La retención del 3% al vender siendo no residente: cómo recuperarla
Firmas la venta de tu apartamento en Fuengirola por 335.000 €. Sales de la notaría con un cheque de 324.950 € y una duda: faltan 10.050 €. El comprador te explica que se los queda para Hacienda, que es «la retención del 3%» y que ya te los devolverán. Nadie te dice cuándo, ni quién presenta qué, ni que ese dinero no vuelve solo.
Esos 10.050 € no son un impuesto. Son un pago a cuenta de un impuesto que todavía no se ha calculado. El impuesto real puede acabar siendo de 1.456 €, de 15.000 € o de cero. La retención se practica siempre por el mismo porcentaje del precio, hayas ganado dinero o lo hayas perdido. Es un depósito de garantía que el Estado se cobra por adelantado porque, una vez que un no residente cobra y sale del país, cobrarle es difícil.
La consecuencia práctica es que en la mayoría de ventas de la Costa del Sol la retención y el impuesto no coinciden, y la diferencia hay que reclamarla. No llega por correo: hay que presentar un modelo, en un plazo concreto y con unos documentos concretos, y muchas devoluciones se atascan un año por errores cometidos el día de la firma.
Aquí tienes quién retiene y con qué modelo, los plazos exactos, qué ocurre si el comprador no retiene, cómo se pide la devolución, cuánto tarda y qué la retrasa, qué pasa al vender con pérdidas y cómo se cruza todo con la plusvalía municipal. El cálculo detallado de la ganancia está en la guía de cómo vender tu propiedad en la Costa del Sol siendo no residente.
Resumen rápido: la retención del 3% en 2026
- Retiene el comprador, no la notaría ni tu abogado. Cuando el vendedor es no residente, el adquirente —sea o no residente él mismo— está obligado a retener el 3% de la contraprestación acordada e ingresarlo con el Modelo 211.
- El plazo del comprador es de un mes desde la transmisión. El tuyo empieza donde acaba el suyo: tienes tres meses más para presentar el Modelo 210. En total, cuatro meses desde la escritura.
- El 3% se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. Sobre 335.000 € son 10.050 € tanto si ganas 80.000 € como si pierdes 55.000 €.
- La ganancia patrimonial de un no residente tributa al 19%, vivas donde vivas. No hay un 24% para los de fuera de la Unión Europea: ese es el tipo general del IRNR, no el de las transmisiones. Retención e impuesto empatan cuando la ganancia ronda el 16% del precio.
- Si el comprador no retiene, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto, y el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción.
- La devolución hay que pedirla en el propio Modelo 210. Sin declaración presentada no hay devolución, por evidente que sea que sobra dinero.
- Hacienda dispone de seis meses para devolver desde el fin del plazo de presentación. Pasados, la cantidad devenga intereses de demora sin que los pidas, al 4,0625% vigente en 2026.
- Cuatro cosas retrasan una devolución: el ejemplar del 211 que el comprador nunca te entregó, un NIE mal consignado, una cuenta bancaria sin justificar y los requerimientos que nadie contesta. Las cuatro se resuelven antes de firmar.
Qué es exactamente la retención del 3% y por qué existe
El Impuesto sobre la Renta de no Residentes grava lo que ganas en España aunque vivas fuera. Cuando vendes un inmueble situado en territorio español, la ganancia tributa aquí, tengas la residencia fiscal en Múnich, en Manchester o en Miami. El problema del legislador no es la norma: es el cobro. Un vendedor no residente puede cobrar, cerrar su cuenta española y desaparecer antes de que exista una liquidación. La solución es trasladar al comprador la obligación de descontar un porcentaje del precio e ingresarlo en el Tesoro por cuenta del vendedor. Ese dinero entra en Hacienda con tu nombre puesto: es un pago a cuenta tuyo, no del comprador.
Quién retiene y sobre qué base
El obligado es el adquirente, residente o no, persona física o sociedad. No es obligación del notario ni de la agencia. En la práctica lo materializa la gestoría del comprador, pero la responsabilidad legal es suya, y eso tiene una consecuencia incómoda para ti: no controlas el trámite del que depende tu devolución.
La base es la contraprestación acordada: el precio de la escritura, sin restar gastos ni la hipoteca que se cancela. Si vendes en pro indiviso, cada transmitente tiene su situación: cuando un copropietario es residente fiscal en España y el otro no, se retiene solo sobre la parte del no residente. En matrimonios al 50% donde uno ya tributa aquí es donde más veces se retiene de más por inercia.
| Precio de escritura | Retención del 3% | Lo que cobras en la firma | Ganancia a partir de la cual la retención se queda corta |
|---|---|---|---|
| 180.000 € | 5.400 € | 174.600 € | 28.400 € |
| 250.000 € | 7.500 € | 242.500 € | 39.500 € |
| 335.000 € | 10.050 € | 324.950 € | 52.900 € |
| 475.000 € | 14.250 € | 460.750 € | 75.000 € |
| 913.000 € | 27.390 € | 885.610 € | 144.200 € |
La última columna es la cuenta que casi nadie hace y la que decide si vas a cobrar o a pagar. Con un tipo del 19% sobre la ganancia y una retención del 3% sobre el precio, el equilibrio está en una ganancia equivalente al 15,8% del precio de venta. Si compraste hace tres o cuatro años, probablemente estés por debajo; si compraste en 2013 o 2014, casi seguro por encima.
