Dónde renta más cada euro invertido en la Costa del Sol: del yield bruto al neto real
Dos compradores firman el mismo mes. Uno pone 1.166.000 € en una villa de Nueva Andalucía. El otro pone 307.000 € en un apartamento de Manilva. Sobre el papel, el de Manilva ha hecho el mejor negocio: su piso renta un 7,5% bruto estimado y la villa se queda en un 4,5%. Casi el doble. Fin del debate.
Ahora mira el otro lado de la ficha. En Manilva se venden 380 viviendas al año con 480 en oferta: quince meses para vaciar el stock. Cuando quiera salir, tendrá cola delante. Y ese 7,5% no es lo que ingresará: es lo que la renta representa sobre el precio, antes del IBI, la comunidad, el seguro, los meses vacíos, la agencia que le lleva el piso a 900 kilómetros y la Agencia Tributaria. Descontado todo eso, si reside fuera de la Unión Europea, se queda en un 1,6%.
Ese salto —del 7,5% al 1,6%— es de lo que va este artículo. No es un truco contable: es lo que ocurre en cualquier piso de la costa cuando bajas del titular al extracto bancario. El bruto es la cifra que publica todo el mundo porque es la única calculable sin conocer al propietario. El neto es la única que se cobra.
Aquí tienes el yield bruto estimado de las doce zonas que seguimos cruzado con su velocidad de rotación, las siete partidas que se comen el bruto, por qué dos propietarios del mismo piso pagan impuestos muy distintos según dónde residan, y un caso euro a euro en Fuengirola que baja del bruto al neto línea por línea. Si aún decides qué comprar, la guía completa para comprar una propiedad en la Costa del Sol y los impuestos al comprar vivienda en Andalucía son el paso anterior.
Resumen rápido: dónde renta más cada euro en la Costa del Sol
- Los yields brutos estimados van del 7,5% de Manilva al 4,5% de Nueva Andalucía. Arriba, Manilva (7,5%), Torremolinos (7,2%), Benalmádena (6,8%), Málaga capital y Fuengirola (6,5%). Abajo, las zonas más caras: Marbella (5,5%) y Nueva Andalucía (4,5%).
- La zona más cara y más deseable es la que peor renta, y no es una anomalía. El metro cuesta 6.160 € en Nueva Andalucía y 3.000 € en Manilva, pero los alquileres no se separan en esa proporción. Lo que compras allí no es renta: es liquidez, tipo de comprador y un activo que se revalorizó un 10,8% según nuestro índice.
- El bruto engaña dos veces: en el numerador y en el denominador. No descuenta gastos y se calcula sobre el precio, no sobre lo que inmovilizaste. Con ITP, notaría, registro, abogado y puesta a punto, el capital invertido sube entre un 9% y un 12%.
- Los gastos suman entre el 35% y el 45% de la renta en larga temporada: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia, gestión y derramas. En turístico se van al 60%–70%, con suministros, limpiezas, comisión de plataforma y una rotación de mobiliario mucho más rápida.
- Un no residente de fuera de la UE tributa al 24% sobre el ingreso bruto, sin deducir un solo gasto. Un residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein tributa al 19% y sí puede deducir gastos y amortización. Mismo piso, misma renta, factura fiscal que puede multiplicarse por cinco.
- La reducción por alquiler de vivienda habitual no es un 60% para todo el mundo desde 2024. La Ley 12/2023 la dejó en un 50% general, con tramos superiores en supuestos concretos. Y el criterio administrativo mayoritario es que un no residente que tributa por IRNR no la aplica, ni siendo comunitario.
- El yield alto y la venta rápida no viven en la misma zona. Manilva lidera en renta (7,5%) con la rotación más lenta: 79% de absorción, quince meses de stock. Torremolinos es la excepción que reúne las dos cosas: 7,2% de yield y 104% de absorción.
- Un dos dormitorios de 286.000 € en Fuengirola pasa del 5,2% bruto al 2,6% neto siendo comunitario y al 1,6% siendo extracomunitario. El caso completo está más abajo. Ninguna de estas cifras es una promesa de rentabilidad: son estimaciones sobre supuestos que puedes cambiar.
Qué mide realmente un yield bruto (y por qué engaña dos veces)
La fórmula cabe en una línea: renta anual dividida entre precio de compra, por cien. Un piso de 300.000 € alquilado por 1.250 € al mes renta un 5% bruto. Es la cifra de los informes de mercado y de las presentaciones de las promotoras, y tiene una virtud real: se calcula para miles de inmuebles sin saber nada de sus dueños.
El problema es que se usa como si fuera una rentabilidad. Es un ratio de precio: sirve para ordenar zonas entre sí, no para saber cuánto vas a cobrar.
El numerador: ingresos que nunca llegan enteros
Arriba va la renta anual teórica: doce mensualidades cobradas puntualmente por un inquilino que no se va, en un piso que no necesita nada y no paga impuestos. Ese inquilino no existe.
Entre la renta contratada y el dinero que llega a tu cuenta se interponen siete conceptos: el IBI y la tasa de basura, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, los meses vacíos, la comisión de quien te lo gestiona y el impuesto. Cada uno da un mordisco pequeño; juntos se llevan casi la mitad.
