Ganancia patrimonial para no residentes al vender en España: el 19% y cómo se calcula

Vendes tu apartamento en Benalmádena por 294.000 €. Lo compraste en 2014 por 180.000 €. Haces la resta mentalmente en el coche de vuelta del notario, te salen 114.000 € de beneficio y te preparas para pagar. Tu gestor te llama tres semanas después y te dice que la ganancia fiscal no son 114.000 €, sino 80.567 €, y que el impuesto son 15.308 € en lugar de 21.660 €. La diferencia son 6.352 € y está entera en una carpeta de facturas que casi tiras en la mudanza.

Ese es el impuesto sobre la ganancia patrimonial de no residentes: un impuesto en el que el tipo es lo de menos y la aritmética lo es todo. El tipo lo fija una línea del Real Decreto Legislativo 5/2004 y no se negocia. La base imponible, en cambio, la construyes tú a lo largo de doce años de escrituras, facturas y recibos.

Hay además un malentendido que circula por casi todas las webs del sector de esta costa: la ganancia patrimonial por vender un inmueble en España tributa al 19% para todos los no residentes, vivan en Múnich, en Manchester o en Miami. El 24% existe, es real y a los británicos les cuesta dinero de verdad, pero no se aplica a la venta.

Esta guía explica cómo se calcula la ganancia, qué gastos suman y cuáles restan, qué facturas admite Hacienda, por qué la exención por reinversión casi nunca salva a un no residente, cómo funciona la vivienda heredada y dónde está la diferencia real entre un vendedor comunitario y uno británico, con dos casos desglosados euro a euro. La mecánica de la retención del 3% y el Modelo 211 tiene su propio artículo: aquí la mencionamos donde hace falta, pero no la desarrollamos.

No, un británico no paga el 24% al vender: paga el 19% igual que un alemán

El artículo 25.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes fija los tipos. Su letra a) establece el tipo general: «el 24 por 100. No obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria». Esa es la frase que ha generado el malentendido: es cierta y no habla de la venta.

Porque unas líneas más abajo, la letra f) del mismo artículo introduce una regla especial que desplaza a la general: «El 19 por ciento cuando se trate de […] ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales». Esa letra no lleva ningún condicionante de residencia. No dice «para residentes en la Unión Europea». Dice, sin más, el 19%.

La Agencia Tributaria lo confirma en su tabla de tipos de gravamen, donde las «otras ganancias patrimoniales» figuran al 19% en una fila independiente, sin la doble columna 19%/24% que sí aparece en la fila del tipo general. Y el Manual de Tributación de No Residentes, edición de julio de 2026, lo dice en seis palabras: «El tipo de gravamen aplicable es el 19%», sin salvedad territorial.

Y el Convenio con el Reino Unido tampoco lo cambia

El Convenio para evitar la doble imposición entre España y el Reino Unido, firmado en 2013, dice en su artículo 13 que las ganancias por enajenación de bienes inmuebles situados en el otro Estado pueden someterse a imposición en ese otro Estado. Confirma que España cobra y no toca el tipo: un convenio reparte potestades tributarias entre países, no rebaja ni encarece el tipo interno español.

Lo que sí hace es evitar que pagues dos veces: el impuesto satisfecho en España se acredita después en tu declaración británica y HMRC te deja descontarlo del Capital Gains Tax que te corresponda allí. Ese lado de la ecuación depende de tu situación en el Reino Unido y no lo cubre este artículo; si estás en pleno traslado, el contexto está en la guía post-Brexit para británicos en la Costa del Sol.

Donde sí manda la residencia es en el alquiler, en la renta imputada, en la deducción de gastos, en la exención por reinversión y en la exención por bienes muebles. Todo eso va en la tabla en euros de más abajo. El grupo del 19% lo forman la Unión Europea, Islandia, Noruega y —desde el 11 de julio de 2021, cuando la Ley 11/2021 lo sacó de la lista de jurisdicciones sin intercambio efectivo de información— Liechtenstein.

Cómo se calcula la ganancia: los dos valores que importan

La fórmula cabe en una línea: ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.