Cuándo no hay que retener
El reglamento del impuesto contempla exactamente dos excepciones, y la lista es cerrada:
- Que el transmitente acredite su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades españoles mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. Es un certificado de la Agencia Tributaria, no un empadronamiento ni una tarjeta de residencia: la diferencia entre residencia administrativa y residencia fiscal vale aquí miles de euros.
- Que se aporten los inmuebles a la constitución o al aumento de capital de sociedades residentes en territorio español.
Fuera de ahí, se retiene. Conviene desmontar tres creencias de mesa de notaría: no exime vender con pérdidas, no exime tener el NIE, y no exime que el dinero se quede en una cuenta española. Un pacto privado por el que el comprador acepta no retener no vincula a la Administración y deja el inmueble afecto al pago.
El Modelo 211: el trámite que hace el comprador
El Modelo 211 se llama «Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente» y se presenta uno por cada inmueble adquirido. A ti te importa por dos motivos: el plazo y el ejemplar.
| Elemento | Modelo 211 (comprador) | Modelo 210 (vendedor) |
|---|---|---|
| Quién lo presenta | El adquirente, sea o no residente | El transmitente no residente |
| Qué declara | El 3% del precio como pago a cuenta | La ganancia o pérdida patrimonial real |
| Plazo | Un mes desde la fecha de la transmisión | Tres meses una vez transcurrido ese mes |
| Base de cálculo | Contraprestación acordada (el precio) | Valor de transmisión menos valor de adquisición |
| Resultado posible | Siempre a ingresar | A ingresar, a devolver o cuota cero |
| Documento clave | Ejemplar «para el transmitente no residente» | Justificante de presentación |
Un mes desde la escritura, no desde el cobro
El plazo de presentación e ingreso es de un mes a partir de la fecha de la transmisión, que es la de la escritura pública, aunque el pago se haya aplazado, aunque una parte del precio quede retenida en garantía de la cancelación de cargas y aunque el cheque se cobre más tarde.
Es un plazo corto y se incumple cuando el comprador también es extranjero y no tiene gestoría española. Si presenta tarde se expone a recargo, pero el efecto colateral es tuyo: tu devolución se congela hasta que la retención conste ingresada.
El ejemplar «para el transmitente»
El 211 se genera con varios ejemplares y uno es para ti. Las instrucciones del modelo lo dicen sin ambigüedad: efectuado el ingreso, el adquirente entrega ese ejemplar al transmitente, que lo utilizará para justificar el pago a cuenta cuando presente su autoliquidación. Es la prueba que soporta la casilla donde descuentas la retención.
Aquí está el error operativo más caro de la operación: el comprador se va, tú te vas y nadie pide el ejemplar. Meses después no tienes ni el número de justificante ni el contacto del comprador. La forma de evitarlo es contractual: se incluye en las arras y se repite en la escritura la obligación de remitirte copia del 211 en los cinco días siguientes al ingreso. Cuesta una línea y ahorra un año.
Qué pasa si el comprador no retiene
La ley no se limita a sancionar al comprador. Si la retención no se ingresa, los bienes transmitidos quedan afectos al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto correspondiente. La deuda se engancha al inmueble y lo persigue esté en manos de quien esté. Y no es una carga escondida: el reglamento ordena al registrador hacerla constar por nota al margen de la inscripción, indicando la cantidad de la que responde la finca. Cualquiera que pida una nota simple la verá.
- Para el comprador es un pasivo que aflora cuando quiera revender o hipotecar. Ningún banco financia con tranquilidad una finca con una afección anotada.
- Para ti no es una liberación. Sigues siendo el sujeto pasivo: presentas tu Modelo 210 y pagas el impuesto que salga, solo que sin pago a cuenta que descontar.
- Para la operación es un foco de litigio, porque el comprador suele reclamar después al vendedor lo que ha tenido que asumir.
Por eso, aunque duela el día de la firma, te interesa que el comprador retenga y lo haga bien. Una venta sin retención no es una venta en la que te llevas más dinero: es una venta con un problema aplazado.
El Modelo 210: cómo se pide la devolución
El Modelo 210 es la declaración del IRNR. Sirve para varias cosas —la renta imputada por la segunda vivienda, los rendimientos de un alquiler de larga temporada— y una es declarar la ganancia al transmitir un inmueble. Se presenta por cada transmisión y transmitente, en el apartado 210 H y con el tipo de renta 28, salvo que apliques la exención por reinversión, que tiene claves propias.
