicional —entre 25.000 y 40.000 € en un local de este tamaño— para llegar a Semana Santa sin apretar a proveedores. Si firmas en abril, cobras la temporada primero: la caja de junio a septiembre financia el invierno siguiente y llegas a noviembre con colchón. Es el mismo activo con la mitad de riesgo de tesorería.

De ahí la asimetría real del mercado: en octubre hay más oferta y menos compradores, porque quien ha tenido una mala temporada quiere salir antes del invierno. Comprar en octubre puede ser una buena operación si negocias el precio a la baja por el circulante que aportas y verificas que la temporada recién terminada no fue mala por un motivo estructural. Comprar en octubre al precio de abril es pagar una prima por financiar el invierno de otro. Y una comprobación que se olvida: si el local ha estado cerrado más de seis meses, hay que presentar una nueva declaración responsable para reabrir.

La fiscalidad del traspaso, en cuatro puntos

• IVA. El traspaso de un negocio en marcha —mobiliario, maquinaria, existencias, cesión del contrato y, en su caso, subrogación de la plantilla— no está sujeto a IVA por el artículo 7.1.º de la Ley 37/1992, porque constituye una unidad económica autónoma. La Dirección General de Tributos lo ha confirmado para restauración con local arrendado (consultas V2368-20 y V0531-22). Si solo se vende el mobiliario o solo se cede el derecho de arrendamiento, es «mera cesión de bienes» y va al 21%.
• ITP. Si la operación no está sujeta a IVA, solo tributan por Transmisiones Patrimoniales los inmuebles incluidos (artículo 7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993); el mobiliario, las existencias y el fondo de comercio no. En Andalucía el tipo general de inmuebles es del 7%. Cuidado con el artículo 11.2: si el contrato mezcla muebles e inmuebles sin desglosar el precio, se aplica a todo el tipo de los inmuebles.
• IRPF del vendedor. El artículo 37.1.f) de la Ley 35/2006 es específico: en un traspaso la ganancia patrimonial se computa al cedente por el importe que le corresponda, descontada la participación del propietario del local. Va a la base del ahorro, con tipos del 19% al 30% en 2026 según tramo.
• Amortización del fondo de comercio. Deducible con el límite anual máximo de la veinteava parte: el 5% anual durante veinte años (artículo 12.2 de la Ley 27/2014). Sobre 90.000 € de fondo de comercio, 4.500 € al año de gasto deducible.

Sobre módulos: la Orden HAC/1425/2025 mantiene la estimación objetiva para hostelería en 2026, pero los límites ampliados de exclusión decayeron al derogar el Congreso las sucesivas prórrogas, y los importes vigentes hoy son 150.000 € de ingresos y 150.000 € de compras. Es un punto volátil: verifícalo con tu asesor en la fecha de la operación.

La due diligence mínima: qué exigir antes de firmar

Ninguno de estos documentos es opcional y casi todos son gratuitos. La resistencia del vendedor a entregar cualquiera de ellos es, por sí sola, información sobre el negocio.