El impuesto de no residentes no tiene reglas propias para esto: el artículo 24.4 de su ley remite directamente a los artículos 34 a 38 de la Ley 35/2006 del IRPF, así que se aplican exactamente las mismas normas que a un español residente. La diferencia está en el tipo, en el modelo y en las exenciones a las que tienes acceso, no en la aritmética. Y ninguno de los dos valores es el precio que aparece en la escritura:

Valor de adquisición (lo que quieres que sea alto)	Valor de transmisión (lo que quieres que sea bajo)
Suma: precio de compra de la escritura	Punto de partida: precio de venta de la escritura, salvo que sea inferior al de mercado
Suma: ITP, IVA o AJD pagados en la compra	Resta: comisión de la agencia, con su IVA
Suma: cuota del Impuesto de Sucesiones, si fue herencia o donación	Resta: plusvalía municipal, si la soportas tú
Suma: notaría, registro y gestoría de la compra	Resta: certificado de eficiencia energética y notaría de la venta a tu cargo
Suma: coste de las inversiones y mejoras	No resta: la cancelación registral de tu hipoteca
No suma: los intereses de la hipoteca, excluidos expresamente por la ley	No resta: mudanza, home staging o limpieza previa a las visitas
Resta: la amortización mínima del 3% anual por los años que estuvo alquilado

La amortización que te restan aunque no la dedujeras

Si el inmueble estuvo alquilado en algún momento, el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones, y la Agencia Tributaria computa la amortización mínima: el 3% anual sobre el valor de construcción, con independencia de que la dedujeras o no en aquellos años.

Esto pilla a mucha gente. Alquilaste el piso cuatro veranos, no presentaste nada, y Hacienda te resta la amortización igualmente. En el caso principal son 21.184 € de valor de adquisición perdidos: 4.025 € más de impuesto. Si valoras alquilar antes de vender, mete esta cifra junto a la comparativa de alquiler vacacional frente a larga temporada.

La plusvalía municipal la paga el comprador, pero el contribuyente eres tú

Una regla que casi nadie conoce y que en ventas de no residentes cuesta dinero real. El artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales hace contribuyente al vendedor, pero añade que «tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente […] la persona […] que adquiera el terreno […] cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España». El obligado a ingresar en el ayuntamiento es el comprador, aunque el impuesto siga siendo tuyo.

Y de ahí sale la trampa: solo puedes restar la plusvalía «en cuanto resulte satisfecha por el transmitente». Si el comprador la paga y no te la repercute, tú no la has soportado y no la deduces. Que la repercusión conste por escrito en la escritura es lo que convierte esa cifra en deducible. En el caso principal son 3.900 €, es decir, 741 € de impuesto.

El valor de mercado manda sobre el precio escriturado

La ley toma como valor de transmisión el importe efectivamente satisfecho «siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste». Escriturar por debajo del precio real no reduce el impuesto: abre una comprobación de valores en la que la Administración fija el valor de mercado y liquida sobre él, con intereses y sanción. Conviene partir de una valoración de mercado seria y entender por qué tasación, valoración de mercado y valor catastral no son lo mismo: son tres cifras distintas y la Administración usa la suya.

Qué facturas admite Hacienda y cuáles no

Esta es la parte del artículo que más dinero vale, porque es la única sobre la que puedes actuar hoy si todavía no has vendido. La ley solo admite como mayor valor de adquisición «el coste de las inversiones y mejoras». No dice «obras». Dice mejoras. Y el criterio consolidado de la Dirección General de Tributos y del Tribunal Económico-Administrativo Central separa las dos categorías así:

• Mejora o ampliación: la obra que aumenta la capacidad, la superficie o la habitabilidad, o que alarga la vida útil. Incorporar una instalación donde no existía.
• Reparación y conservación: la que mantiene el inmueble en condiciones de uso. Sustituir por deterioro algo que ya estaba.

El test práctico del TEAC es fácil de recordar: instalar por primera vez es mejora; sustituir lo que ya había es conservación. Poner «reforma integral de mejora» en el concepto de la factura no convierte en mejora un cambio de sanitarios.

Gasto	¿Suma al valor de adquisición?	Por qué
Instalar aire acondicionado por conductos donde no había climatización	Sí	Instalación nueva que aumenta la habitabilidad
Cambiar el aparato de aire por otro más moderno	No	Sustitución de algo existente
Cerrar una terraza con licencia y aumentar superficie construida	Sí	Ampliación
Cambiar ventanas de aluminio simple por carpintería con rotura de puente térmico	Sí, con matices	Mejora de la envolvente si eleva la calificación energética; documéntalo con el certificado antes y después
Instalar un ascensor en un edificio que no lo tenía (derrama)	Sí	Instalación nueva; guarda el certificado del administrador con tu cuota
Derrama de reparación de fachada o impermeabilización de cubierta	No	Conservación del edificio
Reforma completa de cocina y baños manteniendo distribución	Habitualmente no	Renovación de acabados; la parte que crea instalación nueva sí puede defenderse por separado
Construir una piscina o un porche cubierto legalizado	Sí	Ampliación con licencia
Pintura, alicatado, suelo flotante, sanitarios, grifería	No	Conservación y acabados
Muebles, electrodomésticos y decoración	No	No forman parte del inmueble
Intereses de la hipoteca	No	Excluidos expresamente por el artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF

Si vas a reformar antes de vender, lee los costes y licencias de reforma en la Costa del Sol con esta tabla al lado y pide al contratista que separe en el presupuesto los capítulos de mejora de los de acabado. Es gratis hacerlo al principio y muy caro reconstruirlo doce años después.

