Impuesto de sucesiones en Andalucía para extranjeros 2026: bonificación del 99%
Es la pregunta que tarde o temprano se hace todo propietario extranjero en la Costa del Sol: ¿qué pasará con mi vivienda cuando yo falte? ¿Cuánto pagarán mis hijos por heredarla? La respuesta, en Andalucía y con las reglas vigentes en 2026, sorprende a la mayoría: en la práctica, casi nada.
Andalucía combina una reducción de hasta 1.000.000 € por heredero con una bonificación del 99% en la cuota para cónyuge, hijos y padres, aplicable tanto a herencias como a donaciones. Y desde la reforma de 2021, los no residentes —sean de la Unión Europea o de fuera— tienen derecho a aplicar exactamente las mismas ventajas que un andaluz. En esta guía te explicamos cómo funciona el impuesto, con ejemplos reales en euros, qué plazos y modelos aplican a cada situación y qué conviene más según tu perfil: dejar la vivienda en herencia o donarla en vida.
Resumen rápido: sucesiones y donaciones en Andalucía 2026
- Cónyuge, hijos y padres apenas pagan: reducción de hasta 1.000.000 € por heredero en herencias y bonificación del 99% en la cuota, también en donaciones (Ley 5/2021 de Andalucía).
- Los no residentes aplican la normativa andaluza: desde la Ley 11/2021 da igual que residas en Reino Unido, Alemania, Suecia o cualquier país fuera de la UE.
- Ejemplo real: un hijo que hereda una vivienda de 400.000 € paga 0 €. Si la recibe en donación, unos 756 € de impuesto de donaciones.
- La base imponible del inmueble es, como mínimo, su valor de referencia catastral, igual que ocurre con el ITP al comprar.
- Plazos: 6 meses para herencias (prorrogables otros 6). Donaciones: 2 meses ante la Junta de Andalucía o 30 días hábiles ante la AEAT si quien recibe no reside en España.
- Hermanos, sobrinos y tíos (Grupo III) no tienen bonificación: la factura puede superar los 100.000 € en una vivienda de valor medio-alto.
- Donar en vida puede disparar el IRPF o IRNR del donante: antes de decidir, calcula siempre el coste conjunto de todos los impuestos, no solo el de donaciones.
¿Cuánto se paga por heredar o recibir una vivienda en Andalucía en 2026?
Para la inmensa mayoría de las familias, la respuesta es cero o casi cero. Andalucía neutraliza el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los familiares directos mediante una doble vía recogida en la Ley 5/2021, de Tributos Cedidos: una reducción por parentesco de hasta 1.000.000 € por heredero sobre la base imponible en las herencias (art. 28) y, además, una bonificación del 99% sobre la cuota (art. 39) que cubre tanto herencias como donaciones. A esto se suma una tarifa autonómica propia con tipos del 7% al 26% (art. 37), muy inferior a la escala estatal, y coeficientes multiplicadores fijos: 1,0 para los Grupos I y II, 1,5 para el Grupo III y 1,9 para el Grupo IV, sin recargo por el patrimonio previo del heredero.
El impuesto lo paga siempre quien recibe: cada heredero o donatario presenta su propia autoliquidación, incluso cuando el resultado es 0 €. Y un matiz clave para propietarios: la vivienda se valora, como mínimo, por su valor de referencia catastral, el mismo criterio que se aplica al ITP cuando compras una vivienda en Andalucía.
Cómo se calcula el impuesto, paso a paso
- Base imponible: valor de los bienes recibidos. En inmuebles, como mínimo el valor de referencia catastral. En herencias se añade además el ajuar doméstico, con carácter general un 3% del caudal, con matices jurisprudenciales.
- Reducciones: hasta 1.000.000 € por parentesco en herencias para Grupos I y II; 10.000 € para el Grupo III; reducciones adicionales por discapacidad (250.000 € o 500.000 € según el grado) o por vivienda habitual del causante (99%, con mantenimiento de 3 años).
- Base liquidable: base imponible menos reducciones.
- Cuota íntegra: se aplica la tarifa andaluza del 7% al 26% y el coeficiente multiplicador por parentesco.
- Bonificación del 99% sobre la cuota, si el adquirente pertenece a los Grupos I o II.