Documento	Qué compruebas	Señal de alarma
Contrato de arrendamiento completo, con anexos y adendas	Años restantes, cláusula de cesión, actualización, participación del propietario, renuncia al artículo 34	Que falten anexos, o que la cesión exija consentimiento y no lo tengas por escrito
Certificado del arrendador de renta al corriente y conformidad con la cesión	Que no haya impagos y que la cesión no sea causa de resolución	Que el arrendador no quiera firmarlo
Declaración responsable de apertura sellada y epígrafe declarado	Que la actividad real coincida con la declarada: música, cocina, actuaciones, aforo	Que el local ponga música y el epígrafe sea III.2.7.a)
Licencia o declaración responsable de ocupación o utilización	Que el inmueble sea urbanísticamente apto para hostelería	Local sin título urbanístico o con otro uso en el planeamiento
Estudio y certificación acústica, y certificado del limitador	Aislamiento ensayado frente al exigido por el Decreto 50/2025	Ensayo ausente o anterior a los equipos actuales
Autorización vigente de veladores y último recibo de la tasa	Metros autorizados, temporada y régimen de transmisión	Más mesas en la calle que metros en el papel
Certificado de deudas del artículo 175.2 de la Ley General Tributaria	Deudas y sanciones tributarias. El único blindaje eficaz	Que el vendedor no dé su conformidad para solicitarlo
Vida laboral del código de cuenta de cotización y certificado de la Seguridad Social	Plantilla real, antigüedades y deuda de cuotas	Trabajadores en el local que no aparecen en el informe
Nóminas, contratos y convenio de los doce últimos meses	Coste real de la plantilla que vas a subrogar	Salarios por debajo de convenio o temporales encadenados
Certificados de luz, agua, gas y comunidad de propietarios	Que no te corten el suministro ni te reclamen derramas	Derramas aprobadas y no pagadas que afecten al local
Certificado urbanístico y expedientes de disciplina sobre la finca	Sanciones, órdenes de restitución, expedientes de actividad	Cualquier expediente abierto: va con el inmueble
Modelos 303 y 390 de IVA de los tres últimos ejercicios	Que la facturación declarada coincida con la que te enseñan	Diferencia entre la caja que te cuentan y la declarada
Contratos de renting, leasing y exclusivas con proveedores	Qué instalaciones son suyas y qué compromisos heredas	Cafetera o rótulo en renting vendidos como propios
Inventario firmado y valorado, con antigüedad y facturas	Valor de reposición: el suelo del precio del traspaso	Inventario genérico sin marcas, modelos ni años

Con esos catorce documentos sobre la mesa, el traspaso deja de ser una apuesta. Y si algo no encaja, la solución no siempre es retirarse: se puede retener parte del precio en depósito durante los tres años del artículo 44.3 del Estatuto de los Trabajadores, o condicionar la firma a que el arrendador otorgue una prórroga por escrito. Dos comprobaciones más que no cuestan nada: visita el local un viernes por la noche y un martes a mediodía, y solicita el certificado del artículo 175.2 el mismo día que hay acuerdo de principio, porque tarda hasta tres meses y condiciona todo el calendario.

¿Sale la cuenta? La conclusión incómoda

Hay una asimetría de fondo en este mercado. El número de locales de hostelería en la provincia de Málaga está prácticamente congelado: 12.856 locales de servicios de comidas y bebidas a 1 de enero de 2025 frente a 12.631 en 2019, según el Directorio Central de Empresas del INE. Un 1,8% más en seis años, mientras las pernoctaciones crecían con fuerza. Quien quiere entrar en la hostelería de esta costa no abre un local nuevo: ocupa el sitio de otro. Ese es el argumento estructural que sostiene el precio de los traspasos, y es real. La otra cara: en 2024 causaron baja en España 32.066 empresas de comidas y bebidas sobre un parque de 234.900, un 13,6% anual.

Y ahora lo que no se dice en los anuncios. La mayoría de los traspasos que se anuncian caros lo están porque el arrendamiento está a punto de vencer o porque la licencia no cubre lo que se está haciendo. No es coincidencia: es el mecanismo. Quien tiene doce años de contrato por delante y el epígrafe correcto no necesita vender con prisa, y cuando vende lo hace con la documentación ordenada. Quien tiene veintiséis meses y pone música sin declararla necesita vender ya, antes de que corra el reloj o de que alguien denuncie, y necesita que el precio parezca justificado por el EBITDA. De ahí el múltiplo bonito.

Dicho de otra forma: un múltiplo bajo sobre un EBITDA sin ajustar es casi siempre la señal de que el problema está en el contrato o en el título, no una oportunidad. Cuando encuentres un traspaso que parece barato, la pregunta correcta no es «¿por qué está tan bien de precio?» sino «¿qué le queda de contrato y qué pone exactamente en su declaración responsable?». El traspaso sale a cuenta cuando se cumplen tres condiciones a la vez: contrato con al menos el doble de años que el periodo de recuperación, epígrafe que cubre la actividad real —terraza y música incluidas— y un EBITDA ajustado positivo después de imputarte un sueldo. Si falla una de las tres, no es que sea peor negocio: es que estás valorando algo distinto de lo que crees estar comprando.

Preguntas frecuentes sobre el traspaso de un negocio de hostelería

¿Qué se compra exactamente en un traspaso de hostelería?