Cuatro meses desde la firma
El plazo está redactado en dos tramos y por eso se cuenta mal continuamente. La norma dice: tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión. Con escritura del 15 de enero, el mes del comprador acaba el 15 de febrero y tu plazo termina el 15 de mayo, con independencia del resultado.
Dos advertencias. La primera: presentar antes de que el comprador haya ingresado el 211 es contraproducente, porque la declaración entra sin respaldo y la devolución se para. La segunda: si el resultado es a ingresar, apurar el plazo sale caro, porque al día siguiente empiezan los recargos por extemporaneidad.
Si el resultado es a devolver, presentar fuera de plazo no genera recargo —no hay deuda que recargar— pero retrasa el cobro y corre el riesgo de la prescripción a los cuatro años. Una devolución no reclamada en ese tiempo se pierde, y no es un supuesto teórico: pasa cada año con herederos que no sabían que su causante tenía una retención pendiente.
Qué necesitas antes de presentarlo
- Tu NIE, exactamente como figura en el certificado original: es el número con el que Hacienda cruza tu 210 con el 211 del comprador, y un dígito mal transcrito rompe el cruce. Si lo tramitaste a distancia, la guía de comprar vivienda en España sin viajar explica cómo verificarlo.
- El ejemplar del 211 con su número de justificante, y las dos escrituras, la de compra y la de venta.
- Los justificantes de gastos e impuestos de la compra: el ITP o el IVA que pagaste al comprar, notaría, registro y gestoría.
- Las facturas de las mejoras, con IVA desglosado, a tu nombre y con pago trazable. Una reforma en la Costa del Sol puede sumar decenas de miles de euros al valor de adquisición, pero solo si está documentada.
- Las facturas de la venta: comisión de la agencia, certificado energético y el recibo de la plusvalía municipal si la has soportado tú.
- Un certificado de residencia fiscal si vas a aplicar un convenio de doble imposición. Debe decir que eres residente en el sentido del convenio y caduca al año.
- Los datos de la cuenta bancaria y el justificante de su titularidad, obligatorio en las autoliquidaciones a devolver.
Qué suma y qué resta en el cálculo
| Concepto | Dónde entra | Condición |
|---|---|---|
| Precio pagado al comprar | Suma al valor de adquisición | El de escritura |
| ITP o IVA de la compra | Suma al valor de adquisición | Justificante de ingreso |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | Suma al valor de adquisición | Factura a tu nombre |
| Obras de mejora y ampliación | Suma al valor de adquisición | Factura con IVA y pago trazable |
| Amortizaciones si estuvo alquilado | Resta del valor de adquisición | Se computa la mínima, la hayas deducido o no |
| Obras de conservación y reparación | No entra | Pintar, arreglar una avería, sustituir por lo mismo |
| Mobiliario y electrodomésticos | No entra | No forman parte del inmueble |
| Comisión de la agencia | Resta del valor de transmisión | Factura con IVA a tu nombre |
| Certificado energético | Resta del valor de transmisión | Factura |
| Plusvalía municipal soportada por ti | Resta del valor de transmisión | Justificante de pago |
| Intereses de tu hipoteca | No entra | Son coste de financiación, no de adquisición |
La frontera entre mejora y conservación es la que más discusiones genera. Una mejora amplía superficie, aumenta habitabilidad o alarga la vida útil: cerrar legalmente una terraza, poner aire acondicionado por conductos, cambiar la carpintería exterior. Repintar o sustituir un electrodoméstico averiado, no. Y una factura sin IVA desglosado, sin tu nombre o pagada en efectivo no la vas a poder defender.
Si lo tuviste alquilado, tu valor de adquisición baja
Es el detalle que más descoloca, porque funciona al revés de lo que parece lógico. Si el inmueble estuvo arrendado o afecto a una actividad, el valor de adquisición se minora en las amortizaciones, y se computa en todo caso la amortización mínima, la hayas deducido o no: el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido en ambos casos el suelo.
Con números: si la construcción del apartamento del ejemplo vale 160.800 € y se alquiló cinco años, son 24.120 € menos de valor de adquisición. La ganancia sube en esa cantidad y el impuesto, en 4.582,80 €. Dicho de forma incómoda: los años que tuviste la vivienda alquilada te salen a pagar dos veces, una en el IRNR anual y otra al vender. No es motivo para no alquilar —el rendimiento suele compensar, como muestra la comparativa de alquiler vacacional frente a larga temporada—, pero sí para no calcular la devolución como si el piso hubiera estado vacío.