Qué tiene que llevar la factura para que valga

El artículo 106.4 de la Ley General Tributaria dice que los gastos deducibles se justifican «de forma prioritaria, mediante la factura», y añade una frase que conviene leer dos veces: «la factura no constituye un medio de prueba privilegiado […] una vez que la Administración cuestiona fundadamente su efectividad, corresponde al obligado tributario aportar pruebas sobre la realidad de las operaciones».

Es decir: la factura sola no basta si Hacienda la discute. Necesitas la factura y necesitas poder demostrar que la obra se hizo y que la pagaste. Lo que exige el Reglamento de facturación en una factura completa:

• Número y serie correlativos, y fecha de expedición.
• Nombre o razón social, domicilio y NIF del emisor y del destinatario. Si tu NIE no aparece en la factura, esa factura no es tuya a efectos fiscales.
• Descripción detallada de las operaciones. «Trabajos varios» no describe nada.
• Base imponible, tipo de IVA y cuota de IVA repercutida por separado.

Lo que Hacienda no admite, o admite con pelea:

• El ticket o factura simplificada. Se emite hasta 400 € con carácter general y hasta 3.000 € en determinados sectores, pero no identifica al destinatario. Pide siempre factura completa desde el principio.
• La factura a nombre de otra persona. Si la obra la contrató tu hijo, tu inquilino o la sociedad de un familiar, no es tu gasto.
• El pago en efectivo. No está prohibido justificar así: es que no puedes probarlo. Sin transferencia trazable, la factura se queda coja frente al segundo párrafo del 106.4.
• El presupuesto sin factura posterior, que acredita una intención y no un gasto, y la obra sin licencia cuando era obligatoria: justificar una ampliación que no consta en el Registro ni en el Catastro es una batalla que casi siempre se pierde.

La carpeta que deberías tener: escritura de compra, liquidación del ITP o factura con IVA de la obra nueva, minutas de notaría, registro y gestoría, facturas de obra con su justificante bancario, licencias, certificados energéticos antes y después de cambiar ventanas, certificados del administrador por derramas de instalación nueva y las declaraciones de los años de alquiler. Los términos que no te suenen están en el glosario inmobiliario.

El caso completo, euro a euro

Un ciudadano británico residente en Surrey vende en 2026 su apartamento de 80 m² en Benalmádena, comprado en junio de 2014. Lo tuvo alquilado de larga temporada de 2015 a 2020 y de uso propio desde entonces.

Concepto	Importe
VALOR DE ADQUISICIÓN
Precio de compra en escritura (junio de 2014)	180.000 €
ITP del 8% pagado en la compra	+14.400 €
Notaría	+850 €
Registro de la Propiedad	+550 €
Gestoría	+350 €
Mejora: aire acondicionado por conductos, 2017 (no había climatización)	+6.800 €
Mejora: cerramiento de terraza con licencia, 2019	+9.400 €
Amortización mínima: 3% anual sobre 117.690 € de valor de construcción, 6 años alquilado	−21.184 €
Valor de adquisición computable	191.166 €
VALOR DE TRANSMISIÓN
Precio de venta en escritura (2026)	294.000 €
Comisión de la agencia, 5% + 21% de IVA	−17.787 €
Plusvalía municipal, liquidada por el comprador y repercutida en escritura	−3.900 €
Notaría a cargo del vendedor	−400 €
Certificado de eficiencia energética	−180 €
Valor de transmisión computable	271.733 €
GANANCIA Y CUOTA
Ganancia patrimonial (271.733 − 191.166)	80.567 €
Cuota al 19%	15.308 €
Retención del 3% ya ingresada por el comprador con el Modelo 211	−8.820 €
A ingresar con el Modelo 210	6.488 €

Ahora la comparación que justifica la carpeta de facturas. Si este vendedor no hubiera conservado nada y hubiera declarado la resta simple entre los dos precios de escritura, la ganancia habrían sido 114.000 € y la cuota, 21.660 €: 6.352 € de más.