Cuatro cosas con un precio único: la posición de arrendatario en el contrato del local, la aptitud del local para sostener tu declaración responsable de apertura, las instalaciones y el fondo de comercio. No compras el inmueble, que sigue siendo del arrendador, ni una licencia transmisible: en Andalucía la apertura de hostelería va por declaración responsable y esta no se transmite.

¿Cuánto cuesta traspasar un bar en la Costa del Sol?

Un bar sin cocina ni terraza en calle secundaria se mueve entre 20.000 y 50.000 €; con cocina y terraza en zona consolidada, entre 45.000 y 110.000 €; un restaurante con terraza en paseo marítimo, entre 120.000 y 350.000 €, y en primera línea de Marbella supera con holgura los 250.000 €. Son órdenes de magnitud de mercado, no dato oficial: no existe registro público de precios de traspaso.

¿El propietario del local puede subirme la renta si compro el traspaso?

Sí. El artículo 32.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos le da derecho a elevar la renta un 20% por la cesión del contrato, y un 10% en subarriendo parcial. Es un derecho que tiene que ejercitar, no una subida automática, pero hay que darla por hecha al hacer números. Además, la cesión debe notificársele de forma fehaciente en el plazo de un mes.

¿La licencia del bar se transmite con el traspaso?

No como se suele creer. Desde el Decreto 155/2018 un bar o restaurante abre en Andalucía mediante declaración responsable municipal, y el artículo 2.4 de la Ley 13/1999 solo declara transmisibles las autorizaciones. Lo que heredas es la aptitud del local: aislamiento certificado, aforo, título urbanístico de ocupación e instalaciones conformes. Sobre esa base presentas tu propia declaración a tu nombre.

¿Puedo quedarme con la terraza de veladores del anterior dueño?

Depende del municipio y las diferencias son grandes. Benalmádena la transmite expresamente con el negocio y Fuengirola exige que el cambio de titularidad sea conjunto. Torremolinos y Nerja obligan a obtener autorización nueva. Mijas la declara personal e intransferible. Málaga capital no la transfiere, aunque prevé un puente temporal, y en el Distrito Centro la zona acústicamente saturada suspende nuevas ocupaciones.

¿Heredo las deudas del vendedor si compro su negocio?

En parte sí, y por ley. De las laborales respondes solidariamente durante tres años (artículo 44.3 del Estatuto de los Trabajadores). De las de Seguridad Social, por la totalidad de lo generado antes de la sucesión y sin tope de años (artículo 142.1 de la Ley General de la Seguridad Social). Y de las tributarias, salvo que pidas el certificado del artículo 175.2 de la Ley General Tributaria.

¿Tengo que quedarme con los empleados?

Sí. El artículo 44.1 del Estatuto de los Trabajadores impone la subrogación cuando se transmite una entidad económica que mantiene su identidad, y traspasar un bar en marcha lo es. Te subrogas en los contratos con su antigüedad y el convenio de origen sigue aplicándose hasta que expire. Prescindir de alguien después de firmar es un despido, con indemnización calculada sobre la antigüedad heredada.

¿Cuántos años de contrato deberían quedar para que un traspaso valga la pena?

Como regla de trabajo, al menos el doble del tiempo que necesitas para recuperar el traspaso con el beneficio ajustado. Si tardas cuatro años en recuperarlo, quieres ocho o más por delante. Con menos de cinco años y sin compromiso escrito de renovación del arrendador, el fondo de comercio vale muy poco y lo razonable es pagar solo el valor de reposición de las instalaciones.

¿Es mejor comprar un traspaso en octubre o en abril?

Financieramente es mucho más cómodo en abril, porque cobras la temporada antes de financiar el invierno. En la provincia de Málaga, junio–septiembre concentró el 45,43% de las pernoctaciones de 2025 y enero solo el 3,81%. Comprando en octubre necesitas circulante adicional para cuatro a siete meses de gastos fijos. A cambio, en octubre hay más oferta y más margen para negociar el precio.

¿El traspaso lleva IVA?

Normalmente no. El traspaso de un negocio en marcha con sus instalaciones, existencias, cesión del contrato de arrendamiento y plantilla constituye una unidad económica autónoma y no está sujeto a IVA por el artículo 7.1.º de la Ley 37/1992. Si solo se venden elementos aislados —el mobiliario suelto o únicamente el derecho de arrendamiento—, es una mera cesión de bienes y tributa al 21%.

