Qué hace (y qué no) una empresa de property management en la Costa del Sol

Son las tres de la mañana de un martes de agosto y en tu apartamento de Benalmádena revienta el flexible del lavabo. Tú estás en Estocolmo, a 2.900 km. El inquilino escribe a las 3:12 y tú lo lees a las 7:40. A esa hora ya hay agua en el piso de abajo y alguien tiene que abrir una puerta que solo tú puedes abrir. Todo lo que necesitas cuesta 90 € y una llave. El problema es que nadie tiene la llave.

Esa es la razón por la que existe el property management en la Costa del Sol, y también la razón por la que el sector está lleno de malentendidos caros. Cuatro servicios muy distintos se venden bajo el mismo nombre, con comisiones del 8% al 30% y responsabilidades que casi no se solapan. Quien contrata «gestión integral» creyendo que incluye sus impuestos ha pagado dos años de comisiones por algo que no compró.

Esta guía separa los cuatro modelos, pone la horquilla real de cada uno, explica quién responde ante una fuga, un impago o una inspección, y enumera lo que ningún gestor puede asumir por ti. Termina con la cuenta euro a euro de un piso de 78 m² en Fuengirola. Si aún no has decidido el régimen, empieza por la comparativa de alquiler vacacional frente a larga temporada en la Costa del Sol: esta guía asume que ya lo has decidido y que ahora buscas quién lo lleva.

Los cuatro servicios que se venden con el mismo nombre

En España no existe una definición legal de property manager: no hay título, ni colegio, ni registro obligatorio, ni baremo de honorarios. Cualquiera puede poner «property management» en su web y ofrecer lo que quiera, así que el nombre no te dice nada y el contrato te lo dice todo. Entre Torremolinos y Estepona hay cuatro modelos distintos, y la mayoría de los conflictos nacen de contratar uno creyendo que se contrataba otro.

Modelo	Quién paga	Horquilla 2026	Qué incluye	Qué NO incluye
Conserjería / key holding	El propietario	60–150 €/mes, o 25–50 € por visita	Custodia de llaves, apertura a operarios, visitas periódicas, correo, aviso de incidencias	Buscar inquilino, cobrar rentas, gestionar reservas, tratar con la comunidad
Larga temporada	El propietario	5%–10% de la renta + IVA (típico 8%), más 50%–100% de una mensualidad por búsqueda de inquilino	Publicación, solvencia del inquilino, contrato, entrega, cobro de la renta, incidencias, fin de contrato	Tu Modelo 210, el impago, representarte ante Hacienda, los vicios ocultos del inmueble
Alquiler turístico	El propietario	18%–30% de los ingresos + IVA (típico 20%–25%), más comisión del canal aparte	Anuncios y precios, mensajería, check-in y check-out, limpieza, mantenimiento, informe mensual	La licencia si está a tu nombre, tus impuestos, la responsabilidad frente a la comunidad
Administración de fincas	La comunidad	8–20 € por vivienda y mes, aprobado en junta	Contabilidad y presupuesto de la comunidad, actas, derramas, siniestros de elementos comunes	Nada de tu piso: ni llaves, ni inquilinos, ni averías internas, ni tus recibos

Conserjería y key holding: la llave y poco más

Contratas a alguien para que tenga una copia de tus llaves y actúe cuando tú no puedes: ni alquila, ni cobra, ni comercializa. Abre. El precio va de 60 a 150 € al mes según la frecuencia de las visitas; quien cobra por acto pide 25–50 € la apertura, y ahí un mes con tres averías cuesta más que un año de cuota. Para un apartamento en primera línea de playa que usas seis semanas al año, esto es todo lo que necesitas. Exige por escrito quién custodia la llave y qué pasa si esa persona deja la empresa.

Larga temporada: el modelo del 5% al 10%

Aquí el gestor publica, filtra candidatos, comprueba solvencia, redacta el contrato, cobra la renta y atiende las incidencias. La comisión habitual es del 8% de la renta mensual más IVA, con extremos del 5% y el 10%, más un honorario de puesta en alquiler de entre media y una mensualidad.

Y hay algo que muchos propietarios extranjeros no saben: desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica, y el pacto en contrario es nulo. Si un gestor te ofrece «comisión cero para ti, la paga el inquilino», te ofrece algo que no puede hacer. El resto del marco —duración mínima, prórrogas, fianza— está en la guía de alquilar de larga temporada en la Costa del Sol: contrato, fianza y LAU. Lo que no delegas nunca es la propiedad, la responsabilidad como arrendador, la obligación fiscal y la relación con la comunidad: si el inquilino demanda por habitabilidad, el demandado eres tú.