El denominador: el precio no es lo que te costó comprar
El yield bruto divide entre el precio, pero tú no inmovilizaste el precio: inmovilizaste el precio más los costes de adquisición.
En Andalucía, la vivienda de segunda mano tributa por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo general del 7%. Súmale notaría, registro, gestoría, abogado y la puesta a punto, porque pocos pisos se alquilan tal como se compran: el capital realmente invertido sube entre un 9% y un 12% sobre el precio de escritura.
Solo con corregir el denominador, un 6,5% bruto se convierte en un 5,9%. No has pagado todavía ni el primer recibo del IBI y ya has perdido más de medio punto.
Los tres números que sí significan algo
- Yield bruto sobre precio. Renta anual entre precio de compra. Solo para comparar zonas entre sí. Es el que verás publicado en todas partes, incluido el nuestro.
- Yield neto antes de impuestos sobre capital invertido. Renta menos gastos de explotación, dividida entre precio más costes de adquisición. Es el que deberías exigir a quien te venda una operación.
- Yield neto después de impuestos. El anterior menos lo que se lleva Hacienda, que depende de dónde resides tú, no de dónde está el piso. Es lo que efectivamente cobras.
Ninguno incluye la revalorización, que no se cobra hasta que vendes. Cuando alguien mezcla renta y revalorización en una cifra y la llama «retorno», pide que te separe las dos.
El yield bruto estimado de las doce zonas, con su velocidad de rotación
Las doce zonas que seguimos, con precio medio, precio por metro, yield bruto estimado y absorción. La absorción es el cociente entre operaciones anuales y viviendas en oferta: por encima del 100% el stock se vacía; por debajo del 80%, se acumula. Los meses de stock son lo mismo traducido a calendario.
| Zona | Precio medio | €/m² | Yield bruto estimado | Absorción | Meses de stock |
|---|---|---|---|---|---|
| Manilva | 307.000 € | 3.000 €/m² | 7,5% | 79% | 15,2 |
| Torremolinos | 315.000 € | 3.620 €/m² | 7,2% | 104% | 11,5 |
| Benalmádena | 349.000 € | 3.535 €/m² | 6,8% | 97% | 12,4 |
| Málaga Ciudad | 368.000 € | 3.790 €/m² | 6,5% | 74% | 16,2 |
| Fuengirola | 321.000 € | 3.565 €/m² | 6,5% | 95% | 12,6 |
| Nerja | 394.000 € | 3.915 €/m² | 6,2% | 92% | 13,0 |
| Mijas Costa | 440.000 € | 3.370 €/m² | 6,0% | 89% | 13,4 |
| Mijas | 448.000 € | 3.190 €/m² | 5,9% | 83% | 14,4 |
| Estepona | 475.000 € | 3.510 €/m² | 5,8% | 82% | 14,7 |
| Rincón de la Victoria | 368.000 € | 3.455 €/m² | 5,8% | 97% | 12,4 |
| Marbella | 913.000 € | 5.720 €/m² | 5,5% | 80% | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 1.166.000 € | 6.160 €/m² | 4,5% | 87% | 13,8 |
Antes de seguir: qué es y qué no es esta tabla
Estas cifras proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026), que es una estimación propia y no un registro de transacciones. Se construye a partir de precios de oferta y de nuestra propia cartera, no de escrituras inscritas. El yield es un indicador modelado: relaciona precios de venta con rentas de referencia de cada zona, y no equivale a la rentabilidad que obtendrá un inmueble concreto. La absorción es, por la misma razón, un indicador de rotación estimado.
Lo decimos aquí y no en una nota al pie porque cambia cómo leer la tabla. Sirve para ordenar zonas y ver dónde hay tensión entre precio y renta; no para presupuestar una operación ni para compararse con el INE o el Colegio de Registradores, que miden otras cosas con otras fuentes. La metodología está en la metodología del índice de precios de SolProp y los datos, en el mapa interactivo de precios de la Costa del Sol.
La lectura incómoda: lo más caro y más deseable es lo que peor renta
Ordena la tabla por precio y el yield hace casi exactamente lo contrario. Nueva Andalucía es la más cara, con 6.160 €/m², y la que menos renta: 4,5%. Marbella va detrás en ambas listas. Manilva, la más barata por metro, encabeza la renta.
No es un fallo del modelo: es cómo funcionan los mercados residenciales en todas partes. Los alquileres siguen a los salarios locales y a la demanda de uso; los precios de compra siguen además al capital, al prestigio y a la expectativa de revalorización. Cuando una zona se llena de compradores internacionales que no necesitan alquilarla para sostenerla, el precio se despega del alquiler y el yield se comprime.
Traducido a esta costa: un apartamento medio en Marbella cuesta 496.000 € y uno en Torremolinos 284.000 €, un 75% más. Pero sus alquileres no se separan un 75%, porque el inquilino de Marbella no gana un 75% más. Esa diferencia la paga el comprador, no el arrendatario: es, literalmente, el yield que falta.