Y el dato incómodo del otro lado. Este propietario también tenía 7.700 € en facturas de pintura, caldera y sanitarios, todas correctas, con IVA y a su nombre, y ninguna suma: son conservación. Le habrían valido 1.463 € si la ley las admitiera. No las admite. Guardar facturas sirve; guardar las equivocadas no compensa la mitad de lo que la gente espera.

En este caso la retención del 3% se queda corta y el vendedor ingresa la diferencia. Ocurre a menudo lo contrario: si la ganancia es pequeña o hay pérdida, la retención sobre el precio total supera la cuota y el Modelo 210 sale a devolver. Que salga a devolver no te exime de presentarlo: es la única forma de recuperar el dinero, y hasta que no se regulariza el inmueble queda afecto al pago con nota marginal en el Registro de la Propiedad.

Dónde sí duele el 24%: la cuenta británica de verdad

Que el tipo de la venta sea el mismo no significa que el Brexit haya salido gratis. Significa que la factura está en otro sitio, y en el sitio donde está es más alta de lo que la mayoría calcula. Desde el 1 de enero de 2021 un residente británico tributa en España como cualquier tercer país: el 24% en lugar del 19% sobre alquileres y renta imputada, sin derecho a deducir los gastos del alquiler y sin exención por reinversión.

Tomamos el mismo apartamento de Benalmádena y suponemos que se alquila de larga temporada por 1.100 € al mes durante los seis años posteriores al Brexit, con 5.900 € anuales de gastos deducibles entre IBI, comunidad, seguro, suministros, amortización y reparaciones. El vendedor A reside en Alemania; el vendedor B, en el Reino Unido.

Concepto sobre la misma vivienda	Residente en Alemania (UE)	Residente en Reino Unido	Diferencia
Ganancia patrimonial de la venta, al 19% en ambos casos	80.567 €	80.567 €	0 €
Impuesto por la venta	15.308 €	15.308 €	0 €
Ingreso bruto del alquiler, 1.100 €/mes	13.200 €/año	13.200 €/año	—
Gastos deducibles admitidos	5.900 €/año	0 €	5.900 €/año
Base imponible del alquiler y tipo	7.300 € al 19%	13.200 € al 24%	—
Impuesto anual por el alquiler	1.387 €	3.168 €	1.781 €/año
Seis años de alquiler (2021–2026)	8.322 €	19.008 €	10.686 €
Renta imputada por año sin alquilar, con valor catastral de 96.000 € al 1,1%	201 €	253 €	53 €/año
Exención por reinversión en vivienda habitual	Disponible	No disponible	hasta 15.308 €
Exención de la ganancia por los muebles vendidos con la vivienda	Sí	No	según inventario

La conclusión, con las dos cifras juntas: el Brexit no le ha costado ni un euro en el impuesto de la venta, y le ha costado 10.686 € en los seis años de alquiler previos. Con la exención por reinversión en juego, la diferencia total llegaría a 25.994 €.

Por eso el consejo práctico para un propietario británico no es «vende antes de que suba el tipo», que es lo que se lee por ahí y no tiene fundamento: es revisar la fiscalidad del alquiler mientras el inmueble siga en cartera. La comparativa de alquiler de larga temporada y la de licencia turística para Airbnb tienen los rendimientos brutos por municipio.

El detalle de los muebles

Cuando vendes amueblado, la ley obliga a repartir el precio entre el inmueble y los bienes muebles, y ahí sí aparece una diferencia por país: el artículo 14.1.c) de la ley del impuesto declara exentas las ganancias derivadas de bienes muebles obtenidas por residentes en la UE o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información. Un residente británico no tiene esa exención.

Es una vía tentadora para reducir el valor de transmisión y también la que más comprobaciones genera. Si la usas, que sea con inventario detallado, valoración razonable y desglose en la escritura: asignar 30.000 € de «mobiliario» a un apartamento de 294.000 € no se sostiene.