Alquiler turístico: el modelo del 18% al 30%

Es el servicio más caro y el que más trabajo conlleva: un piso al 60% de ocupación tiene unas 45 entradas y 45 salidas al año, otras tantas limpiezas y cientos de mensajes. La horquilla va del 18% al 30% más IVA, y el 20%–25% es la banda donde está casi todo. Por debajo del 18% suele haber una de tres cosas: la limpieza se factura aparte y cara, el propietario asume la mensajería nocturna, o hay un fijo mensual además del porcentaje. Por encima del 30% ya estamos en renta garantizada, que es otra figura.

La pregunta que decide de qué estamos hablando es siempre la misma: ¿el porcentaje se calcula sobre lo que paga el huésped o sobre lo que llega tras la comisión del canal? Hay quince puntos de diferencia, y un 20% sobre bruto es más caro que un 22% sobre neto de canal. Que te lo pongan con un ejemplo numérico dentro del contrato. Y antes de contratar, ten resuelta la parte regulatoria, en la guía de licencia turística en la Costa del Sol para comprar y alquilar en Airbnb.

Administración de fincas: gestiona el edificio, no tu piso

Este es el modelo que no contratas tú: lo nombra la junta y su cliente es la comunidad como persona jurídica. Sus funciones están en el artículo 20 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal —buen régimen del inmueble, plan de gastos, conservación de elementos comunes, ejecución de acuerdos y gestión de cobros y documentación— y ninguna se refiere al interior de una vivienda concreta.

Conviene además deshacer un mito sobre la colegiación. El artículo 13.6 de la misma ley dice que el cargo puede ejercerlo cualquier propietario, o personas con «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida», o sociedades: no exige colegiación. Un administrador colegiado aporta garantías adicionales —seguro obligatorio de responsabilidad civil, código deontológico, vía de reclamación extrajudicial— pero no es un requisito legal, y decir lo contrario es falso. Lo que sí puedes comprobar antes de que la comunidad lo vote es si tiene póliza de responsabilidad civil y de caución: es lo que te protege si falta dinero de la cuenta comunitaria.

El property manager no es el administrador de fincas, y esto te va a pasar

La confusión entre ambas figuras es la primera fuente de fricción para un propietario extranjero, porque en muchos países anglosajones y nórdicos una sola empresa hace las dos cosas. Llamas al administrador de fincas porque tu inquilino se ha quedado sin agua caliente y te contesta que no es competencia suya: tiene razón. El caso inverso es peor: tu property manager te dice que la derrama de fachada «está resuelta». No lo está. Tu gestor no es propietario, no tiene voto en la junta salvo delegación escrita, y la comunidad no está obligada ni a atenderle.

Hay algo concreto que sí puede hacer y que casi nadie pide: una delegación de voto para las juntas. Si no vas a volar a Mijas para votar una derrama de 4.000 €, dale a alguien de confianza una delegación por escrito para cada convocatoria: un documento de una página por junta, que muchos gestores ofrecen por 50–120 €.

Y hay un motivo nuevo para hacerlo. Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, una comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Además, el nuevo apartado 3 del artículo 7 exige aprobación previa y expresa de la comunidad para desarrollar la actividad. Eso se vota en una junta a la que tú no vas y de la que tu gestor turístico no se entera.

Quién responde de qué cuando algo sale mal

Un contrato que no diga esto por escrito no sirve: la mayoría detallan lo que el gestor hace y despachan en una línea lo que no responde. Esta es la matriz que deberías poder rellenar antes de firmar.

Situación	Responde el propietario	Responde el gestor	Responde un tercero
Fuga en el flexible de tu lavabo	Sí: la reparación y el daño causado	De atenderla en el plazo pactado, no del coste	Tu aseguradora, y la de la comunidad si afecta a zonas comunes
Impago del inquilino	Sí: el ingreso no percibido es tuyo	Solo si pactó renta garantizada o falló la solvencia acordada	La aseguradora de impago, si la contrataste
Inspección de turismo	Sí, si la inscripción está a tu nombre	Sí, si figura él como explotador	Nadie más
No comunicar viajeros a SES.Hospedajes	Sí, si eres el titular de la actividad	Sí, si el titular es él o es intermediario obligado	La plataforma, por sus obligaciones
Modelo 210 no presentado	Siempre tú, con recargo y sanción	Solo frente a ti, si se obligó por escrito	Tu asesor fiscal, si lo tienes
Multa por prohibición estatutaria del alquiler turístico	Sí	De avisarte si conocía los estatutos	La comunidad, que puede pedir el cese
Daños causados por un huésped	El exceso sobre la cobertura	De reclamar y documentar en plazo	La garantía del canal y el seguro turístico