Lo que compras en Nueva Andalucía o en Marbella no es renta corriente: es profundidad de mercado internacional, un comprador de salida que no depende del crédito español y una revalorización que en nuestro índice fue del 10,8% y el 10,4%. Si quieres cobrar todos los meses, esas zonas juegan en tu contra; si quieres aparcar capital en un activo líquido en euros, el yield bajo es el precio de la entrada. Confundirlas es el error más caro del sector: la comparación entre Marbella y Fuengirola para decidir dónde comprar lo desarrolla.
Las siete partidas que se comen el bruto
Los gastos que separan el bruto del neto en larga temporada, como porcentaje de la renta anual cobrada, para un apartamento de dos o tres dormitorios en comunidad.
| Partida | % de la renta anual | Importe típico al año | Dónde se dispara |
|---|---|---|---|
| IBI y tasa de residuos | 3%–6% | 350–1.200 € | Valores catastrales revisados hace poco y municipios con tipo alto; las villas pagan mucho más que los pisos |
| Comunidad de propietarios | 6%–12% | 700–2.400 € | Urbanizaciones con piscina, jardines, seguridad 24 horas y ascensores. En primera línea con servicios se dispara |
| Seguro de hogar y de impago | 2%–4% | 250–600 € | El seguro de impago solo compensa con inquilino de perfil ajustado; añade entre 3% y 4% de la renta |
| Mantenimiento y reparaciones | 5%–10% | 700–2.000 € | Edificios anteriores a 1990, climatización, humedades y ambiente salino a menos de 500 metros del mar |
| Vacancia | 4%–8% | 600–1.500 € | Un mes vacío cada dos años ya es un 4%. En zonas de demanda estacional, más |
| Gestión y administración | 0%–14% | 0–2.000 € | Entre el 8% y el 10% más IVA si delegas. Cero si lo llevas tú, pero solo si vives cerca |
| Derramas y provisión de obras | 2%–5% | 300–1.000 € | Rehabilitación de fachada, cambio de ascensor, impermeabilización de cubierta o piscina |
Sumadas se llevan entre el 35% y el 45% de la renta. Cuando alguien te enseñe un yield bruto, multiplícalo por 0,6: tendrás una estimación razonable del neto antes de impuestos. Un 6,5% bruto es, en la práctica, algo menos de un 4% antes de Hacienda.
Las tres que siempre se subestiman
La comunidad. La partida que más varía. En un bloque sencillo de Fuengirola con solo ascensor, 60 € al mes; en una urbanización de Marbella con piscina climatizada, gimnasio, jardines y seguridad, 350 € es normal. Sobre una renta de 1.250 €, la diferencia entre un 5% y un 28%. Pide las tres últimas actas y el estado de cuentas antes de firmar: ahí aparecen las derramas aprobadas y no repartidas.
La vacancia. Nadie la presupuesta y todo el mundo la sufre. Un contrato que se rompe en marzo deja el piso parado hasta el inquilino siguiente, y en muchos municipios de la costa buscar inquilino estable en julio es bastante más difícil que en septiembre. Un 5% anual es una provisión prudente, no pesimista.
La gestión. La trampa más silenciosa del inversor no residente. Si vives en Málaga, gestionar tu piso es gratis; si vives en Estocolmo o Toronto, no: alguien tiene que abrir al fontanero, perseguir el recibo devuelto y estar en la junta. Ese alguien cobra entre el 8% y el 10% de la renta más IVA. Poner cero aquí porque «ya me las arreglaré» es la forma más común de inflar un yield sobre el papel.
El impuesto: por qué dos propietarios del mismo piso pagan distinto
Es la partida que más cambia el resultado y la que menos aparece en los cuadros de rentabilidad, porque no depende del inmueble sino de dónde tengas tu residencia fiscal. Dos vecinos del mismo rellano, con la misma renta, pueden pagar cifras que se diferencian en un factor de cinco.
El marco es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004). El alquiler de un inmueble situado en España tributa siempre en España, vivas donde vivas, y se declara en el modelo 210.
| Tu situación | Impuesto y tipo | ¿Deduces gastos? | Sobre una renta de 15.000 € con 6.220 € de gastos |
|---|---|---|---|
| Residente fiscal en España | IRPF, tipo marginal según tu base (escala progresiva del ahorro general) | Sí, gastos y amortización, más la reducción por vivienda habitual si procede | Depende de tus otras rentas; con reducción aplicable, la base puede quedar muy reducida |
| No residente, residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | IRNR al 19% | Sí: gastos necesarios y amortización, según las reglas del IRPF | Base tras gastos y amortización 3.632 €; cuota aproximada 690 € |
| No residente, residente fuera del EEE (Reino Unido, EE. UU., Suiza, Canadá, Emiratos…) | IRNR al 24% | No. Ninguno. Tributas sobre el ingreso íntegro | Base 15.000 €; cuota 3.600 € |
Lee otra vez la última fila. Un propietario británico, estadounidense o suizo paga 3.600 € sobre unos ingresos de los que ya se han ido 6.220 € en gastos. Su beneficio real era de 8.780 €, así que el tipo efectivo sobre lo que de verdad gana no es el 24%: es el 41%.