El 19% no cambia por vivir fuera de la Unión Europea
Es la confusión más extendida en foros y despachos. Circula la idea de que un no residente comunitario tributa al 19% y uno de fuera —un británico tras el Brexit, un estadounidense, un suizo— al 24%. No es así en las ganancias por transmisión de inmuebles. La ley tiene dos reglas distintas: el tipo general es del 24% y baja al 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein; pero las ganancias derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales tienen su propio tipo del 19%, sin distinción por país de residencia.
| Tipo de renta | Residente en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | Residente en el resto del mundo |
|---|---|---|
| Ganancia por vender el inmueble | 19% | 19% |
| Rendimientos del alquiler | 19%, con gastos deducibles | 24%, sobre el ingreso íntegro y sin deducir gastos |
| Renta imputada por segunda vivienda | 19% | 24% |
Donde duele la residencia es en el alquiler, no en la venta. Un propietario británico tributa al 24% sobre los ingresos brutos del arrendamiento, sin restar comunidad, IBI ni seguro: una de las consecuencias del Brexit que más ha cambiado sus cuentas, desarrollada en la guía sobre mudarse a la Costa del Sol desde Reino Unido. Pero el día que venden, británicos y alemanes pagan lo mismo.
Dos reglas de fechas cierran el cálculo. La primera: no hay corrección por inflación, porque los coeficientes de actualización quedaron suprimidos para las transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015; si compraste en 1998, tu valor de adquisición son los euros de 1998. La segunda: sí siguen vivos los coeficientes de abatimiento para quien adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, y se aplican también a los no residentes, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión desde 2015.
El desarrollo completo del cálculo, con la exención por reinversión en vivienda habitual para residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, está en el artículo hermano sobre vender siendo no residente en la Costa del Sol.
El caso completo, euro a euro
Ingrid es residente fiscal en Alemania y no residente en España. En 2021 compró un apartamento de 84 m² junto a la playa de Los Boliches, en Fuengirola, por 268.000 €. En 2023 hizo cocina y baño nuevos. Nunca lo alquiló. En marzo de 2026 lo vende por 335.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra en escritura (2021) | 268.000,00 € |
| ITP de Andalucía al 7% | 18.760,00 € |
| Notaría | 1.100,00 € |
| Registro de la Propiedad | 650,00 € |
| Gestoría | 450,00 € |
| Reforma de cocina y baño (2023), con facturas | 14.500,00 € |
| Valor de adquisición | 303.460,00 € |
| Precio de venta en escritura (2026) | 335.000,00 € |
| Comisión de la agencia, 5% más IVA | −20.267,50 € |
| Certificado de eficiencia energética | −180,00 € |
| Plusvalía municipal soportada por la vendedora | −1.980,00 € |
| Asesoramiento jurídico y fiscal de la venta | −1.450,00 € |
| Valor de transmisión | 311.122,50 € |
| Ganancia patrimonial | 7.662,50 € |
| Cuota del IRNR al 19% | 1.455,88 € |
| Retención ingresada con el Modelo 211 (3% de 335.000 €) | −10.050,00 € |
| Resultado del Modelo 210: a devolver | 8.594,12 € |
Los números que importan, dichos en voz alta: a Ingrid le retuvieron 10.050 € y su impuesto real fue de 1.455,88 €. La retención multiplicó por siete el impuesto que debía. Los 8.594,12 € de diferencia son suyos, pero solo los cobra si presenta el Modelo 210 en plazo y con los justificantes.
Merece la pena ver qué habría pasado sin papeles. Sin las facturas de la reforma, el valor de adquisición baja a 288.960 €, la ganancia sube a 22.162,50 €, el impuesto pasa a 4.210,88 € y la devolución cae a 5.839,12 €. La carpeta de facturas de una reforma de 14.500 € vale 2.755 €.
Y conviene mirar el calendario del dinero. Ingrid cobra 324.950 € en la firma de marzo de 2026, el comprador ingresa los 10.050 € en abril, ella presenta el 210 en mayo y la devolución llega entre agosto de 2026 y marzo de 2027. Ese hueco es lo que nadie planifica: si el dinero está comprometido en otra compra, cuenta con que el 3% no está disponible durante buena parte de un año.
Los tres resultados posibles
El mismo apartamento, el mismo precio de venta y los mismos gastos, cambiando solo el año y el precio de compra. El resultado no depende de lo que vendes, sino de lo que compraste:
| Compró en 2021 por 268.000 € | Compró en 2015 por 195.000 € | Compró en 2007 por 340.000 € | |
|---|---|---|---|
| Valor de adquisición | 303.460 € | 230.950 € | 366.150 € |
| Valor de transmisión | 311.122,50 € | 311.122,50 € | 311.122,50 € |
| Ganancia o pérdida | +7.662,50 € | +80.172,50 € | −55.027,50 € |
| Cuota al 19% | 1.455,88 € | 15.232,78 € | 0 € |
| Retención del 3% | 10.050 € | 10.050 € | 10.050 € |
| Resultado del 210 | A devolver 8.594,12 € | A ingresar 5.182,78 € | A devolver 10.050 € |
La columna del medio sorprende a quien compró barato: después de que le hayan retenido 10.050 €, todavía tiene que ingresar 5.182,78 € más. Si compraste entre 2012 y 2016 en Torremolinos, Benalmádena o Mijas, es el escenario probable: reserva la diferencia el día de la firma.