¿Y si no resido en España? La clave para propietarios extranjeros
Aquí está la buena noticia que muchos propietarios internacionales todavía desconocen. Lo que determina cómo tributas no es tu nacionalidad, sino tu residencia fiscal. Un no residente tributa en España por obligación real: solo por los bienes situados en territorio español, como tu vivienda de la Costa del Sol. Y, desde la modificación de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1987 por la Ley 11/2021 —que consolidó la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 2018—, todos los no residentes, comunitarios o extracomunitarios, tienen derecho a aplicar la normativa autonómica que corresponda. Un heredero que vive en Londres, Berlín, Estocolmo o Dubái aplica las mismas reducciones y la misma bonificación del 99% que un residente en Málaga.
¿Y qué normativa autonómica corresponde? Estos son los puntos de conexión habituales cuando hay una vivienda andaluza de por medio:
| Situación | Normativa aplicable |
|---|---|
| El fallecido residía en Andalucía y los herederos viven en el extranjero | Normativa andaluza (comunidad de residencia del causante) |
| El fallecido residía en el extranjero y deja bienes en España | Normativa de la comunidad donde esté el mayor valor de los bienes; si la vivienda de la Costa del Sol es el activo principal, la andaluza |
| Donación de un inmueble situado en Andalucía | Normativa andaluza (lugar donde radica el inmueble), resida donde resida quien lo recibe |
En la práctica, para el caso típico de nuestros clientes —propietario extranjero con vivienda en Fuengirola, Mijas, Marbella o Estepona cuyos herederos también viven fuera de España— la conclusión es directa: se aplican los beneficios fiscales andaluces descritos en esta guía.
La bonificación del 99% y la reducción de 1.000.000 €: quién puede aplicarlas
Los beneficios andaluces dependen del grupo de parentesco entre quien transmite y quien recibe. Esta tabla resume el tratamiento en 2026:
| Grupo | Quiénes son | Reducción por parentesco (herencias) | Bonificación en cuota |
|---|---|---|---|
| I | Hijos y descendientes menores de 21 años | Hasta 1.000.000 € | 99% (herencias y donaciones) |
| II | Hijos y descendientes de 21 años o más, cónyuge, padres y ascendientes | Hasta 1.000.000 € | 99% (herencias y donaciones) |
| III | Hermanos, sobrinos, tíos y parientes por afinidad | 10.000 € | Sin bonificación |
| IV | Primos, parientes lejanos y personas sin parentesco | Sin reducción | Sin bonificación |
Dos matices importantes para propietarios internacionales. Primero: las parejas de hecho se equiparan al cónyuge siempre que estén inscritas en el Registro de Parejas de Hecho de Andalucía o en un registro análogo de otra administración pública; una pareja estable sin inscripción registral cae al Grupo IV, el peor escenario fiscal posible. Segundo: la reducción de 1.000.000 € opera solo en herencias; en las donaciones en vida el escudo es la bonificación del 99%, que exige formalizar la donación en escritura pública.
Además, la Ley 8/2025 de Presupuestos de Andalucía introdujo desde 2026 dos mejoras prácticas: la bonificación del 99% se conserva incluso si la autoliquidación se presenta fuera de plazo, siempre que sea de forma voluntaria y antes de recibir un requerimiento, y las donaciones en metálico inferiores a 5.000 € quedan exentas del requisito de documento público. Aun así, presentar en plazo sigue siendo la vía segura para evitar recargos e intereses.
Ejemplos reales con números: cuánto se paga en cada escenario
Nada aclara tanto como los euros. Estos cuatro escenarios están calculados aplicando la tarifa andaluza del art. 37 de la Ley 5/2021, el coeficiente multiplicador correspondiente (1,0 para Grupos I y II; 1,5 para el Grupo III) y, cuando procede, la reducción por parentesco y la bonificación del 99%. Tomamos como valor de la vivienda su valor de referencia catastral:
| Escenario | Quién recibe | Base liquidable | Cuota final aproximada |
|---|---|---|---|
| Herencia de vivienda de 400.000 € | Hijo (Grupo II) | 0 € (absorbida por la reducción de 1.000.000 €) | 0 € |
| Herencia de patrimonio de 1.500.000 € | Hijo único (Grupo II) | 500.000 € | ≈ 996 € (tras bonificación del 99%) |
| Donación de vivienda de 400.000 € | Hija (Grupo II) | 400.000 € | ≈ 756 € (tras bonificación del 99%) |
| Herencia de vivienda de 400.000 € | Hermano (Grupo III) | 390.000 € | ≈ 110.130 € (sin bonificación) |
La lectura es clara. Entre padres, hijos y cónyuges, el impuesto andaluz es hoy casi simbólico incluso en patrimonios elevados: una herencia de un millón y medio de euros genera una cuota inferior a 1.000 €. En cambio, cuando heredan hermanos o sobrinos, el impuesto sigue siendo muy real: en el ejemplo, más de 110.000 € por una vivienda de 400.000 €. Si tus herederos previstos pertenecen al Grupo III o IV, la planificación anticipada no es opcional, es imprescindible. Estos cálculos son orientativos: cada caso puede incorporar reducciones adicionales, cargas o particularidades, así que verifica siempre tu supuesto concreto con un asesor fiscal y con las fuentes oficiales de la Agencia Tributaria de Andalucía y la AEAT.