La exención por reinversión, y por qué casi nunca te salva

Existe. La introdujo la Ley 26/2014 en la disposición adicional séptima, después de que la Comisión Europea presionara a España por discriminar a los no residentes comunitarios, y permite dejar la ganancia a cero. También es, en la práctica de esta costa, la exención que menos veces se aplica. Las condiciones son cuatro y hay que cumplirlas todas:

1. Residir en la Unión Europea, o en Islandia, Noruega o Liechtenstein. El Reino Unido quedó fuera el 1 de enero de 2021. Suiza, Estados Unidos y Canadá nunca estuvieron dentro.
2. Que el inmueble que vendes haya sido tu vivienda habitual en España. No una vivienda cualquiera: la habitual, tal como la define el reglamento del IRPF, con residencia efectiva y permanente durante al menos tres años continuados y ocupación en los doce meses siguientes a la compra.
3. Reinvertir el importe total obtenido en un plazo máximo de dos años desde la venta. También vale una vivienda comprada en los dos años anteriores, y si reinviertes solo una parte la exención es proporcional.
4. Que la nueva vivienda sea, efectivamente, tu vivienda habitual. Una segunda residencia o una vivienda para alquilar no sirve.

El punto 2 es el que se lleva por delante a casi todo el mundo. La inmensa mayoría de las ventas de no residentes en la Costa del Sol son segundas residencias: el apartamento de vacaciones, el piso para pasar los inviernos, la propiedad que se alquiló y nunca se habitó de forma permanente. Ninguna de esas es vivienda habitual, y sin vivienda habitual no hay exención aunque reinviertas hasta el último euro.

Hay un caso en el que sí funciona: el residente que se marcha. Alguien que vivió en Mijas de forma permanente durante años, se volvió a su país y vende después la que fue su casa. El reglamento del IRPF le da una ventana: se entiende que transmite su vivienda habitual cuando lo era en el momento de la venta «o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión». Pasados esos dos años, la exención desaparece.

La mecánica: la retención se practica igual

Aunque tengas derecho a la exención, el comprador te retiene el 3% igualmente. Si ya has reinvertido cuando presentas el Modelo 210, la exención se aplica en la propia autoliquidación con la clave de renta correspondiente, y hay otra clave para la reinversión futura comprometida. Si ya presentaste el 210 sin tenerla en cuenta, existe el Modelo 228, que se presenta en los tres meses siguientes a la compra de la nueva vivienda.

Un matiz que se pasa por alto: si la vivienda que vendes tenía hipoteca, el «importe total obtenido» que debes reinvertir se minora en el principal pendiente de amortizar. No reinviertes el precio bruto, sino lo que recibes.

La exención por tener más de 65 años no existe para ti

Es la pregunta que más nos hacen los vendedores jubilados, y la respuesta es que no. Esa exención vive en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, exige transmitir «su vivienda habitual» y esa condición no puede concurrir en quien, por definición, no reside en España.

El argumento definitivo es de sistema: si la remisión genérica a la ley del IRPF bastara para trasladar las exenciones basadas en vivienda habitual, la Ley 26/2014 no habría necesitado crear una disposición específica para la reinversión. Tuvo que escribirla porque la remisión no llegaba, y no escribió ninguna equivalente para los mayores de 65 años. Si tu plan es jubilarte en España y pasar a ser residente fiscal, la ecuación cambia por completo.

La vivienda heredada: el valor del ISD manda

Cuando el inmueble llegó por herencia o donación no hay precio de compra. El artículo 36 de la Ley del IRPF lo resuelve tomando «aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado».

Es decir, el valor que se declaró en su día en el Impuesto de Sucesiones, con dos topes: no puede superar el valor de mercado, y si la Administración comprobó y elevó ese valor, manda el comprobado. A ese valor se le suman, por la remisión del propio artículo 36 a las reglas generales, los gastos y tributos inherentes a la adquisición: la cuota del Impuesto de Sucesiones que pagaste, la plusvalía municipal de la transmisión mortis causa y la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de aceptación. La fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de esa escritura: una herencia que se acepta cinco años después no reinicia el reloj.

El error de 17.100 € que se comete en el notario de la herencia

Aquí está la conclusión incómoda de este artículo, y casi nadie te la va a dar en el momento en el que importa. En Andalucía, el Impuesto de Sucesiones para herederos del Grupo I y II tiene una reducción de 1.000.000 € por heredero y una bonificación del 99% sobre la cuota. En la práctica, la inmensa mayoría de las herencias de vivienda en esta costa pagan cero o casi cero.

Y sin embargo, mucha gente sigue declarando el inmueble por un valor bajo «para pagar menos». Como el impuesto ya era cero, no ahorran nada: se fijan un valor de adquisición bajo que les explotará en la cara el día que vendan.