Cuándo devuelve Hacienda y cuánto tarda de verdad
La Administración dispone de seis meses desde el término del plazo de presentación para practicar la devolución. Si tu plazo terminaba el 15 de mayo, el cómputo arranca ahí, no el día que presentaste; si presentaste fuera de plazo, cuenta desde la presentación. Transcurridos, el importe devenga intereses de demora sin necesidad de que el obligado los solicite. El tipo lo fija cada año la Ley de Presupuestos; al no haberse aprobado la de 2026 sigue prorrogado el 4,0625%, que sobre los 8.594,12 € del ejemplo son unos 349 € por año de retraso.
Conviene ser realista: los seis meses son el plazo a partir del cual la Administración empieza a pagar intereses, no una promesa de pago en seis meses. La Agencia Tributaria no publica tiempos medios de tramitación de este modelo, así que aquí no vamos a inventar una cifra. Lo que sí observamos en las operaciones que acompañamos es que una devolución con el expediente limpio se cobra entre tres y ocho meses después de presentar, y con requerimientos de por medio se va a doce o dieciocho. Es una observación sobre nuestra cartera, no una estadística oficial.
La diferencia entre los tres meses y los dieciocho casi nunca es la suerte. Suele ser una de estas cinco cosas:
- El 211 no consta ingresado. La devolución se paraliza hasta que el comprador regularice. Se evita exigiendo copia del 211 por contrato.
- El NIE mal consignado. El 210 no cruza con el 211 y el sistema no ve la retención. Se copia del certificado original, con letra y dígito de control.
- La cuenta bancaria sin justificar, o con un titular que no es exactamente el transmitente.
- Requerimientos que nadie contesta porque se notifican en España y el vendedor ya no está. El expediente se archiva.
- Facturas que no acreditan lo que dicen acreditar: sin IVA desglosado, a nombre de otro o pagadas en efectivo.
La cuenta bancaria: sí se puede cobrar fuera de España
El reflejo natural tras vender es cerrar la cuenta española. Es exactamente lo que no conviene hacer: mantenla abierta a tu nombre hasta que la devolución esté cobrada. Cuesta unos euros al mes y evita el escenario más frustrante, que Hacienda acuerde devolverte, emita la orden y esta rebote porque la cuenta ya no existe.
Dicho esto, hay que corregir un bulo muy repetido: la Agencia Tributaria sí devuelve a cuentas abiertas fuera de España. Las instrucciones del Modelo 210 lo dicen expresamente, con una condición sobre quién es el titular:
- Si el titular es el propio contribuyente, la cuenta puede estar abierta en España o en el extranjero.
- Si el titular es otra persona que interviene en la autoliquidación —un responsable solidario, un retenedor o un representante legal autorizado—, la cuenta tiene que estar abierta en España.
La letra pequeña es documental: hay que adjuntar el justificante de identificación y titularidad de la cuenta. Ahí se atasca la vía extranjera, porque un extracto en otro idioma que no identifique con claridad al titular genera un requerimiento. La cuenta española no es un requisito legal: es el camino con menos fricción.
El representante fiscal: cuándo hace falta y cuándo solo conviene
Muchas asesorías venden la representación como un requisito legal universal y no lo es. La Ley del IRNR obliga a nombrar representante cuando no resides en la Unión Europea ni en un Estado del Espacio Económico Europeo con normativa de asistencia mutua y además concurre alguno de estos supuestos: que operes mediante establecimiento permanente, algunos casos tasados de la propia ley, o que la Administración te lo requiera por la cuantía y características de la renta o por ser titular de un inmueble en España. Incumplirlo se sanciona con 2.000 €, que suben a 6.000 € en jurisdicciones sin intercambio efectivo de información.
Para una persona física residente en la Unión Europea que vende un apartamento, no hay obligación de nombrar representante. Puede designar un apoderado voluntario, que es otra cosa, y suele merecer la pena: los requerimientos se notifican en España con plazos de diez o quince días hábiles, y un expediente sin contestar se archiva. Una gestoría que tramite el 210 y siga la devolución cobra de 250 a 600 € según la complejidad y el número de transmitentes; es un rango observado en nuestra práctica, no una tarifa oficial. Frente a una devolución de cinco cifras, es de las decisiones más fáciles de la operación.
Vender con pérdida: se retiene igual y se reclama todo
Es el punto donde más dinero se queda sin reclamar en esta costa. La retención no admite excepción por pérdidas: el comprador no puede decidir no retener porque le enseñes la escritura de 2007. Se retiene, se ingresa y después se recupera. Si el resultado es pérdida patrimonial, la cuota del IRNR es cero y la devolución es del 100% de lo retenido. Las propias instrucciones del modelo lo dicen: en caso de pérdidas también hay que presentar la autoliquidación si se desea ejercer el derecho a la devolución. Mismo plazo, misma mecánica.