Para los británicos es una de las consecuencias patrimoniales más concretas del Brexit, y sigue sorprendiendo a quienes compraron cuando el Reino Unido estaba en la Unión: la guía post-Brexit para británicos en la Costa del Sol recoge el resto. También afecta a la salida: la venta siendo no residente arrastra la retención del 3% y la liquidación de la ganancia patrimonial.
La reducción por alquiler de vivienda habitual, y por qué probablemente no es tuya
Circula por foros y presentaciones comerciales una idea muy pegadiza: «si alquilas como vivienda habitual, te desgravas el 60% del rendimiento». Hay que desmontarla en dos pasos.
Primer paso: ya no es el 60%. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y rebajó la reducción general al 50% para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, con porcentajes superiores solo en supuestos tasados: rehabilitación reciente, alquiler a jóvenes en zonas tensionadas o rebajas efectivas de renta en esas zonas. Los contratos anteriores conservan el régimen previo. El «60%» que se sigue repitiendo ya no existe con carácter general.
Segundo paso, el que importa aquí: es una reducción del IRPF, no del IRNR. El artículo 24.6 del texto refundido del IRNR permite a los residentes en la UE y el EEE deducir los gastos previstos en la normativa del IRPF, pero la reducción del artículo 23.2 no es un gasto: es una minoración del rendimiento neto ya calculado, y el artículo 24.1 excluye expresamente las reducciones al fijar la base. La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en consultas vinculantes —la V2283-12, para un residente en Alemania, lo dice con esas palabras— y el Tribunal Económico-Administrativo Central mantiene doctrina reiterada en el mismo sentido. Un no residente no aplica esa reducción, ni siendo comunitario.
Y un tercer detalle: Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado, así que los tramos incrementados que dependen de esa declaración no tienen dónde aplicarse en la Costa del Sol, ni para un propietario residente. Si alguien te vende una operación en Málaga apoyándose en el 90%, tiene un problema antes de empezar.
Un frente abierto que conviene vigilar
Hay un litigio en marcha que puede cambiar la cuenta del extracomunitario. La Audiencia Nacional, en sentencia de 28 de julio de 2025, dio la razón a una residente en Estados Unidos: consideró contrario a la libre circulación de capitales que la deducción de gastos se reserve a residentes en la UE y el EEE. El Tribunal Supremo admitió a casación el recurso del Abogado del Estado en julio de 2026 y la sentencia está pendiente.
Ojo con lo que significa y con lo que no: el pleito va sobre la deducción de gastos de residentes en terceros Estados, no sobre la reducción por vivienda habitual. Si el Supremo confirma, un propietario británico o estadounidense podría pasar a deducir gastos y el 24% sobre el bruto dejaría de ser el escenario único. Hasta entonces, la regla vigente es la que aplicamos en la tabla.
Lo que sí puedes deducir siendo comunitario
Si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, la lista de gastos deducibles es la del IRPF: IBI, comunidad, seguro, suministros a tu cargo, intereses del préstamo de compra, conservación y reparación, honorarios de administración y, sobre todo, la amortización, un 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición de la construcción y su valor catastral, sin contar el suelo.
Es la deducción más potente y la que más se olvida, porque no sale de tu bolsillo: es un apunte contable. En un piso de 286.000 € con un 60% atribuible a construcción son unos 5.100 € al año que reducen la base sin que hayas pagado nada. Para muchos propietarios comunitarios, es la diferencia entre pagar impuestos y no pagarlos.
Dos avisos: solo se deduce por los días efectivamente alquilados —los vacíos tributan por imputación de renta— y toda deducción exige factura y pago trazable, igual que las obras de reforma en la Costa del Sol el día que vendas.
El caso euro a euro: un dos dormitorios en Fuengirola
Hasta aquí, porcentajes. Ahora un piso concreto. Es un ejemplo construido sobre precios y tipologías reales de la zona, no la contabilidad de una operación existente, y por eso cada importe va cerrado en lugar de en rango.
Apartamento de dos dormitorios y 78 m² en Fuengirola, edificio de los años ochenta a diez minutos andando de la playa, con ascensor y sin piscina. Precio 286.000 €, el medio del apartamento en Fuengirola según nuestro índice. Compra al contado, para no mezclar el efecto del apalancamiento con el del yield.
Paso 1: cuánto capital inmovilizas de verdad
| Concepto | Importe | Nota |
|---|---|---|
| Precio de compra | 286.000 € | Apartamento medio de Fuengirola en el índice SolProp |
| ITP al 7% | 20.020 € | Tipo general de transmisiones en Andalucía para vivienda de segunda mano |
| Notaría | 900 € | Arancel según precio y número de folios |
| Registro de la Propiedad | 600 € | Inscripción de la escritura |
| Gestoría | 400 € | Liquidación de impuestos y trámite registral |
| Abogado | 2.860 € | Aproximadamente el 1%, habitual en compras de no residentes |
| Puesta a punto y mobiliario | 6.000 € | Pintura, electrodomésticos, mobiliario básico para alquilar |
| Capital total invertido | 316.780 € | Un 10,8% por encima del precio de escritura |
Primera corrección, y aún no hemos alquilado nada. El índice atribuye a Fuengirola un 6,5% bruto estimado. Con un contrato real de larga temporada, la renta de mercado de este piso ronda los 1.250 € al mes: 15.000 € al año, un 5,2% bruto sobre el precio y un 4,7% sobre el capital invertido.