Una villa en Mijas heredada en marzo de 2019 y vendida en 2026 por 448.000 €:

Concepto	Se declaró 340.000 € en el ISD	Se declaró 250.000 € en el ISD
Valor declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones	340.000 €	250.000 €
Cuota de Sucesiones pagada (bonificación del 99%)	0 €	0 €
Plusvalía municipal de la herencia	+2.400 €	+2.400 €
Notaría, registro y gestoría de la aceptación	+2.900 €	+2.900 €
Valor de adquisición	345.300 €	255.300 €
Precio de venta en 2026	448.000 €	448.000 €
Comisión de agencia 5% + IVA	−27.104 €	−27.104 €
Plusvalía municipal de la venta	−5.200 €	−5.200 €
Certificado energético	−220 €	−220 €
Valor de transmisión	415.476 €	415.476 €
Ganancia patrimonial	70.176 €	160.176 €
Cuota al 19%	13.333 €	30.433 €
Retención del 3% practicada por el comprador	13.440 €	13.440 €
Resultado del Modelo 210	107 € a devolver	16.993 € a ingresar

Diferencia: 17.100 €, por una cifra que se escribió en una escritura de herencia sin pensar y que no ahorró un solo euro de Sucesiones porque el impuesto ya estaba bonificado al 99%.

La regla va contra el instinto de todo el mundo: si el Impuesto de Sucesiones te sale a cero, declara el inmueble por su valor de mercado real, no por el mínimo. Estás comprando valor de adquisición gratis, con el único límite de no pasarte del mercado. Una valoración para herencias y divorcios en Andalucía hecha al aceptar vale mucho más que una estimación de memoria siete años después. Y si no vives aquí, la parte operativa está resuelta en cómo firmar en España sin viajar.

Lo comprado antes de 1995 y otras reglas de la letra pequeña

Los coeficientes de actualización murieron en 2015

Hasta 2014, el valor de adquisición se actualizaba por unos coeficientes que corregían la inflación. La Ley 26/2014 los suprimió con efectos desde el 1 de enero de 2015 y no han vuelto. Consecuencia práctica: los 90.000 € que pagaste en 1997 valen hoy 90.000 € a efectos fiscales, aunque su poder adquisitivo fuera mucho mayor. Buena parte de lo que declaras como ganancia en una tenencia larga es inflación pura, y tributa igual.

Los coeficientes de abatimiento sí siguen vivos

Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994 y eres persona física, tienes derecho al régimen transitorio de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF. Y sí, alcanza a los no residentes: la disposición transitoria primera de la ley del impuesto de no residentes la declara aplicable a los contribuyentes sin establecimiento permanente que sean personas físicas. Funciona en cuatro pasos:

1. Se calcula la ganancia total con las reglas normales.
2. Se separa por días la parte generada antes del 20 de enero de 2006. Solo esa parte se reduce.
3. Sobre esa parte se aplica una reducción del 11,11% por cada año de permanencia anterior al 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos. Si a esa fecha llevabas más de diez años con el inmueble, la parte queda no sujeta.
4. Hay un tope de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015 por todos los bienes a los que hayas aplicado el régimen. Superado, la reducción se prorratea o desaparece.

El efecto puede ser grande: en un apartamento de primera línea comprado en 1985 y vendido hoy, buena parte de la ganancia se generó antes de 2006 y llega al abatimiento máximo. Pero el cálculo por días es delicado, el tope de 400.000 € es acumulativo entre operaciones y las mejoras se computan desde su propia fecha. Es el escenario en el que un asesor fiscal se paga solo.

La exención del 50% para lo comprado en 2012

Existe una exención del 50% de la ganancia para inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, una medida de estímulo del mercado en el fondo de la crisis que la Agencia Tributaria recoge expresamente en su página de ganancias patrimoniales de no residentes. Si tu escritura lleva fecha de esos siete meses y medio, es lo primero que debe mirar tu asesor.

Plazos: qué se presenta y cuándo

La cadena completa, en corto. El detalle de la retención y del Modelo 211 está en la guía de cómo vender tu propiedad en la Costa del Sol siendo no residente.

Paso	Quién	Modelo	Plazo
Retención del 3% del precio pactado	El comprador	211	1 mes desde la fecha de la transmisión
Declaración de la ganancia patrimonial	Tú, el vendedor no residente	210	3 meses desde que termina ese primer mes, es decir, unos 4 meses desde la firma
Devolución por reinversión, si no se aplicó en el 210	Tú, si resides en UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein	228	3 meses desde la compra de la nueva vivienda habitual

Dos precisiones que se equivocan a menudo. La primera: el plazo es el mismo salga a ingresar o a devolver, porque la orden que regula el modelo lo dice con esas palabras, «con independencia del resultado de la autoliquidación». El plazo de cuatro años que circula por los foros es para otras rentas, no para transmisiones de inmuebles. La segunda: si el comprador no ingresa el 3%, el inmueble responde de la deuda, con nota marginal en el Registro de la Propiedad. Es un problema del comprador que acaba siendo de los dos.