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Fuentes y metodología

Normativa. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (artículos 4, 30, 31, 32, 34, 35, 36 y disposición transitoria tercera). Ley 13/1999 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de Andalucía y Decreto 155/2018 del Catálogo, modificado por el Decreto 251/2023. Decreto 109/2005 del seguro obligatorio de responsabilidad civil. Decreto 50/2025, Reglamento para la preservación de la calidad acústica en Andalucía. Estatuto de los Trabajadores, artículo 44; Ley General de la Seguridad Social, artículos 142 y 168; Ley General Tributaria, artículos 42.1.c) y 175.2. Ley 37/1992 del IVA, artículo 7.1.º; Real Decreto Legislativo 1/1993, artículos 7.5 y 11; Ley 35/2006 del IRPF, artículos 22, 33, 37.1.f) y 46; Ley 27/2014, artículo 12.2; Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, artículo 41; Orden HAC/1425/2025, y consultas de la Dirección General de Tributos V2368-20, V0531-22, V0427-26 y V0103-08.

Tres advertencias de vigencia. La Orden de 25 de marzo de 2002 de horarios fue derogada por el Decreto 155/2018. El Decreto 6/2012 de contaminación acústica lo fue por el Decreto 50/2025, con efectos de 24 de marzo de 2025. Y la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental quedó derogada el 20 de junio de 2026 por la Ley 2/2026, que sustituyó la calificación ambiental previa de bares y restaurantes por una declaración responsable de efectos ambientales, si bien su artículo 89.2 permite a los ayuntamientos exigir licencia ambiental por ordenanza. Cualquier informe que cite esas tres normas como vigentes está desactualizado.

Ordenanzas municipales. Las condiciones de veladores y las tasas proceden de las ordenanzas reguladoras y fiscales vigentes de cada ayuntamiento, publicadas en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga: Málaga capital (2018 y fiscal 10/2022), Marbella (2025), Fuengirola (2014, modificada en 2017 y 2021), Torremolinos (ordenanza 82, consolidada en 2023), Benalmádena (OMR-16 de 2025), Estepona (2012 y plataformas de 2014), Mijas (2012, modificada en 2016 y 2022), Nerja (2003) y Rincón de la Victoria (2010). Cambian con frecuencia y no se pueden extrapolar de un municipio a otro. Las de Fuengirola y Marbella se contradicen internamente sobre la transmisión: ahí hay que consultar al ayuntamiento antes de cerrar.

Datos del sector. INE, Encuesta de Ocupación Hotelera, tablas 2074 y 2066, provincia de Málaga, 2025. INE, Directorio Central de Empresas, tablas 301, 290 y 3954, a 1 de enero de 2025. Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, afiliación por provincia y CNAE a cuatro dígitos, Málaga, 2025.

Lo que va como rango porque no se ha podido verificar. No existe registro público de precios de traspaso equivalente al de compraventas: los rangos por tipo y zona son órdenes de magnitud observados en el mercado, no un dato oficial, y no deben usarse como valoración. Tampoco hay publicada una tasa oficial de supervivencia de la hostelería malagueña a uno, tres y cinco años: la estadística del INE que la cubría se descontinuó en 2022. Y el INE no desglosa por provincia la cifra de negocios de hostelería, así que la estacionalidad de facturación se ilustra aquí con empleo y ocupación, que sí lo tienen.

Índice propio y valoración. Los precios por metro cuadrado proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026): una estimación propia elaborada a partir de precios de oferta y de nuestra cartera, no un registro de transacciones, que no debe compararse de tú a tú con el INE ni con el Colegio de Registradores, porque miden cosas distintas; la metodología del mapa de precios de la Costa del Sol está publicada y sus rendimientos son estimaciones, no previsiones ni garantías de resultado. SolProp realiza valoración de mercado, no tasación homologada conforme a la Orden ECO/805/2003, que solo pueden emitir sociedades inscritas en el Banco de España: cuando hace falta una tasación, derivamos a un partner homologado. El glosario inmobiliario recoge los términos usados aquí, y puedes conocernos en quiénes somos.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado, un asesor fiscal o un técnico competente para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.