La fuga, el impago y la inspección

Lo que compras con la comisión no es que el gestor pague la reparación: es tiempo de respuesta, y eso se contrata con dos números: en cuántas horas se atiende una urgencia, y hasta qué importe puede autorizar una reparación sin consultarte. Con un umbral de 100 €, cada avería exige una llamada a Estocolmo; sin umbral, un gestor con proveedor propio puede autorizarse 1.800 € de fontanería. El rango razonable está entre 200 y 400 €. Pregunta también si cobra margen: muchos lo hacen, entre un 10% y un 20%, y no es escandaloso mientras esté declarado.

Con el impago hay que ser directo: salvo que hayas contratado renta garantizada, el impago es tuyo. El gestor no te debe la mensualidad que el inquilino no ingresó; te debe la comprobación de solvencia acordada y el aviso el día que el recibo no entró. Y ojo con la renta garantizada: equivale a una comisión efectiva del 15% al 25% del valor de mercado y jurídicamente es un subarriendo. Si quien firma con el inquilino es el gestor, el arrendador es él: cambia la fiscalidad, quién puede desahuciar y qué pasa si quiebra. En el mapa interactivo de precios de la Costa del Sol se ve dónde la demanda es más profunda: en Benalmádena reponer un inquilino cuesta semanas, y en zonas de villa, meses.

La inspección es donde más propietarios extranjeros se llevan una sorpresa. El Decreto 28/2016, en la redacción del Decreto 31/2024 de 29 de enero (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024), inscribe la vivienda de uso turístico a nombre de la persona o entidad explotadora: quien administra y gestiona la vivienda, con independencia de su relación con el propietario. Es esa persona la responsable ante la Administración y los usuarios, y puede ser tu gestor. Lo que no cambia son los requisitos materiales, porque son del inmueble: refrigeración de mayo a septiembre y calefacción de octubre a abril, botiquín, extintor, detectores, superficie mínima por plaza y dos baños por encima de cinco plazas. Si el piso no cumple, la baja la sufre el inmueble, no el gestor.

Lo que un gestor no puede hacer por ti, aunque lo ponga en su web

Hay obligaciones que la ley te impone como titular y que no se transfieren por contrato. Un gestor puede tramitar, recordarte plazos y presentar documentos si le das poderes. Lo que no puede es convertirse en el obligado: si falla, Hacienda o la Junta te reclaman a ti, y tú después reclamas al gestor. Dos procedimientos, y el segundo es mucho más lento.

Obligación	¿Puede asumirla el gestor?	Qué sí puede hacer	Si nadie lo hace
Modelo 210 por rentas de alquiler	No como obligado; solo como colaborador, por escrito	Prepararlo y presentarlo mediante un asesor apoderado	Recargo y sanción. La deuda es tuya
Ser tu representante fiscal ante la AEAT	Solo si lo pactas y se formaliza el nombramiento	Actuar como domicilio a efectos de notificaciones	Notificaciones que no lees. Los residentes UE/EEE con intercambio efectivo de información no están obligados
Inscripción turística a tu nombre	No si la inscripción es tuya: el explotador eres tú	Tramitar la declaración responsable y avisar de cambios	Actividad clandestina, con sanción y posible cese
Número de registro único (RD 1312/2024)	Puede solicitarlo por ti, pero se vincula al inmueble	Obtenerlo en el Registro de la Propiedad y comunicarlo a los canales	Desde el 1 de julio de 2025, sin él las plataformas no publican el anuncio
Comunicación de viajeros (RD 933/2021)	Sí, si es el titular o intermediario obligado	Dar de alta en SES.Hospedajes y comunicar cada estancia	Infracciones de 100 a 30.000 €
Seguro del continente y responsabilidad civil	No: el tomador eres tú	Buscar póliza y tramitar siniestros	Un siniestro sin cobertura: en turístico, una póliza de hogar estándar puede quedar sin efecto

El Modelo 210 lo presentas tú

Si no eres residente fiscal en España y tienes un inmueble aquí, tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes mediante el Modelo 210. Si el piso está alquilado declaras el rendimiento; si está a tu disposición, la renta imputada sobre el valor catastral; si lo alquilas parte del año, las dos cosas por sus periodos.