Tres perfiles dejan ese dinero sobre la mesa con frecuencia llamativa:
- Quien da por hecho que «si no hay impuesto no hay que declarar». Es justo al revés: sin declaración no hay devolución.
- Quien vende una vivienda heredada. El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos de la herencia, no lo que pagó el causante en 1985. Si la herencia se valoró alto, la ganancia posterior es pequeña o negativa y la devolución, grande. Es la razón por la que la valoración en herencias y divorcios tiene consecuencias años después.
- Quien vende por debajo de lo que compró en el pico del ciclo anterior. Todavía quedan operaciones así, sobre todo en promociones de interior y en segunda línea de urbanizaciones grandes.
La única forma de perder esa devolución de verdad es dejar pasar cuatro años. Dentro de ese plazo, aunque hayas incumplido los cuatro meses, la declaración se presenta y la devolución se cobra.
La plusvalía municipal: el otro impuesto que se cruza
La plusvalía municipal —Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— es un impuesto distinto, de otra Administración, con otro plazo y otro cálculo. Se cruza con la retención en dos puntos.
El comprador es sustituto del contribuyente
La regla general es que la plusvalía la paga el vendedor. Pero cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley de haciendas locales convierte al adquirente en sustituto del contribuyente: es él quien declara e ingresa ante el ayuntamiento. El matiz de «persona física» no es decorativo: si quien vende es una sociedad no residente —una estructura frecuente en villas de Marbella y Estepona—, no hay sustituto y la obligada sigue siendo la sociedad vendedora.
Ser sustituto no significa pagarlo de su bolsillo: significa responder ante el ayuntamiento y poder repercutirte el importe. En la práctica se resuelve reteniendo también la plusvalía estimada en la notaría. Sumada al 3%, el día de la firma puedes ver descontado un 4% o un 5% del precio. Ese doble descuento se evita llevando la cifra calculada al contrato de arras.
Los dos métodos y el caso de la pérdida
- El método objetivo aplica al valor catastral del suelo un coeficiente según los años transcurridos. Los máximos los fija el Estado y cada ayuntamiento los concreta en su ordenanza sin poder superarlos. En 2026 el máximo, para periodos de veinte años o más, es del 0,40: el Real Decreto-ley 16/2025 aprobó en diciembre una tabla más baja con efectos desde enero de 2026, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero de 2026 y la modificación quedó sin efecto.
- El método real se aplica a instancia del contribuyente cuando el incremento efectivo es inferior al objetivo. Compara el valor de transmisión con el de adquisición y aplica a la diferencia la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el total. Atención al detalle que cambia el resultado: en esta comparación no se computan gastos ni tributos.
Y lo más relevante si vendes con pérdida: si se constata que no hay incremento de valor del terreno, no hay sujeción al impuesto. Hay que acreditarlo aportando ambas escrituras y declararlo igualmente ante el ayuntamiento aunque el resultado sea cero. El plazo en transmisiones entre vivos es de treinta días hábiles desde la escritura: es el primer vencimiento del calendario y el que más se olvida.
La conexión con el 210 es doble. Por un lado, la plusvalía que soportas tú resta en el Modelo 210 como gasto inherente a la transmisión: en el caso de Ingrid, esos 1.980 € redujeron el impuesto en unos 376 €. Por otro, hay una asimetría que sorprende: puedes tener pérdida en el 210 y a la vez incremento en la plusvalía, porque el IRNR resta gastos y tributos y la plusvalía compara valores de escritura sin restar nada. Un impuesto no decide el otro. Pide al comprador copia de la autoliquidación municipal igual que le pides el 211: sin justificante de pago no podrás deducirla.
El calendario completo de la operación
| Plazo desde la escritura | Trámite | Quién | Consecuencia de incumplir |
|---|---|---|---|
| 30 días hábiles | Plusvalía municipal | El comprador, como sustituto | Recargo e intereses del ayuntamiento |
| 1 mes | Modelo 211, retención del 3% | El comprador | Recargo, y el inmueble queda afecto al pago |
| 1 mes y 5 días (por contrato) | Entrega del ejemplar del 211 al vendedor | El comprador | Bloquea la devolución del vendedor |
| 4 meses | Modelo 210, ganancia patrimonial | El vendedor | Recargo si sale a ingresar; retraso si sale a devolver |
| 4 meses + 6 meses | Fin del plazo de Hacienda para devolver | La Agencia Tributaria | A partir de ahí, intereses de demora de oficio |
| 4 años | Prescripción del derecho a la devolución | El vendedor | La devolución se pierde definitivamente |
Seis errores que cuestan dinero
- Irse de la notaría sin acordar cómo llegará el ejemplar del 211. Barato de evitar, carísimo de arreglar.