¿Heredar o donar en vida? La comparativa que debes hacer antes de decidir
Con una bonificación del 99% en ambas vías, muchos propietarios asumen que da igual donar ahora que dejar en herencia. No es así: el ISD es solo una pieza del puzle. La diferencia decisiva suele estar en los otros impuestos que se activan con cada opción.
| Concepto | Herencia | Donación en vida |
|---|---|---|
| Reducción de hasta 1.000.000 € (Grupos I y II) | Sí | No |
| Bonificación del 99% en cuota | Sí | Sí, con escritura pública |
| IRPF / IRNR del transmitente por la ganancia acumulada | No se tributa (la llamada «plusvalía del muerto» no grava al causante) | Sí: el donante tributa por la ganancia como si vendiera; si no reside en España, al 19% por IRNR |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | La paga el heredero | La paga quien recibe la donación |
| Plazo de autoliquidación | 6 meses, prorrogables | 2 meses (Junta) o 30 días hábiles (AEAT, no residentes) |
| Control del bien | El propietario lo conserva de por vida | Se pierde al donar (salvo reservas como el usufructo) |
Por eso, en la mayoría de los casos con familiares directos, heredar resulta más eficiente que donar: la herencia no aflora la ganancia patrimonial acumulada del transmitente, mientras que la donación puede generar una factura de IRPF o IRNR muy superior al propio impuesto de donaciones, sobre todo en viviendas compradas hace años que se han revalorizado con fuerza. La donación, a cambio, ofrece certeza y permite anticipar el relevo patrimonial. La decisión correcta exige calcular el coste conjunto de las dos vías con números reales.
Qué suele convenir según tu perfil
| Perfil de propietario | Vía que suele analizarse primero | Por qué |
|---|---|---|
| No residente con hijos o cónyuge como herederos | Herencia + testamento español | Reducción de 1.000.000 € y bonificación del 99%; cuota habitual de 0 €; sin IRNR del transmitente |
| Propietario que quiere anticipar el traspaso a un hijo | Donación en escritura pública | ISD casi simbólico por la bonificación; pero hay que presupuestar el IRPF/IRNR del donante y la plusvalía municipal |
| Patrimonio familiar superior a 1.000.000 € por heredero | Herencia con planificación | La bonificación del 99% cubre lo que la reducción no absorbe; la cuota sigue siendo mínima |
| Herederos previstos en Grupo III o IV (hermanos, sobrinos, pareja no inscrita) | Planificación profesional anticipada | Sin bonificación, la factura es elevada; conviene valorar testamento, inscripción de la pareja de hecho u otras estructuras legales |
Dónde y cuándo se presenta: residentes frente a no residentes
El organismo ante el que se liquida cambia según la residencia de los implicados, aunque los beneficios andaluces se apliquen en ambos casos. Es el detalle operativo que más confusión genera:
| Caso | Modelo | Organismo | Plazo |
|---|---|---|---|
| Herencia con heredero o fallecido no residente | 650 | AEAT – Oficina Nacional de Gestión Tributaria (Madrid), indicando la normativa andaluza | 6 meses desde el fallecimiento; prórroga de otros 6 si se solicita dentro de los 5 primeros |
| Herencia entre residentes (fallecido residente en Andalucía) | 650 | Agencia Tributaria de Andalucía | 6 meses, con la misma prórroga |
| Donación de inmueble andaluz a residente en España | 651 | Agencia Tributaria de Andalucía | 2 meses desde el día siguiente a la donación |
| Donación de inmueble andaluz a no residente | 651 | AEAT – Oficina Nacional de Gestión Tributaria | 30 días hábiles |
A la autoliquidación del ISD se suma la plusvalía municipal ante el ayuntamiento donde está la vivienda (6 meses en herencias, prorrogables hasta un año; 30 días hábiles en donaciones) y, por último, la inscripción en el Registro de la Propiedad, imprescindible para poder vender o hipotecar el inmueble en el futuro.