Supuesto	Tipo	Gastos deducibles	Plazo
Alquiler · residente en UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein	19%	Sí, los de la normativa del IRPF, acreditando relación directa con el rendimiento obtenido en España	Se pueden agrupar las rentas del año y presentar una sola declaración en los veinte primeros días naturales de enero
Alquiler · resto de contribuyentes	24%	No: régimen general, sin deducción de ningún gasto. Se tributa sobre el ingreso íntegro	Mismo esquema anual, o la vía trimestral de los veinte primeros días de abril, julio, octubre y enero
Renta imputada de inmueble no arrendado	19% o 24% según residencia	No aplica: la base es un porcentaje del valor catastral	Todo el año natural siguiente al devengo, que es el 31 de diciembre
Ganancia por venta	19%	Gastos e impuestos de compra y venta, y mejoras justificadas	El comprador retiene el 3% e ingresa el Modelo 211; tú presentas el 210 después

La diferencia entre las dos primeras filas es enorme y casi nunca se explica. Un propietario alemán y uno británico con el mismo piso y la misma renta no pagan lo mismo: el alemán deduce la comisión del gestor, el IBI, la comunidad, el seguro y la amortización, y tributa al 19% sobre lo que queda. El británico, tras el Brexit, tributa al 24% sobre el ingreso bruto. Dicho de otro modo, para un propietario no comunitario cada punto de comisión pesa un 24% más. Si estás en ese caso, la guía de mudarse a la Costa del Sol desde Reino Unido después del Brexit desarrolla el resto, y la de vender siendo no residente cubre la salida.

El representante fiscal y la licencia no vienen incluidos

El artículo 10 del texto refundido de la Ley del IRNR obliga a nombrar representante en España en determinados supuestos: establecimiento permanente, entidades en atribución de rentas, y cuando la Administración lo requiera por la cuantía de la renta o por la titularidad de un inmueble. Esa obligación no se aplica a los residentes en la UE ni en Estados del EEE con intercambio efectivo de información. Traducido: si eres holandés y solo alquilas un piso, no estás obligado; si eres canadiense, pueden requerírtelo. Y contratar un property manager no significa tenerlo nombrado: son dos contratos distintos.

La licencia es la cláusula más cara de un contrato de gestión turística en Andalucía, y suele estar en una línea perdida de la página cuatro. Como la inscripción va a nombre del explotador, hay contratos en los que la vivienda se inscribe a nombre de la empresa gestora: la ventaja es que en una inspección responde ella. El inconveniente: el día que rescindes, el número de registro se va con el explotador y tienes que volver a presentar la declaración responsable a tu nombre, con el piso parado y con el riesgo de que el municipio haya aprobado entretanto una limitación al número de viviendas de uso turístico, algo que el Decreto 31/2024 permite con criterios objetivos. La regla: inscripción a nombre del propietario, siempre; y si va a nombre del gestor, exige una cláusula de baja ordenada.

A eso se suman dos obligaciones recientes que se confunden todo el tiempo. El registro documental de viajeros del Real Decreto 933/2021, exigible desde el 2 de diciembre de 2024, obliga a quien ejerce la actividad de hospedaje —y a los intermediarios— a comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior por SES.Hospedajes, con sanciones de 100 a 30.000 €. Y el número de registro único del Real Decreto 1312/2024, que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y aplica el Reglamento (UE) 2024/1028: desde el 1 de julio de 2025, sin él no se puede ofrecer un alojamiento de corta duración en una plataforma. Identifica al inmueble, no al gestor.

El contrato: las nueve cláusulas que hay que leer con lupa

Un contrato bien hecho cabe en seis u ocho páginas y responde nueve preguntas. Si el que te pasan no responde alguna, ese punto está deliberadamente abierto y se resolverá a favor de quien redactó. Los términos que aparecen en él —nota simple, declaración responsable, cédula de habitabilidad— están en el glosario inmobiliario.