Cinco errores que cuestan dinero

1. Creer que se paga el 24% por ser británico y vender con prisa por ello. Es el error más caro en términos de decisión, porque lleva a aceptar una rebaja de precio para «adelantarse» a un tipo que no existe. Vender es una decisión de mercado, no de tipo impositivo.
2. Tirar las facturas al vaciar la casa. Doce años de justificantes valían 6.352 € en el caso de este artículo. La carpeta pesa dos kilos y se escanea en una tarde.
3. Declarar bajo en el Impuesto de Sucesiones cuando la cuota ya era cero. Diecisiete mil euros por escribir una cifra pequeña donde daba igual.
4. No dejar constancia en la escritura de que la plusvalía municipal te la repercuten. Sin esa constancia no la has soportado y no la deduces.
5. Olvidar los años de alquiler y confundir reforma con mejora. La amortización mínima se resta aunque no la dedujeras, y cambiar cocina y baños manteniendo la distribución es, para Hacienda, renovación de acabados. Duele, pero conviene saberlo antes de contar con ese dinero.

Paso a paso antes de firmar la venta

1. Localiza la escritura de compra o de herencia y anota el valor que figura en ella. Si fue herencia, busca también la liquidación del Impuesto de Sucesiones y el valor que se declaró.
2. Reúne los justificantes de la adquisición: liquidación del ITP o factura con IVA si fue obra nueva, minutas de notaría, registro y gestoría.
3. Separa las facturas de obra en dos montones con la tabla de mejora frente a conservación de este artículo. Comprueba que cada una lleva tu NIE, el NIF del emisor, el IVA desglosado y un pago bancario asociado.
4. Reconstruye los años de alquiler: fechas exactas de inicio y fin, y el valor de construcción que consta en el recibo del IBI, para calcular la amortización mínima.
5. Comprueba la fecha de compra contra dos fechas clave: antes del 31 de diciembre de 1994 abre el régimen de abatimiento; entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 abre la exención del 50%.
6. Haz el cálculo estimado antes de aceptar una oferta, no después. Saber que vas a ingresar 6.500 € más allá de la retención cambia la cifra mínima que estás dispuesto a aceptar.
7. Escribe en la escritura quién liquida la plusvalía municipal y cómo se te repercute, y si vendes amueblado, haz inventario y valóralo de forma razonable, con desglose en el precio.
8. Confirma que el comprador ha presentado el Modelo 211 y pide copia. Es tu prueba de que la retención se ingresó y lo que te permite deducirla en el 210, dentro de los cuatro meses que tienes desde la firma.

Y una recomendación de orden: haz todo esto antes de poner el inmueble en el mercado. El tiempo de venta medio en esta costa no da margen para reconstruir doce años de papeles con el comprador esperando; los plazos reales por municipio están en el análisis de dónde se vende más rápido en la Costa del Sol.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga por vender una casa en España siendo no residente?

El 19% de la ganancia patrimonial, que no es el 19% del precio de venta. La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición, ambos corregidos con gastos, impuestos y mejoras. En el caso desglosado en este artículo, una venta de 294.000 € con una compra de 180.000 € genera una cuota de 15.308 €, no de 21.660 €.

¿Los británicos pagan el 24% de plusvalía al vender en España?

No. Pagan el 19%, exactamente igual que un residente en Alemania o en Francia. El artículo 25.1.f) de la ley del impuesto de no residentes fija el 19% para las ganancias por transmisión de elementos patrimoniales sin condicionarlo a la residencia. El 24% se aplica al alquiler y a la renta imputada, no a la venta.

¿Qué gastos puedo restar de la ganancia patrimonial?

Al valor de compra le sumas ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y el coste de las mejoras. Del valor de venta restas la comisión de la agencia con su IVA, la plusvalía municipal si la soportas tú, el certificado energético y la notaría a tu cargo. No suman los intereses de la hipoteca ni los gastos de conservación.

¿Sirve la factura de una reforma para pagar menos impuestos al vender?

Solo si la obra es mejora o ampliación, no conservación. Instalar climatización donde no había, cerrar una terraza con licencia o poner un ascensor sí suman. Pintar, cambiar sanitarios o sustituir la caldera averiada no. La factura debe llevar tu NIE, el NIF del emisor, el IVA desglosado y un pago bancario que la respalde.