Riesgos y errores frecuentes que vemos en la Costa del Sol
- No presentar «porque sale cero». La autoliquidación es obligatoria aunque la cuota sea 0 €: sin el justificante del impuesto no podrás inscribir la vivienda en el Registro ni venderla después.
- Dejar pasar los 6 meses sin pedir prórroga. Genera recargos e intereses. Desde 2026 la presentación voluntaria fuera de plazo conserva la bonificación del 99%, pero sigue siendo dinero perdido evitable.
- Declarar por debajo del valor de referencia. Provoca comprobaciones de Hacienda y, además, te perjudica en el futuro: al vender, tu valor de adquisición a efectos de la ganancia será el declarado en el ISD.
- Donar sin calcular la ganancia del donante. El impuesto de donaciones puede ser de unos cientos de euros, pero el IRPF o IRNR del donante por la revalorización acumulada puede ascender a decenas de miles.
- Perder la bonificación por no usar escritura pública en la donación, o por tener una pareja de hecho sin inscribir en un registro público, lo que la relega al Grupo IV.
- Ignorar el impuesto del país de origen. España grava la vivienda andaluza, pero tu país de residencia puede gravar tu patrimonio mundial. Sin planificación cruzada, la factura global puede dispararse.
Planificación internacional: testamento español y doble imposición
Si eres extranjero con vivienda en España, hay un documento que simplifica enormemente la vida de tus herederos: un testamento español limitado a tus bienes en España. El Reglamento europeo 650/2012 permite además elegir expresamente en el testamento que tu sucesión se rija por tu ley nacional (la llamada professio iuris); si no eliges, se aplica por defecto la ley del país de tu residencia habitual. Para un británico, alemán o sueco con casa en la Costa del Sol, otorgar testamento ante notario español con elección de ley evita traducciones, apostillas y meses de trámites transfronterizos. Si estás valorando instalarte en España, nuestra guía sobre mudarse a la Costa del Sol desde el Reino Unido repasa el resto de implicaciones del cambio de residencia.
En cuanto a la doble imposición: España solo tiene convenios específicos de sucesiones con Francia, Grecia y Suecia, por lo que en la mayoría de los casos rigen las reglas internas de cada país. El Reino Unido y Alemania, por ejemplo, gravan la herencia o la adquisición mundial de sus residentes, aunque suelen permitir deducir el impuesto ya pagado en España sobre el mismo bien. En el otro extremo, países como Suecia o Noruega han eliminado su impuesto sucesorio, de modo que sus residentes solo afrontan el ISD español, prácticamente neutralizado en Andalucía para familiares directos. Cada combinación de países tiene sus reglas: verifica tu caso con un asesor fiscal que conozca ambas jurisdicciones.
Cómo tramitar una herencia con vivienda en Andalucía siendo no residente, paso a paso
Paso 1: reúne los certificados básicos
Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades (que indica si hay testamento español y ante qué notario) y, en su caso, certificado de seguros de vida. Los documentos extranjeros necesitan apostilla y traducción jurada.
Paso 2: obtén el NIE de cada heredero
El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para liquidar impuestos e inscribir la vivienda. Puede solicitarse en España o en el consulado español del país de residencia.
Paso 3: haz inventario y valora los bienes
Vivienda al valor de referencia catastral como mínimo, saldos bancarios a fecha de fallecimiento y ajuar doméstico. Una valoración correcta hoy te ahorra impuestos mañana si se vende el inmueble.
Paso 4: firma la escritura de adjudicación de herencia
Se otorga ante notario español. Si los herederos no pueden desplazarse, pueden actuar mediante poder notarial otorgado en su país, con apostilla y traducción.
Paso 5: liquida el Modelo 650 y la plusvalía municipal
Con herederos no residentes, el Modelo 650 se presenta ante la Oficina Nacional de Gestión Tributaria de la AEAT indicando la aplicación de la normativa andaluza, dentro de los 6 meses desde el fallecimiento (prórroga posible si se pide antes del quinto mes). La plusvalía municipal se liquida en el ayuntamiento correspondiente.
Paso 6: inscribe en el Registro de la Propiedad
Con los impuestos liquidados, inscribe la vivienda a nombre de los herederos y actualiza Catastro, comunidad de propietarios y suministros. A partir de ahí, la vivienda puede venderse, alquilarse o conservarse sin limitaciones.