Cláusula	La pregunta exacta	Qué es razonable	Señal de alarma
Base de cálculo	¿Va sobre lo que paga el huésped o sobre lo que llega tras la comisión del canal?	Definido con un ejemplo numérico en el contrato	«Sobre los ingresos», sin más precisión
Exclusividad	¿Puedo alquilar por mi cuenta o usar el piso yo?	De comercialización, con uso propio reservado y bloqueo de fechas sin penalización	Total, con comisión también sobre reservas que traes tú
Permanencia	¿Cuánto dura y cómo se renueva?	12 meses, prórroga tácita anual, preaviso de 30–60 días	24–36 meses con renovación automática y preaviso de 90 días o más
Penalización	¿Qué pago si me voy antes?	Nada, o el equivalente al preaviso no cumplido	Un porcentaje de la facturación estimada restante, o gastos de «puesta en marcha» sin desglose
Quién factura	¿La factura al inquilino o al huésped la emite el gestor o yo?	Factura el propietario; el gestor le factura su comisión con IVA	El gestor factura en su nombre sin decir en calidad de qué
La fianza	¿Quién la custodia y en qué cuenta?	Cuenta separada e identificada, y devolución en el plazo del artículo 36.4 LAU	«La retiene la agencia», sin cuenta ni plazo
Reservas ya cobradas	Si rescindo en octubre, ¿qué pasa con lo cobrado para Semana Santa?	Se respetan las confirmadas y el gestor cobra solo por estancias prestadas	Silencio, o «los importes cobrados quedan en poder del gestor»
Liquidación	¿Cuándo cobro y con qué detalle?	Mensual antes del día 15, con extracto por reserva y facturas adjuntas	«Trimestral o cuando haya saldo», sin desglose
Reparaciones	¿Hasta qué importe decide el gestor y cobra margen?	Umbral de 200–400 €, factura del tercero y margen declarado	Sin umbral, proveedor único vinculado y facturas «internas»

Exclusividad, permanencia y quién factura

La exclusividad de comercialización es razonable: un gestor que invierte en fotografía, posicionamiento e historial de reseñas no puede competir contigo por el mismo calendario. Lo que no lo es, que se extienda a las reservas que traes tú o a tu propio uso del inmueble: pide por escrito cuatro o seis semanas de uso propio bloqueables sin penalización. Y doce meses de permanencia bastan para juzgar a un gestor.

En larga temporada el arrendador eres tú y quien debe emitir el recibo de la renta eres tú, aunque materialmente lo emita el gestor por cuenta tuya. El arrendamiento de vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992; sí lo lleva, al 21%, la comisión del gestor. En turístico sin servicios propios de la industria hotelera la exención también aplica: la limpieza a la entrada y a la salida, el mantenimiento de piscina o la asistencia telefónica no la rompen. Si añades servicios de hostelería continuados —limpieza durante la estancia, restauración, recepción— la operación tributa al 10% como establecimiento hotelero. Conviene definir esa frontera en el contrato: el que presta el servicio es el gestor y el que declara eres tú.

La fianza y las reservas ya cobradas

Sobre la fianza hay una novedad andaluza que conviene leer con precisión. La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOJA nº 247, de 24 de diciembre de 2025), en su disposición adicional sexta, suprime el depósito de la fianza ante la Administración autonómica en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados desde el 24 de enero de 2026, inclusive. El criterio es la fecha de firma, no la del depósito: en un contrato anterior el depósito siguió siendo obligatorio y la fianza permanece en la Junta, que la reintegra conforme el contrato se extingue y a solicitud del interesado.

Esto no elimina la fianza: el artículo 36 de la LAU sigue exigiendo una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto, con devolución en un mes desde la extinción e intereses legales si se incumple. Lo que hace es trasladar la custodia al arrendador, y vuelve relevante una pregunta que antes no lo era: si el gestor retiene la fianza, ¿en qué cuenta está? Exige una cuenta separada e identificada: es dinero del inquilino que tú tienes que devolver, y si el gestor lo mezcla con su tesorería, el problema aparece cuando el gestor tiene un problema.

Y llega el escenario que más disgustos da: no renuevas, el contrato acaba el 31 de diciembre y el gestor ya tiene cobradas cuatro reservas de Semana Santa por 3.400 €. Sin cláusula, o las cancela y te deja sin Semana Santa y con reseñas negativas, o se queda el dinero, o te lo transfiere cobrando comisión completa sobre estancias que no va a prestar.

La redacción que funciona dice tres cosas: las reservas confirmadas posteriores a la resolución se traspasan; los importes cobrados por anticipado se liquidan íntegros en un plazo cerrado; y la comisión del gestor saliente se devenga solo sobre las estancias prestadas. Añade la entrega del historial: fotos, textos, calendario y datos de las reservas. Si el anuncio está en el perfil del gestor, las reseñas no se traspasan —limitación de las plataformas, no del contrato— y empezar de cero cuesta una temporada de precios más bajos.

La cuenta real: el mismo piso, gestionado de dos maneras

El inmueble. Apartamento de dos dormitorios y 78 m² en Fuengirola, comprado por 286.000 €, que es el precio medio de apartamento del municipio en nuestro índice de zonas. Amueblado y en buen estado. Comunidad de 90 €/mes, IBI de 450 €/año, basura de 90 €/año. El propietario es residente fiscal en Suecia: tipo del 19% y derecho a deducir gastos, incluida la amortización del 3% sobre el valor de construcción. Asumimos que el suelo es el 40% del precio, así que la base de amortización son 171.600 € y la amortización anual, 5.148 €.