Esa diferencia no es un error del modelo: el índice mezcla modalidades de alquiler y usa rentas de referencia de toda la zona, incluidas las de temporada, más altas por noche. Es justo el motivo por el que un yield publicado no se lleva a un presupuesto sin bajarlo antes a un inmueble concreto.
Paso 2: del bruto al neto, línea por línea
| Concepto | Importe anual | Detalle |
|---|---|---|
| Renta contratada | +15.000 € | 1.250 €/mes durante doce meses |
| IBI y tasa de residuos | −620 € | Piso de 78 m² con valor catastral moderado |
| Comunidad de propietarios | −1.140 € | 95 €/mes, edificio con ascensor y sin piscina |
| Seguro de hogar y de impago | −320 € | Continente, contenido y responsabilidad civil |
| Mantenimiento y reparaciones | −1.400 € | Provisión anual: aire acondicionado, fontanería, persianas, pintura entre inquilinos |
| Vacancia | −600 € | Equivale a medio mes al año, o a un mes cada dos años |
| Gestión del alquiler | −1.740 € | 10% de la renta cobrada más IVA |
| Provisión para derramas | −400 € | Fondo de reserva y obras futuras del edificio |
| Neto antes de impuestos | 8.780 € | Se han ido 6.220 €, el 41,5% de la renta |
Sobre los 316.780 € invertidos, ese neto antes de impuestos es un 2,8%. Del 6,5% publicado al 2,8% sin que haya intervenido todavía Hacienda y sin que haya ocurrido nada malo: ni un impago, ni una derrama extraordinaria, ni una avería seria.
Paso 3: el impuesto, según dónde vivas
| Concepto | Residente en la UE / EEE | Residente fuera del EEE |
|---|---|---|
| Ingreso íntegro | 15.000 € | 15.000 € |
| Gastos deducibles | −6.220 € | 0 € |
| Amortización del 3% | −5.148 € | 0 € |
| Base imponible | 3.632 € | 15.000 € |
| Tipo | 19% | 24% |
| Cuota del IRNR | 690 € | 3.600 € |
| Neto después de impuestos | 8.090 € | 5.180 € |
| Yield neto sobre capital invertido | 2,6% | 1,6% |
El recorrido completo, de un vistazo: 6,5% publicado → 5,2% bruto sobre precio → 4,7% bruto sobre capital invertido → 2,8% neto antes de impuestos → 2,6% neto siendo comunitario → 1,6% siendo extracomunitario.
Un 2,6% neto no es mal número para un activo real en euros, y quien compra ladrillo aquí rara vez compra solo renta. Pero un 1,6% obliga a hacerse preguntas: es la rentabilidad de un depósito sin ninguno de sus problemas de liquidez, mantenimiento ni gestión a distancia. Siendo extracomunitario, la estructura fiscal de tu compra es la mitad de tu resultado.
¿Y si lo pongo en turístico? El mismo piso, la otra cuenta
La reacción natural al llegar a un 2,8% neto es buscar más ingreso, y aquí eso significa turístico. Sobre el papel la mejora es enorme: el mismo apartamento, a 110 € la noche con un 62% de ocupación, ingresa 24.900 € al año. Un 8,7% bruto frente al 5,2% de la larga temporada.
Y aquí la cuenta se venga, porque el turístico cambia la estructura entera de gastos. Los suministros pasan a ser tuyos. La limpieza deja de ser un gasto entre inquilinos para serlo entre estancias. El mobiliario se desgasta en tres años en vez de en diez. Y entre la plataforma y quien opera el piso se va una fracción de la facturación que en larga temporada no existe.
| Concepto | Larga temporada | Turístico |
|---|---|---|
| Ingreso anual | 15.000 € | 24.900 € |
| Yield bruto sobre precio | 5,2% | 8,7% |
| Comisión de plataforma | — | −3.735 € |
| Gestión, limpiezas y operativa | −1.740 € | −6.026 € |
| Suministros (agua, luz, internet) | — | −2.400 € |
| IBI y tasa de residuos | −620 € | −620 € |
| Comunidad de propietarios | −1.140 € | −1.140 € |
| Seguro | −320 € | −480 € |
| Mantenimiento y reposición | −1.400 € | −2.200 € |
| Vacancia | −600 € | Ya incorporada en la ocupación del 62% |
| Derramas y tasas | −400 € | −150 € |
| Neto antes de impuestos | 8.780 € | 8.149 € |
| Neto sobre capital invertido | 2,8% | 2,6% |
| Neto tras IRNR, residente UE | 8.090 € (2,6%) | 7.207 € (2,3%) |
| Neto tras IRNR, fuera del EEE | 5.180 € (1,6%) | 2.173 € (0,7%) |
Detente en la fila del neto antes de impuestos. Un 8,7% bruto y un 5,2% bruto acaban en casi el mismo dinero: 8.149 € frente a 8.780 €. El turístico ingresa un 66% más y gana un poco menos, con mucho más trabajo, más riesgo regulatorio y exposición total a la estacionalidad. Es el ejemplo más limpio de por qué el yield bruto no sirve para decidir.