- Cerrar la cuenta bancaria española después de vender. La orden de pago rebota.
- Creer que con pérdidas no hay que declarar. Sin Modelo 210 no hay devolución.
- Buscar las facturas de la reforma el mes de declarar. En el caso de Ingrid valían 2.755 €.
- Gastarse el importe íntegro cuando el resultado va a salir a ingresar. Si compraste barato, la retención se queda corta.
- Aceptar que el comprador no retenga «para agilizar». Misma obligación fiscal, sin pago a cuenta, y una afección anotada sobre la finca.
Cómo recuperar la retención, paso a paso
- Antes de poner la vivienda a la venta, localiza la escritura de compra, los justificantes de impuestos y gastos de aquella operación y las facturas de las mejoras. Si falta algo, todavía hay tiempo de pedir copia al notario o al contratista.
- Estima el resultado antes de firmar. Saber si vas a cobrar 8.000 € o a pagar 5.000 € cambia cómo planificas. Empieza por saber cuánto vale tu casa en la Costa del Sol y qué diferencia hay entre tasación, valoración de mercado y valor catastral.
- Mete tres cláusulas en el contrato de arras: la obligación de retener el 3%, la de remitirte copia del 211 en los cinco días siguientes al ingreso y el tratamiento pactado de la plusvalía con su importe estimado.
- Comprueba tu NIE contra el certificado original y verifica que figura idéntico en la escritura.
- Deja designado un apoderado o un domicilio en España a efectos de notificaciones antes de irte.
- El día de la firma, revisa que la retención se calcula sobre el precio correcto y sobre tu porcentaje de titularidad, no sobre el total si vendes en pro indiviso con un residente.
- Pasado el primer mes, confirma que el 211 está ingresado y reclama el ejemplar. No presentes tu 210 hasta tenerlo.
- Presenta el Modelo 210 dentro de los cuatro meses con los gastos de la venta reunidos, consignando la retención, el tipo de renta 28 y la cuenta a tu nombre con su justificante de titularidad.
- Guarda el justificante y vigila las notificaciones. Si a los seis meses del fin del plazo no has cobrado, la cantidad ya devenga intereses.
Si todavía no has decidido precio ni momento, los datos de rotación por municipio de dónde se vende más rápido en la Costa del Sol ayudan a estimar cuántos meses estarás en el mercado, y el desglose de cuánto cuesta vender tu casa en la Costa del Sol pone cifra al resto de gastos que restarán en tu 210.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la retención del 3%, el comprador o el vendedor?
La ingresa el comprador, pero el dinero es del vendedor: se descuenta del precio que este cobra. El comprador actúa como retenedor y presenta el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Para el vendedor no residente es un pago a cuenta de su IRNR, no un impuesto adicional ni un gasto del comprador.
¿Cuánto se tarda en recuperar la retención del 3%?
Hacienda dispone de seis meses desde que termina el plazo de presentación del Modelo 210, y a partir de ahí la devolución devenga intereses de demora. En nuestra experiencia, un expediente limpio se cobra entre tres y ocho meses después de presentar, y con requerimientos puede irse a dieciocho. Sumando los cuatro meses para declarar, entre la firma y el cobro suele pasar de medio año a año y medio.
¿Me devuelven el 3% si vendo con pérdidas?
Sí, íntegro. La retención se practica igual aunque haya pérdida patrimonial, porque se calcula sobre el precio y no sobre el resultado. Si no hay ganancia, la cuota del IRNR es cero y la devolución es del 100% de lo retenido. Pero hay que presentar el Modelo 210 igualmente: sin declaración no hay devolución.
¿Qué pasa si el comprador no retiene el 3%?
El inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto, y el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción, así que la carga persigue a la finca. El vendedor no queda liberado: sigue obligado a presentar su Modelo 210 y a pagar el impuesto que resulte, solo que sin pago a cuenta que descontar.
¿Cuál es el plazo para presentar el Modelo 210 tras vender?
Tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión: en total, cuatro meses desde la escritura. El primer mes es del comprador para presentar el 211, y el vendedor no debería declarar antes de que esa retención conste ingresada. Con escritura del 15 de enero, el plazo termina el 15 de mayo.
¿Pueden ingresarme la devolución en una cuenta de mi país?
Sí. Las instrucciones del Modelo 210 permiten que la cuenta esté en España o en el extranjero siempre que el titular sea el propio contribuyente; solo se exige cuenta española si el titular es un representante, un retenedor o un responsable solidario. Hay que adjuntar el justificante de titularidad, y ahí se generan requerimientos que añaden meses.
¿Necesito un representante fiscal en España para recuperar el 3%?
Si resides en la Unión Europea y vendes como persona física, no es obligatorio. La obligación aparece cuando resides fuera de la UE y del Espacio Económico Europeo y concurren ciertos supuestos, o cuando la Administración lo requiere; incumplirla se sanciona con 2.000 €. Aun así conviene un apoderado: los requerimientos se notifican en España y un expediente sin contestar se archiva.