Escenario A, larga temporada: renta de 1.300 €/mes, contrato vigente los doce meses, gestión al 8% más IVA. Escenario B, turístico: el mismo piso con 226 noches vendidas (62% de ocupación) a una tarifa media de 118 €, gestión al 20% más IVA sobre el neto de canal y comisión de plataforma del 15%, con 12.000 € de equipamiento inicial. La limpieza se repercute al huésped y por eso no aparece en ninguna columna: si la asumiera el propietario subirían igual el ingreso y el gasto, y el resultado apenas se movería.

Concepto	A · Larga temporada	B · Turístico
Ingresos brutos facturados	15.600 €	26.700 €
Comisión del canal (15%)	—	−4.005 €
Comisión de gestión + IVA	−1.510 €	−5.492 €
Suministros	Los paga el inquilino	−1.680 €
Consumibles y ropa de cama	—	−600 €
Mantenimiento y reparaciones	−500 €	−900 €
Comunidad de propietarios	−1.080 €	−1.080 €
IBI y tasa de basura	−540 €	−540 €
Seguro	−280 €	−420 €
Tasas, software y registro	—	−240 €
Salidas de caja totales	−3.910 €	−14.957 €
Amortización del inmueble (3%, prorrateada)	−5.148 €	−3.187 €
Amortización del mobiliario (10%, prorrateada)	—	−743 €
Gastos fijos no deducibles por los días sin alquilar	—	+743 €
Base imponible del IRNR	6.542 €	8.646 €
Cuota IRNR (19%)	−1.243 €	−1.643 €
Neto en el bolsillo	10.447 €	10.100 €
Menos provisión para reponer mobiliario	10.447 €	8.900 €
Rentabilidad neta estimada sobre 286.000 €	3,7%	3,1%

Por qué el turístico factura un 71% más y deja lo mismo

Los 11.100 € de ingreso adicional se reparten así: 4.005 € para la plataforma, 3.982 € adicionales para el gestor, 1.680 € en suministros que en larga temporada paga el inquilino, 1.140 € en consumibles y mantenimiento extra, 380 € entre seguro y tasas, y 400 € más de impuesto. Suman 11.587 €: el turístico gasta más de lo que ingresa de más. Es lo que sale al poner los costes operativos completos en la misma tabla, incluida la reposición del mobiliario, que casi nadie contabiliza porque no aparece en la liquidación mensual. Y falta el capital inmovilizado: 12.000 € de equipamiento que en el escenario A no necesitas.

Si cambia esto…	…el neto de B se mueve así	Comentario
Ocupación del 62% al 75% (274 noches)	+2.500 € aproximadamente	La palanca más potente y la más difícil de sostener fuera de primera línea
Tarifa media de 118 € a 140 €	+3.300 € aproximadamente	Depende de la reforma, la terraza y las vistas mucho más que del gestor
Comisión de gestión del 20% al 25%	−1.370 €	Cinco puntos valen más que un mes entero de ocupación extra
Autogestión, sin gestor	+5.492 €	A cambio de 200–300 horas al año y de estar disponible en agosto
Propietario no residente fuera de la UE/EEE	−4.765 €	Al 24% sobre ingreso bruto sin deducir gastos, la cuota pasa de 1.643 € a 6.408 €
Un mes de vacío en larga temporada	El escenario A baja a 9.394 €	Un solo cambio de inquilino al año iguala los dos escenarios

La última fila merece atención: con un mes de vacío, la larga temporada baja a 9.394 € y el turístico gana por poco. La conclusión no es «uno es mejor», sino que en un piso de gama media de la Costa del Sol, con gestión profesional en las dos modalidades, los dos escenarios están dentro del margen de error el uno del otro. La comparación completa entre regímenes está en el artículo sobre rentabilidad real del alquiler vacacional frente a la larga temporada.

¿Sale la cuenta? La conclusión incómoda

Sin rodeos: si vas a alquilar en larga temporada, un gestor al 8% casi siempre sale a cuenta; si vas a alquilar en turístico, un gestor al 20%–25% se lleva la mayor parte de la prima de riesgo que estás asumiendo. En larga temporada, 1.510 € al año compran búsqueda de inquilino, contrato, cobro e incidencias: un 14% del resultado neto, barato frente a perder un mes de renta. En turístico la gestión cuesta 5.492 € sobre un neto de 10.100 €: el gestor se lleva más de la mitad de lo que te llevas tú, y encima tú aportas el inmueble, el mobiliario y el riesgo regulatorio.