La última fila es demoledora. Un propietario de fuera del Espacio Económico Europeo tributa al 24% sobre los 24.900 € íntegros, no sobre su beneficio: 5.976 € de impuesto sobre 8.149 € de beneficio real. Le queda un 0,7% sobre el capital invertido. En ese perfil, el turístico gestionado a distancia no es una operación de renta.
Dos matices. Primero: suponen gestión delegada; si operas tú el piso y vives cerca, recuperas buena parte de esos 6.026 € y el turístico sí se separa. Segundo: si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción—, deja de ser rendimiento del capital inmobiliario y pasa a ser actividad económica, con IVA y otras obligaciones. La comparación completa está en alquiler vacacional frente a larga temporada en la Costa del Sol y los requisitos, en la guía de licencia turística en la Costa del Sol. Para el contrato estable, las reglas de la LAU están en alquilar de larga temporada en la Costa del Sol.
Y un apunte que cuesta dinero olvidar: los días sin alquilar tributan igualmente, por imputación de renta inmobiliaria. Se calcula sobre el valor catastral —1,1% si está revisado, 2% si no— y se grava al mismo 19% o 24%. Un piso turístico al 62% de ocupación pasa el 38% del año generando base imponible sin ingresar un euro.
El coste de oportunidad de comprar barato en zona de rotación lenta
Manilva encabeza el yield con un 7,5% y es de las más lentas en rotación: 79% de absorción y quince meses de stock. Es un mercado pequeño, muy dependiente de la demanda extranjera de segunda residencia y con poca profundidad de comprador local. Málaga capital parece el caso opuesto y tiene el mismo problema de fondo: 6,5% de yield y la absorción más baja de las doce, un 74%, porque la oferta ha crecido más deprisa que las operaciones.
¿Por qué importa si tu plan es cobrar alquiler? Porque toda inversión inmobiliaria tiene fecha de salida, aunque no la hayas escrito: herencias, un cambio de país, una necesidad de liquidez, un cambio regulatorio. El día que vendas, la diferencia entre doce y quince meses de stock es el descuento que aceptarás para ser tú quien venda y no el vecino.
Pon números a esa espera. Un piso de 307.000 € que renta un 2,8% neto genera unos 8.600 € al año. Si tardas seis meses más de lo previsto en vender y bajas el precio un 5% para desatascar la operación, ese ajuste son 15.350 €: más de año y medio de renta neta en una sola negociación. El punto y medio de yield extra que te dio la zona barata tarda entre ocho y diez años en compensar un descuento de salida del 5%.
La pregunta correcta no es «dónde renta más», sino «dónde renta más cada euro teniendo en cuenta lo que costará recuperarlo». El análisis de dónde se vende más rápido en la Costa del Sol desarrolla la absorción municipio a municipio.
La excepción que sí reúne las dos cosas
Una zona rompe el dilema: Torremolinos, con un 7,2% de yield estimado y un 104% de absorción, la única de las doce por encima del 100%: se venden más viviendas de las que entran en oferta. Y con un precio medio de 315.000 €, en la franja baja de la costa.
La explicación no es misteriosa: demanda de alquiler todo el año —residentes de trabajo, jubilados europeos y turismo urbano—, doce minutos de tren al aeropuerto y un parque sobre todo de apartamentos pequeños, la tipología con más compradores potenciales. Benalmádena (6,8% y 97%) y Fuengirola (6,5% y 95%) están en la misma familia.
No es una recomendación de compra ni una previsión: es lo que dicen estos datos, con las limitaciones ya declaradas. Pero si tuvieras que quedarte con una idea de la tabla, es esta: el eje Torremolinos–Benalmádena–Fuengirola es donde el yield estimado y la rotación coinciden, y esa coincidencia vale más que medio punto de renta. Las mejores zonas para invertir en Málaga en 2026 y las zonas emergentes con precios razonables añaden la lectura por barrios.
Cuándo el yield alto no compensa
La conclusión honesta no es «compra donde el yield sea más alto». Es que hay al menos cuatro situaciones en las que un yield alto es una mala señal disfrazada de buena.
Cuando la rotación es lenta. Un yield alto en un mercado de quince o dieciséis meses de stock suele ser el mercado pagándote por asumir iliquidez. Es una prima de riesgo, no una ganga, y si tu horizonte es corto o incierto te la comerás entera en el descuento de salida.
Cuando la demanda es estacional. Un piso que solo se alquila bien de junio a septiembre enseña un yield anualizado excelente calculado sobre tarifas de temporada alta. La realidad son ocho meses de gastos corriendo con los ingresos parados. Pregunta siempre por la ocupación de noviembre a febrero: ahí se ve si el mercado es real o de postal.
Cuando gestionas a distancia. Un 7,5% con gestión propia y un 7,5% con gestión delegada son dos operaciones distintas, separadas por entre 1,5 y 2,5 puntos de rentabilidad neta. Si vives a 2.000 kilómetros, calcula desde el principio con el coste de gestión dentro: la operación tiene que salir con ese coste, no a pesar de él.