Preguntas frecuentes sobre sucesiones y donaciones en Andalucía para extranjeros
¿Los extranjeros pagan más impuesto de sucesiones en España?
No. Lo que determina el tratamiento fiscal es la residencia fiscal, no la nacionalidad, y desde la Ley 11/2021 todos los no residentes —comunitarios y extracomunitarios— aplican los mismos beneficios autonómicos que los residentes. Un heredero extranjero de una vivienda andaluza disfruta de la reducción y la bonificación andaluzas en igualdad de condiciones.
¿Un no residente puede aplicar la bonificación del 99% de Andalucía?
Sí. La Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1987, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2018 y su consolidación por la Ley 11/2021, reconoce a cualquier no residente el derecho a aplicar la normativa autonómica que corresponda por los puntos de conexión. Si el bien principal es una vivienda en la Costa del Sol, esa normativa es la andaluza, con su bonificación del 99% para los Grupos I y II.
¿Cuánto pagará mi hijo por heredar mi casa de la Costa del Sol?
En el caso habitual, nada. La reducción andaluza de hasta 1.000.000 € por heredero absorbe íntegramente el valor de una vivienda media o alta, dejando la cuota en 0 €. Solo en herencias que superan el millón de euros por heredero aparece cuota, y la bonificación del 99% la reduce a una cifra casi simbólica: unos 996 € en una herencia de 1.500.000 €.
¿Qué es mejor: donar mi vivienda en vida o dejarla en herencia?
Fiscalmente, la herencia suele ganar: no genera IRPF ni IRNR para el transmitente y disfruta de la reducción de 1.000.000 €. La donación tiene un impuesto de donaciones casi simbólico gracias a la bonificación del 99%, pero obliga al donante a tributar por la ganancia acumulada de la vivienda como si la vendiera. La respuesta correcta depende de los números de cada caso: calcula siempre el coste conjunto de ambas vías antes de decidir.
¿Qué plazo hay para pagar el impuesto de sucesiones?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si la prórroga se solicita dentro de los cinco primeros meses. En donaciones, el plazo es de dos meses cuando se liquida ante la Junta de Andalucía y de 30 días hábiles cuando quien recibe no reside en España y liquida ante la AEAT.
¿Tendré que pagar también en mi país de residencia?
Depende de tu país. España solo tiene convenios de sucesiones con Francia, Grecia y Suecia. Países como Reino Unido o Alemania gravan la herencia mundial de sus residentes, aunque suelen permitir deducir lo pagado en España por el mismo bien; otros, como Suecia o Noruega, no tienen impuesto sucesorio. Consulta siempre con un asesor que conozca las dos jurisdicciones.
¿Necesito un testamento español si tengo una casa en España?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Un testamento español limitado a los bienes en España, con elección expresa de tu ley nacional al amparo del Reglamento europeo 650/2012, ahorra a tus herederos meses de trámites, traducciones juradas y costes añadidos.
¿Cómo se valora la vivienda a efectos del impuesto?
Por su valor de mercado y, como mínimo, por el valor de referencia catastral que publica el Catastro, el mismo criterio que rige en el ITP de las compraventas. Declarar un valor inferior expone a comprobaciones y liquidaciones complementarias.
¿Puedo vender la vivienda heredada inmediatamente?
Sí, una vez firmada la adjudicación de herencia, liquidados el ISD y la plusvalía municipal e inscrita la vivienda en el Registro. En la venta posterior tributarás por la ganancia tomando como valor de adquisición el declarado en el impuesto de sucesiones; si vendes siendo no residente, el comprador retendrá además un 3% del precio a cuenta de tu IRNR.
¿Qué pasa si mis herederos son hermanos o sobrinos?
Pertenecen al Grupo III, sin bonificación del 99% y con una reducción de solo 10.000 €: una vivienda de 400.000 € puede generar una cuota superior a 110.000 €. En estos casos, la planificación anticipada con un asesor especializado —testamento, estructura de la titularidad o inscripción de la pareja de hecho— marca una diferencia enorme.
Sobre este artículo. Elaborado por el equipo de SolProp, agencia inmobiliaria en la Costa del Sol especializada en compradores nacionales e internacionales, con sede en Fuengirola (Málaga). Contenido revisado en julio de 2026 conforme a la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, la Ley 29/1987 del ISD, la Ley 8/2025 de Presupuestos de Andalucía y los criterios publicados por la Agencia Tributaria de Andalucía y la AEAT. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico: verifica tu caso concreto con las fuentes oficiales y con un asesor colegiado antes de tomar decisiones.
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