Hay tres situaciones en las que el turístico gestionado sí es claramente la opción correcta, y ninguna tiene que ver con maximizar el euro:

• Quieres usar el piso varias semanas al año. En larga temporada no puedes: el coste de la gestión turística es, en realidad, el precio de conservar la disponibilidad del inmueble.
• El inmueble está en una posición que el turístico premia y la larga temporada no. Primera línea, vistas, ático con terraza grande. Ahí la tarifa media no es 118 €, es 180 €, y la aritmética cambia. Las mejores zonas para invertir en Málaga recogen dónde ocurre eso.
• Piensas vender en tres o cinco años. Un piso ocupado por un inquilino con contrato en vigor se vende peor y más lento; uno turístico se enseña cuando quieras. Cuánto pesa eso lo desarrolla el artículo sobre dónde se vende más rápido en la Costa del Sol.

Y una en la que casi nunca sale: un piso interior, sin terraza, en segunda o tercera línea, con licencia conseguida a última hora y gestionado al 25%. Ahí asumes todo el trabajo administrativo y todo el riesgo regulatorio para ganar menos que con un inquilino estable. Si tu inmueble se parece a ese, la conversación honesta es de reforma o de venta, no de gestión, y antes conviene saber cuánto vale hoy tu casa.

Siete banderas rojas al elegir gestor

1. No te enseñan el contrato hasta que dices que sí. Si aparece cuando ya has bloqueado el calendario, hay una razón.
2. Te prometen una ocupación o unos ingresos concretos. Pídelos dentro del contrato con una penalización asociada: casi siempre desaparecen.
3. Te dicen que se ocupan «de todo, incluidos los impuestos». El Modelo 210 es tuyo, y quien simplifica eso en la primera reunión simplificará otras cosas.
4. Quieren inscribir la vivienda a su nombre y no lo explican. Puede tener sentido, pero con cláusula de baja ordenada al lado.
5. No hay cuenta separada para fianzas ni anticipos de reserva, y la liquidación no desglosa por reserva. Es dinero de terceros y debe estar identificado; una línea de «gastos varios: 340 €» no se puede auditar, y se repetirá cada mes.
6. No tienen seguro de responsabilidad civil profesional ni te lo quieren mostrar. Pide número de póliza y cobertura, no una captura de pantalla.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una empresa de property management en la Costa del Sol?

Depende del servicio. La conserjería o key holding, entre 60 y 150 € al mes. La larga temporada, entre el 5% y el 10% de la renta mensual más IVA, con el 8% como valor más frecuente. La gestión turística, entre el 18% y el 30% de los ingresos más IVA, normalmente entre el 20% y el 25%. Son rangos de mercado observados en 2026, no tarifas: no existe baremo profesional.

¿Es lo mismo un property manager que un administrador de fincas?

No. El administrador de fincas lo nombra y lo paga la comunidad, y gestiona el edificio: cuentas, juntas, derramas y siniestros de zonas comunes. El property manager lo pagas tú y gestiona tu vivienda: inquilinos o huéspedes, cobros, averías internas y suministros. No puedes pedirle al administrador que abra tu piso a un fontanero: no es su función.

¿Puede mi gestor presentar el Modelo 210 por mí?

Puede prepararlo y presentarlo materialmente si le das un encargo expreso por escrito, normalmente mediante un asesor fiscal apoderado. Lo que no puede es dejar de ser una obligación tuya: si no se presenta, la Agencia Tributaria te reclama a ti el impuesto, el recargo y la sanción, y tú después reclamas al gestor.

¿Cada cuánto se presenta el Modelo 210 por las rentas de alquiler?

Desde las rentas devengadas en 2024 se pueden agrupar y declarar una sola vez al año, en los veinte primeros días naturales de enero del año siguiente al devengo. Antes era trimestral. Para la renta imputada de un inmueble no arrendado, el plazo es todo el año natural siguiente al devengo.

¿Puedo deducir la comisión del property manager de mis impuestos en España?

Solo si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein. Entonces tributas al 19% y deduces los gastos previstos en la normativa del IRPF, acreditando su relación directa con el rendimiento obtenido en España. Fuera del EEE tributas al 24% sobre el ingreso íntegro y no deduces nada: la comisión sale de tu bolsillo y además paga impuestos.

¿A nombre de quién tiene que estar la licencia turística?

En Andalucía la inscripción en el Registro de Turismo va a nombre de la persona o entidad explotadora, que puede ser el propietario o el gestor. Recomendamos que sea el propietario: si está a nombre del gestor, al rescindir el número de registro se va con él y tendrás que presentar una nueva declaración responsable, con el piso parado.