Cuando el yield alto viene del precio bajo y no de la renta alta. Un yield sube tanto si la renta sube como si el precio baja, y no es lo mismo. Un inmueble barato por deterioro, por una comunidad conflictiva o por una derrama pendiente de 12.000 € enseña un yield estupendo el día que lo compras y te lo cobra durante diez años. Pregunta por qué está barato.
Y al revés: un 4,5% en Nueva Andalucía, con comprador internacional de salida y sin dependencia del crédito español, puede ser mejor operación que un 7,5% en un mercado de quince meses de stock. Depende de si tu plan es cobrar o conservar. Ninguna respuesta es correcta en abstracto.
Siete errores que arruinan la cuenta
- Calcular el yield sobre el precio y no sobre el capital invertido. Ignorar el ITP, la notaría, el registro, el abogado y la puesta a punto infla el resultado medio punto.
- Presupuestar doce mensualidades. Nadie cobra doce todos los años. Provisiona vacancia desde el primer ejercicio.
- Poner la gestión a cero. «Ya lo llevo yo» es cierto el primer año y deja de serlo cuando cambias de trabajo, de país o de humor. Siendo no residente, es irreal.
- Olvidar el impuesto o suponer el tipo equivocado. Es la única partida que no puedes negociar. Comprueba si tributas al 19% con gastos o al 24% sobre el bruto antes de ofertar, no después de la escritura.
- Contar con la reducción por vivienda habitual sin tener derecho a ella. Ni es el 60% para contratos nuevos, ni la aplica un no residente, ni hay zonas tensionadas declaradas en Andalucía a las que acogerse.
- No pedir las actas de la comunidad. Una derrama de fachada aprobada y no ejecutada puede costarte entre 4.000 y 15.000 €, no aparece en ningún anuncio y sí en las actas y en el certificado de deudas.
- Comparar el yield con la revalorización como si fueran lo mismo. Son dos rentabilidades distintas, con riesgos distintos y momentos de cobro distintos. Súmalas si quieres, pero nunca las confundas ni aceptes una cifra única que las mezcle.
Cómo calcular tu yield neto real, paso a paso
- Cierra el capital invertido. Precio más ITP al 7%, notaría, registro, gestoría, abogado y puesta a punto. Es tu denominador para todo lo demás.
- Averigua la renta real de ese piso concreto, no la de la zona. Busca tres anuncios de larga temporada del mismo edificio o de la misma calle y quédate con el más bajo.
- Pide el recibo del IBI y las tres últimas actas de la comunidad antes de ofertar. Con eso cierras dos de las siete partidas con datos reales.
- Provisiona el mantenimiento según la antigüedad. Un 5% de la renta si el edificio es posterior a 2005; un 8%–10% si es anterior a 1990.
- Añade vacancia aunque te parezca pesimista. Medio mes al año en zona de demanda continua; un mes o más en zona estacional.
- Mete la gestión al precio de mercado —8%–10% más IVA en larga temporada— aunque pienses llevarlo tú. Si la operación solo sale con tu trabajo gratis, no sale.
- Aplica tu tipo del IRNR, no el que te gustaría. 19% con gastos y amortización si resides en el EEE; 24% sobre el ingreso íntegro si resides fuera. Revisa el convenio de doble imposición de tu país para no pagar dos veces.
- Divide el neto final entre el capital invertido del paso 1 y compara ese número, y solo ese, entre las zonas que mires. El cálculo de cuánto vale una vivienda en la Costa del Sol te da el otro extremo, el del día que vendas.
Si financias la compra, el apalancamiento mueve todo este cuadro en las dos direcciones: multiplica la rentabilidad sobre fondos propios cuando el coste del crédito es inferior al yield neto y la destroza cuando no lo es. Las condiciones están en la guía para obtener la hipoteca adecuada y puedes contrastarlas en nuestro servicio de hipotecas.
Preguntas frecuentes
¿Qué zona de la Costa del Sol tiene el yield de alquiler más alto?
Manilva, con un 7,5% bruto estimado, seguida de Torremolinos (7,2%), Benalmádena (6,8%), y Málaga capital y Fuengirola (6,5%). Son estimaciones del índice propio de SolProp, no rentabilidades garantizadas. Manilva combina ese yield con la rotación más lenta del grupo, así que el número más alto no es automáticamente la mejor operación.
¿Cuál es la diferencia entre yield bruto y yield neto?
El bruto divide la renta anual entre el precio y no descuenta nada. El neto resta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia, gestión y derramas, y divide entre el capital realmente invertido, impuestos y gastos de compra incluidos. En la Costa del Sol, el neto antes de impuestos ronda el 60% del bruto.
¿Cuánto se lleva Hacienda del alquiler siendo no residente?
Si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, el 19% sobre el rendimiento neto, después de deducir gastos y la amortización del 3%. Si resides fuera del Espacio Económico Europeo, el 24% sobre el ingreso íntegro, sin deducir absolutamente ningún gasto. Se declara en el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual?