¿La retención del 3% se calcula sobre la ganancia o sobre el precio?
Sobre la contraprestación acordada: el precio de la escritura, sin descontar gastos ni la hipoteca que se cancela. Por eso casi nunca coincide con el impuesto. Como el tipo de la ganancia es del 19%, retención e impuesto empatan cuando la ganancia ronda el 16% del precio; por debajo te devuelven y por encima tienes que completar el pago.
¿Un vendedor británico o estadounidense paga el 24% en vez del 19%?
No. Las ganancias derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales tributan al 19% para cualquier no residente, viva en la Unión Europea o fuera de ella. El 24% es el tipo general del IRNR y se aplica a otras rentas, como el alquiler y la renta imputada. Al vender, un británico y un alemán pagan lo mismo.
¿Puedo reclamar la devolución si ya han pasado los cuatro meses?
Sí. Cuando el resultado es a devolver no hay deuda que recargar, así que presentar fuera de plazo no genera recargo: solo retrasa el cobro. El límite es la prescripción a los cuatro años desde el fin del plazo de presentación. Pasado ese tiempo la devolución se pierde, algo frecuente en herencias.
¿Vas a vender siendo no residente?
La diferencia entre cobrar la devolución en seis meses o en año y medio se decide antes de firmar: en las cláusulas de las arras, en el NIE bien copiado y en la cuenta que decides no cerrar. En SolProp acompañamos ventas de propietarios no residentes en Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Calahonda y Marbella, y coordinamos con tu asesor fiscal para que la retención vuelva completa.
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Fuentes y metodología
La retención procede del artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), que fija el 3% sobre la contraprestación acordada y la afección de los bienes al pago del importe menor entre la retención y el impuesto. Las dos excepciones, el plazo de un mes y la nota marginal del registrador están en el artículo 14 del Reglamento (Real Decreto 1776/2004); el representante fiscal y su régimen sancionador, en el artículo 10. El tipo del 19% para las ganancias derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales, sin distinción por país de residencia, es el del artículo 25.1.f) y así figura en la tabla de tipos de gravamen del IRNR de la Agencia Tributaria.
El plazo del Modelo 210, el tipo de renta 28, la entrega del ejemplar del 211 al transmitente, las reglas de la cuenta bancaria de devolución, la validez anual de los certificados de residencia y la obligación de declarar también con pérdidas proceden de las instrucciones oficiales de los modelos 210 y 211 y del Manual de Tributación de No Residentes. La supresión de los coeficientes de actualización desde 2015, la amortización mínima y los coeficientes de abatimiento salen de la ficha de la AEAT sobre la ganancia patrimonial derivada de la transmisión y de la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006. El plazo de seis meses se apoya en el artículo 16.2 del Reglamento del IRNR, que remite al artículo 103 de la Ley 35/2006, y el devengo automático de intereses, en el artículo 31.2 de la Ley General Tributaria. El 4,0625% está vigente por prórroga al no haberse aprobado los Presupuestos de 2026; si se aprueban, habrá que revisarlo. La Orden HAC/623/2026 modificó los modelos 210 y 211, pero sus cambios afectan a rentas imputadas y arrendamientos, no a las transmisiones.
La plusvalía municipal procede del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004): el adquirente como sustituto cuando el transmitente es persona física no residente (artículo 106.2), los treinta días hábiles (artículo 110.2), el doble método introducido tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 (artículo 107) y la no sujeción sin incremento de valor (artículo 104.5). El coeficiente máximo del 0,40 resulta del Real Decreto-ley 8/2023: la tabla del Real Decreto-ley 16/2025 quedó sin efecto al derogarlo el Congreso el 27 de enero de 2026. Los coeficientes concretos los fija cada ayuntamiento dentro de esos máximos.
Los precios medios que aparecen como contexto de mercado proceden del SolProp Costa del Sol Price Index (v2026.3, datos hasta junio de 2026). Es una estimación propia elaborada a partir de precios de oferta y de nuestra propia cartera, y no un registro de transacciones: no son datos del Colegio de Registradores ni del INE y no deben compararse directamente con ellos, porque miden cosas distintas. La metodología está publicada en la metodología del mapa interactivo y los datos por zona, en el mapa interactivo de precios de la Costa del Sol.
El caso de Ingrid es un ejemplo construido sobre precios, tipos y una tipología reales de la zona, no la contabilidad de una operación concreta. Los tipos de ITP de los ejemplos son los que estaban vigentes en Andalucía en el año de cada compra, no los actuales. Los honorarios de gestoría de 250 a 600 € y los plazos de devolución de tres a dieciocho meses son rangos observados en nuestra propia práctica, no tarifas oficiales ni estadísticas publicadas: la Agencia Tributaria no difunde tiempos medios de devolución de este modelo.
Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal o un abogado para tu caso concreto. Última actualización: agosto de 2026.