¿Puedo evitar el impuesto si reinvierto en otra vivienda?

Solo si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y la vivienda que vendes fue tu vivienda habitual en España. Una segunda residencia de vacaciones no sirve nunca, y ese es el motivo por el que la exención casi no se aplica en esta costa. El plazo de reinversión es de dos años y la exención es proporcional si reinviertes solo una parte.

Tengo más de 65 años, ¿estoy exento de pagar la ganancia?

No, si eres no residente. Esa exención está en la Ley del IRPF, exige transmitir la vivienda habitual y no se traslada al impuesto de no residentes. La prueba es que el legislador tuvo que crear una norma específica para la exención por reinversión: si la remisión general bastara, no habría hecho falta. Para los mayores de 65 años no creó ninguna.

¿Qué valor de adquisición tiene una vivienda heredada?

El valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado, más la cuota de Sucesiones pagada, la plusvalía municipal de la herencia y los gastos de notaría, registro y gestoría de la aceptación. La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación.

¿Se puede actualizar el precio de compra por la inflación?

No desde 2015. La Ley 26/2014 suprimió los coeficientes de actualización con efectos desde el 1 de enero de ese año y no se han restablecido. Lo que sí sigue vigente es el régimen de coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, con un tope de 400.000 € de valor de transmisión acumulado.

¿Cuándo hay que presentar el Modelo 210 después de vender?

En los tres meses siguientes al mes en que el comprador debía ingresar la retención del 3%, es decir, unos cuatro meses desde la firma. El plazo es el mismo salga a ingresar o a devolver: la orden que regula el modelo lo dice con esas palabras, «con independencia del resultado de la autoliquidación».

Si vendo con pérdidas, ¿me devuelven la retención del 3%?

Sí, íntegra, pero solo si presentas el Modelo 210 dentro de plazo. La devolución no es automática: la retención se ingresó a cuenta de un impuesto que finalmente no existe y hay que reclamarla. Mientras no se regulariza, el inmueble queda afecto al pago del impuesto con nota marginal en el Registro de la Propiedad.

Sigue leyendo

• Cómo vender tu propiedad en la Costa del Sol siendo no residente
• Cuánto cuesta vender tu casa en la Costa del Sol
• Impuesto de sucesiones en Andalucía para extranjeros
• Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía
• Comprar casa en España siendo extranjero
• Vender tu piso en Benalmádena

Fuentes y metodología

Los tipos y las reglas de cálculo proceden del Real Decreto Legislativo 5/2004 (artículos 14, 24, 25 y disposición adicional séptima) y de la Ley 35/2006 del IRPF (artículos 33 a 38 y disposición transitoria novena), consultados en el texto consolidado del BOE. Los plazos salen del Real Decreto 1776/2004 y de la Orden EHA/3316/2010 tras la Orden HAC/623/2026. El sujeto pasivo sustituto en la plusvalía municipal es el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, y los requisitos de la factura, el artículo 106.4 de la Ley 58/2003 y el Real Decreto 1619/2012.

Que el tipo de la ganancia patrimonial es el 19% con independencia del país de residencia está confirmado en la tabla de tipos de gravamen del IRNR de la sede electrónica de la Agencia Tributaria y en el Manual de Tributación de No Residentes, edición de julio de 2026. El tratamiento del Reino Unido se apoya además en el artículo 13 del Convenio de Doble Imposición España-Reino Unido de 2013.

La distinción entre mejora y conservación responde al criterio de la Dirección General de Tributos y del Tribunal Económico-Administrativo Central. Es doctrina interpretativa y se aplica caso por caso: los ejemplos de la tabla son orientativos y una misma obra puede calificarse de forma distinta según su alcance real y la documentación que la acompañe.

Los precios de referencia por municipio —294.000 € para un apartamento en Benalmádena, 448.000 € para una villa en Mijas— proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026). Este índice es una estimación propia elaborada a partir de precios de oferta y de nuestra cartera, y no un registro de transacciones del Colegio de Registradores ni del INE; la metodología completa está publicada en la metodología del mapa interactivo. No debe compararse de tú a tú con estadísticas oficiales, que miden cosas distintas.

Los dos casos desglosados son ejemplos construidos sobre precios y tipologías reales de la zona, no la contabilidad de operaciones concretas. Los importes de notaría, registro, gestoría, plusvalía municipal y certificado energético son órdenes de magnitud habituales en 2026 y varían con el municipio, el valor catastral y los años de tenencia.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.