No. La Ley 12/2023 rebajó esa reducción al 50% general para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, con tramos superiores solo en supuestos tasados. Y es una reducción del IRPF: un no residente que tributa por IRNR no la aplica, ni siendo comunitario, según la Dirección General de Tributos y el TEAC.
¿Renta más el alquiler turístico que el de larga temporada?
En bruto sí; en neto, casi nunca tanto como parece. En nuestro caso de Fuengirola el turístico ingresa un 66% más (24.900 € frente a 15.000 €) y termina con un beneficio antes de impuestos algo inferior, porque asume suministros, limpiezas, comisión de plataforma y una reposición de mobiliario más rápida. Con gestión propia y cercana, la balanza sí se inclina.
¿Por qué Marbella y Nueva Andalucía rentan menos si son las zonas más caras?
Porque los alquileres siguen a la demanda de uso y a los salarios locales, mientras que los precios de compra siguen además al capital internacional y a la expectativa de revalorización. Un apartamento de Marbella cuesta un 75% más que uno de Torremolinos, pero su inquilino de larga temporada no gana un 75% más. Ese hueco entre precio y renta es exactamente el yield que falta.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler siendo extranjero?
Solo si resides en la UE o el EEE: IBI, comunidad, seguro, suministros a tu cargo, intereses del préstamo, conservación y reparación, honorarios de administración y la amortización del 3% anual sobre el valor de construcción, en proporción a los días alquilados. Los residentes fuera del EEE no deducen ningún gasto.
¿Cuánto cuesta que una agencia me gestione el alquiler?
Entre el 8% y el 10% de la renta cobrada más IVA en larga temporada, más una mensualidad habitual por buscar y firmar el primer inquilino. En turístico, entre el 18% y el 25% de la facturación más IVA, porque incluye limpiezas, ropa, atención al huésped y las plataformas.
¿Es mejor comprar barato en una zona con yield alto?
Solo si esa zona rota. Un yield alto en un municipio con quince meses de stock suele ser una prima por iliquidez, no una oportunidad. Si tardas seis meses de más en vender y aceptas un 5% de descuento, ese ajuste se come entre ocho y diez años de la ventaja que te dio la zona barata.
¿Qué es la absorción y para qué sirve al invertir?
Es el cociente entre las operaciones de un año y las viviendas en oferta. Por encima del 100% se vende más de lo que entra al mercado y el stock se vacía; por debajo del 80%, se acumula. Sirve para estimar cuánto tardarás en vender. En nuestro índice va del 104% de Torremolinos al 74% de Málaga capital, y es un indicador de rotación estimado.
¿Quieres el cálculo con tu piso y tu residencia fiscal?
El yield de una zona ordena el mapa; el de un inmueble concreto decide la operación. Con la referencia catastral, el recibo del IBI, las actas de la comunidad y las rentas reales del edificio te damos el neto después de impuestos según dónde tributes, con el desglose y sus supuestos a la vista.
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Fuentes y metodología
Los precios, los yields y la absorción de las doce zonas proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026). Es una estimación propia elaborada a partir de precios de oferta y de nuestra propia cartera, y no un registro de transacciones: no procede del Colegio de Registradores, del Catastro ni del INE, y no debe compararse de tú a tú con sus estadísticas, que miden otras variables con otras fuentes. El yield es un indicador modelado, no la rentabilidad de un inmueble concreto, y la absorción se calcula como operaciones anuales divididas entre viviendas en oferta: un indicador de rotación estimado. Metodología completa en la metodología del índice de precios de SolProp.
El marco fiscal procede del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), artículos 24 y 25; de la Ley 35/2006 del IRPF para gastos deducibles y amortización; y de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que modificó la reducción del artículo 23.2. El tipo del 7% de Transmisiones Patrimoniales corresponde a la normativa andaluza vigente. La no aplicación de esa reducción en el IRNR se apoya en el artículo 24.1, en las consultas vinculantes V2283-12 y V5255-26 de la Dirección General de Tributos y en la doctrina reiterada del TEAC. El litigio sobre deducción de gastos por residentes en terceros Estados está pendiente de sentencia del Tribunal Supremo.
Los rangos de gastos de explotación —comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia y gestión— proceden de operaciones y presupuestos reales gestionados en la costa durante el primer semestre de 2026, sin identificar inmuebles ni propietarios. Las cuotas de IBI son órdenes de magnitud: el tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, así que el recibo de tu vivienda es el único dato válido para tu cálculo.
El caso de Fuengirola y el escenario turístico son ejemplos construidos sobre precios, rentas y tipologías reales de la zona, no la contabilidad de una operación existente. La renta de 1.250 € al mes, la tarifa de 110 € por noche y la ocupación del 62% son supuestos razonables para esa tipología, no datos observados: cambiando cualquiera cambia el resultado, y por eso publicamos el desglose entero en lugar de una sola cifra.
No se prometen retornos. Los yields de este artículo son estimaciones y se presentan como tales: ninguna cifra debe entenderse como previsión de rentabilidad futura ni como garantía de revalorización. Las variaciones de precio citadas describen lo ocurrido entre las fechas indicadas según nuestro índice y no anticipan lo que ocurrirá después.
Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal o un abogado para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.