¿Quién responde si hay una inspección en mi vivienda turística?

Responde ante la Administración quien figure como explotador en el Registro de Turismo de Andalucía. Pero los requisitos materiales —climatización, botiquín, extintor, detectores, superficie por plaza, número de baños— son del inmueble, y su incumplimiento puede cancelar la inscripción con independencia de quién la tenga. Los daños de esa cancelación los sufres tú.

¿Qué pasa con las reservas ya cobradas si cambio de gestor?

Lo que diga el contrato, y si no dice nada suele acabar mal. La redacción correcta traspasa al propietario las reservas confirmadas posteriores a la resolución, obliga a liquidar íntegros los importes cobrados por anticipado y limita la comisión del gestor saliente a las estancias efectivamente prestadas. El historial de reseñas no se traspasa si el anuncio está en su perfil.

¿Sigue siendo obligatorio depositar la fianza en la Junta de Andalucía?

Depende de cuándo se firmó el contrato. La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOJA nº 247, de 24 de diciembre de 2025) suprimió el depósito ante la Administración autonómica en los arrendamientos de fincas urbanas celebrados desde el 24 de enero de 2026; en los anteriores la fianza sigue depositada y se reintegra al extinguirse el contrato. La fianza en sí sigue siendo obligatoria por el artículo 36 de la LAU.

¿Merece la pena pagar un 20% por gestionar un alquiler turístico?

Depende de la tarifa media que alcance tu inmueble. En el caso de este artículo, un piso de 78 m² en Fuengirola a 118 € la noche deja prácticamente lo mismo en turístico que en larga temporada, con más trabajo, más riesgo regulatorio y 12.000 € inmovilizados en mobiliario. Con tarifas de 180 € o más, o con ocupación por encima del 75%, la ecuación cambia.

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Fuentes y metodología

Las horquillas de comisión son rangos de mercado, no tarifas. Proceden de propuestas y contratos revisados entre Torremolinos y Estepona durante 2026 y de las condiciones publicadas por empresas de la provincia de Málaga. No existe baremo ni colegio que fije honorarios de property management en España, y cualquier cifra presentada como «tarifa oficial» es falsa.

La fiscalidad del no residente procede de las instrucciones del Modelo 210 y del manual de tributación de no residentes de la Agencia Tributaria, consultados en agosto de 2026: tipos del 19% y del 24% del artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), deducción de gastos limitada a residentes UE/EEE, agrupación anual de los rendimientos de arrendamiento, plazo anual para la renta imputada y retención del 3% al vendedor no residente por el artículo 25.2. La obligación de nombrar representante y su excepción para residentes en la UE y el EEE con intercambio efectivo de información, del artículo 10 del mismo texto.

El marco de la vivienda de uso turístico en Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, en la redacción del Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024). El número de registro único y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos vienen del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que aplica el Reglamento (UE) 2024/1028 y es exigible desde el 1 de julio de 2025. El registro documental de viajeros es el Real Decreto 933/2021, exigible desde el 2 de diciembre de 2024.

El régimen de comunidades es la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal: artículo 13.6 sobre quién puede ejercer de administrador —que no exige colegiación—, artículo 20 sobre sus funciones, y artículos 7.3 y 17.12 en la redacción dada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025. La fianza sigue el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y la supresión del depósito en Andalucía, la disposición adicional sexta de la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOE-A-2026-423), aplicable a los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026. Los gastos de gestión a cargo del arrendador, el artículo 20.1 de la LAU en la redacción de la Ley 12/2023; el tratamiento en IVA, los artículos 20.Uno.23 y 91 de la Ley 37/1992.

Los precios de referencia del inmueble proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026). Este índice es una estimación propia elaborada a partir de precios de oferta y de nuestra cartera, y no es un registro de transacciones: no son datos del Colegio de Registradores ni del INE y no deben compararse de tú a tú con ellos, porque son fuentes distintas. La metodología está en la página de metodología del mapa interactivo, y el detalle por municipio en las guías de zona de la Costa del Sol.

El caso euro a euro es un ejemplo construido sobre una tipología y unos precios reales de Fuengirola, no la contabilidad de un inmueble concreto. La ocupación del 62%, la tarifa media de 118 € y el reparto de gastos son supuestos de modelo, deliberadamente conservadores; cambiando cualquiera cambia el resultado, y por eso está la tabla de sensibilidad. Las rentabilidades son estimaciones, no una promesa de retorno.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado, un asesor fiscal o un gestor administrativo para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.